Чего стоит опасаться при сделках с недвижимостью

На современном рынке недвижимости постоянно сталкиваются между собой два противоборствующих лагеря: те, кто считает, что без риэлтора спокойно продавать или покупать недвижимость можно, и те, кто с этим утверждением абсолютно не согласен. Защитники риэлторов уверяют, что лучше заплатить агенту комиссионные и спокойно заниматься своими делами. Мнение же их противников таково: «эти люди не несут никакой юридической ответственности и делают деньги из воздуха».

«Свободная Пресса» предлагает поискать истину на примере одной реальной ситуации: купля-продажа квартиры при переезде в другой город.

Андрей Киселев вместе с женой и ребенком давно хотел переехать из Восточного Подмосковья в Коломну. Но продать жилье практически на границе с Владимирской областью и на вырученные деньги приобрести приличный дом (чтобы жить без постоянной оглядки на соседей) в желаемом регионе без ипотеки было просто нереально. Максимум, что могла позволить себе без кредитов семья Киселевых — дачные дома в СНТ без центральных коммуникаций либо разваливающиеся полусгнившие бревенчатые избы в полузаброшенных деревнях на юго-востоке Подмосковья.

Вариант нашелся, как водится, неожиданно. «Чисто случайно взгляд упал на одно из объявлений в интернете о продаже квартиры, — рассказывает жена Андрея, Надежда Киселева. — И сразу зацепило. Подумали, пусть квартира, зато соседей меньше (дом малоэтажный) и место красивое».

Подготовку к альтернативной сделке Киселевы начали с изучения местного рынка и общих требований к процедуре продажи. «Не хотели связываться с посредниками, — говорит Андрей. — Подумали, что и покупателей быстрее найдем, и лишних денег никому не заплатим». Но, отмечает он, совсем обойтись без риэлторов не получилось:

— Буквально через два часа мой телефон разрывался от звонков и сообщений от крупных и мелких компаний с просьбой разрешить выставить нашу квартиру от имени того или иного агентства. Причем объявление мы заливали уже в девятом часу вечера. Они круглосуточно, что ли, сайты мониторят? Потом звонили с раннего утра и до глубокой ночи, уговаривали снизить цену, пугали отсутствием клиентов. Но мы «стояли насмерть»: цену не снизим, на ваши условия не пойдем.

В конечном итоге Киселевы нашли покупателей все же через агентство. Однако они считают, что им повезло: риэлтор Наталья, с которой изначально пришли покупатели, буквально каждый шаг по сделке расписывала по бумажке, звонила, напоминала обо всем. «Нам только один раз пришлось съездить в паспортный стол, сняться с учета и взять справку об отсутствии долгов по коммуналке, — радовалась Надежда Киселева. — В результате с момента размещения о продаже до получения денег прошло три недели. Одну мы ждали, пока покупатели оформят ипотечный кредит, другая ушла на наше снятие с регистрации, а пять рабочих дней шло оформление документов в Регистрационной палате. При этом никакой суеты, все плавно, ровно и дружелюбно. Ни в основном, ни в предварительном договоре купли-продажи ничего такого прописано не было, но Наталья нам и документы на дом привозила, и подробно, со ссылкой на законы, все объясняла, разжевывала. Мы еще удивлялись, что в интернете столько плохого пишут о риэлторах».

Но, как гласит известный демотиватор, «на вкус и цвет фломастеры разные». Недопонимание и удивление вызвал риэлтор в Коломне. «Сначала, когда мы только звонили договориться о просмотре объекта, Анна, специалист коломенского агентства недвижимости, представила дело так, как будто это квартира ее родственников, — комментирует Андрей. — Ну, думаем, человек замотивированный, сделка пройдет гладко». И действительно, на начальном этапе Анна торопилась, как на пожаре. Надежда Киселева говорит:

— Удивлялась по каждому поводу. Неделю банк рассматривает заявку на ипотеку? А почему так долго? Что за банк там у ваших покупателей, на это надо три дня всего, мы уже новую квартиру купили, деньги на ремонт нужны! Регистрационная палата проводит оформление документов неделю? Что за странная палата у вас? Давайте, торопитесь. Мы ей второго апреля звоним, говорим — получили деньги, освобождаем квартиру, у вас там как? Она — все замечательно, давайте к 10 числу выходить на сделку, а мои друзья к 23 апреля съедут. Друзья?

Выяснилось, что Анна — просто друг семьи продавца. Тогда для чего она в самом начале представлялась родственницей? Непонятно, говорят Киселевы, ну да ладно, главное, что через три недели можно в новую квартиру въехать. Оперируя оговоренными датами, Андрей и Надежда переехали с вещами на частную квартиру в Коломну на пару недель. Деньги были у них на руках, скарб упакован. «Неожиданно, менее чем за сутки до сделки, поступает звонок от Анны, — возмущается Андрей. — Она говорит, что у продавцов на новой квартире проблемы с ремонтом, еще какие-то сложности. В общем, они не смогут физически и юридически квартиру до оговоренной даты освободить, давайте на сделке завтра окончательно все обсуждать».

А на следующий день ситуация повернулась и того непонятней. По словам Киселевых, Анна обвинила их в том, что они сами виноваты в сложившейся ситуации. Дескать, освобождать проданную квартиру Киселевы должны были только после согласования с ней, а не спешить. «И как это понимать? — негодует Андрей. — Ну как? Сама же подгоняла нас, сама же, друг семьи, озвучила дату освобождения объекта. Что же они неделю молчали? Ведь приостановка ремонта — не сиюминутный процесс! А теперь такой поворот».

В процессе развернувшейся относительно сроков освобождения квартиры дискуссии звучали доводы продавцов о том, что, мол, по закону полагается 30 дней после регистрации права собственности. «Я несколько недель читала всевозможные документы, — говорит Надежда. — Кроме „разумных сроков“ никаких конкретных дат в законе не прописано. Почему Анна заранее не объяснила это своим друзьям? Сэкономили бы друг другу кучу нервов».

В конечном итоге договорились, что называется, «ни вашим, ни нашим»: с момента подписания договора Киселевы дали продавцам две с половиной недели вместо месяца. Но удивительные вещи продолжались. На вопрос Андрея о том, может ли пройти сделка одним днем, Анна ответила утвердительно. «Я еще тогда подумал — вот как интересно, за один день можно все провернуть, а мы-то неделю ждали, — отмечает Андрей. Но по приезде в коломенскую регистрационную палату Киселевых ждал сюрприз. «Сделка регистрируется в течение 10 дней» — скупо заявил им через окошечко специалист. А Анна вручила им расписки в принятии документов на регистрацию, посоветовала приходить через одиннадцать дней и упорхнула на своем Audi со словами «я вам, в принципе, больше не нужна, а ключи потом заберете у продавцов».

«И этот человек еще был недоволен сроками работы регпалаты по нашему прошлому месту жительства! — возмущается Андрей. — Я ее еще напоследок спросил, за что же тогда 10 тысяч отдавал? Риэлтор ответила, что тысяча — это оплата госпошлины за регистрацию, а остальные девять — это возмещение услуг юриста по составлению договора. Причем если квитанцию об оплате госпошлины она мне показала, то слова о юристе были ничем документально не подтверждены. Вот это агентство: визитки, пафос, члены корпорации риэлторов Московской области, а работают через пень-колоду! Неужели по-человечески все объяснить было нельзя?»

Как тут не вспомнить недавние слова питерского бизнесмена Сергея Кравцова о совести риэлтора!

Эта история завершилась относительно благополучно. Продавцы коломенской квартиры уже освободили помещение для Киселевых. Но, как в известном анекдоте про украденные гостями ложки, «осадок остался». Андрей и Надежда в один голос заявляют:

— Такой резкий контраст между двумя риэлторами в разных городах просто вгоняет в ступор. Ну есть же единые инструкции и регламенты для строителей, инженеров. Почему нельзя создать такой свод правил для риэлторов? Чтобы в любом регионе можно было быть уверенным — пусть человек тебе и не нравится, но он все сделает четко по инструкции?

Конечно, по накалу страстей ситуация не сопоставима с рейдерским захватом, о котором не так давно уже писала «Свободная Пресса». Но, тем не менее, ситуация заставляет задуматься. Ведь, по сути дела, без посредника сейчас не обходится ни одна операция с недвижимостью (самостоятельно пройти все бюрократические круги в процессе сбора нужного пакета документов — адовы муки, кто пробовал, тот знает), а вот их поведение зачастую не вполне адекватно. Может быть, действительно, вместо классификации объектов элитного жилья и семинаров на тему повышения прибыльности сделок, гильдиям и ассоциациям риэлторов стоит уже выработать единые стандарты и требования к поведению агентов по недвижимости?

Фото ИТАР-ТАСС/ Александр Рюмин