Теперь так не строят

Одна из вещей, которых общественность ожидала и ожидает от нового мэра Москвы Сергея Собянина — изменение градостроительной политики в исторической части города. По наиболее распространенной оценке, за время полномочий Юрия Лужкова на посту мэра столицы, Москва лишилась около 700 памятников архитектуры. Еще большее число старых зданий так и не дождались признания объектами культурного наследия — потому что были ценны не сами по себе, а лишь как элементы городской среды, методы защиты которой не проработаны даже на законодательном уровне, не говоря уже о правоприменительной практике.

Самый грамотный способ приостановить разрушение исторической городской среды — это способ системный: мэрия пересматривает все заключенные в бытность мэром Лужкова инвестконтракты, обращая внимание на особенности проектов и предписывая застройщикам привести эти проекты в соответствие с требованиями защиты культурного наследия. Возможно, что именно это и будет, в конечном итоге, сделано: анонимный источник «СП» из числа сотрудников столичного стройкомплекса сообщил изданию, что аппарат Сергея Собянина уже знакомится с заключенными городом за последние годы инвестконтрактами.

Будет пересмотр градостроительной политики оформлен в виде показательной кампании, или по каждому объекту мэрия будет договариваться с инвесторами отдельно — пока неясно. Однако очевидно, что при наличии у новых столичных властей политической воли Москва спасет не только улицы от очередных «нахлобучек» над декоративными фасадами, но и десятки зданий — приговоренных было к сносу, но на самом деле еще крепких, способных служить еще десятилетия.

Садовническая улица, дом 9. Посреди московского «Острова» между Москвой-рекой и Водоотводным каналом стоят три многоэтажных корпуса постройки начала прошлого века. На улицу фасадом выходит эффектный корпус 3 с красивыми эркерами — это первосортный образец московского модерна, хотя и не самый богатый. Во дворе стоят еще два корпуса, в том числе один — с эффектной псевдоготической башенкой. Автор проектов этих корпусов — известный инженер и зодчий Эрнст-Ричард Нирнзее, больше всего известный как автор и владелец огромного «доходника» на Тверской, напротив «Елисеевского» гастронома.

Все три здания — крепкие пятиэтажные доходные дома дореволюционной постройки. Квартал строился заодно с проектировавшейся в те же годы городской электростанцией на Раушской набережной и примыкает к ней дворами; подвалы здесь, несмотря на «островное» положение, на удивление сухие, стены в относительной исправности. Здания давно нуждаются в капитальном ремонте — там следует заменить коммуникации, проводку, сделать «косметику» фасадов и ревизовать «столярку», то есть изношенные двери и окна. Вместо этого дом был еще в 2002 году фактически приговорен к сносу. Инвестор, акционерное общество «Великан-XXI век, возглавляет которое некая Елена Николаевна Лужкова (сведения получены из Единого госреестра юридических лиц), уже успел расселить жителей всех трех корпусов, и теперь в доме 9 царит запустение.

Стоит отметить, что выселяли дом 9 с некоторыми «приключениями». Так, рассказывают жильцы одного из корпусов, одну из квартир «освободили» вовсе без ведома ее владельцев, проживающих за границей. О том, что вещи жильцов перевезены в другую, выделенную им застройщиками квартиру на периферии ЦАО, хозяева узнали от соседей по телефону. «Совершенно точно, ни одной подписи мы нигде не ставили, и никто ничего нам не сообщал», — реагировали на информацию ошарашенные владельцы квартиры.

Немногочисленные оставшиеся еще не переселенными жители Садовнической улицы боятся проходить мимо здания сразу по нескольким причинам. Во-первых, из-за отсутствия косметических ремонтов в течение последних двух десятилетий фасад корпуса 3 начал осыпаться — одно время там даже была закреплена аршинная надпись «Осторожно! Возможно обрушение фасадов». Во-вторых, как это до сих пор принято в стройкомплексе и сфере московского ЖКХ, дом заселен приезжими рабочими и строителями. «Живя в центре города, мы как-то не привыкли к тому, что у подъезда приличного дома толпятся молодые парни, курят, распивают пиво и оценивающе глядят на проходящих женщин», — отмечает Ольга Глотова, жительница соседнего дома 11.

Общая площадь трех жилых корпусов, приговоренных к сносу, но пока невредимых — не менее 12 тысяч квадратных метров. Это — при условии проведения капитального ремонта — первоклассная жилая недвижимость: в доме европейских жилых стандартов, соразмерной высоты, в шаговой доступности от Кремля. Для сравнения: на противоположной стороне Садовнической улицы, в доме 18 корп. 2, квадратный метр квартиры, если судить по объявлениям, стоит чуть больше 10 тысяч евро.

Под названием «АРМА» скрывается бывший Московский газовый завод. Это сохранившийся в Москве — как и в большинстве европейских столиц — артефакт эпохи угля и пара, когда бытовой газ, применявшийся не только для плит, но и для освещения, не поставлялся из газодобывающих районов, а извлекался из антрацита на специальных предприятиях. Строения газовых заводов крайне своеобразны — самые заметные из них так называемые газгольдеры, громадные (до 50 метров в диаметре) цилиндры, предназначенные для хранения газа и балансировки его суточного потребления. После замены угольного газа на природный газовые заводы были выведены из эксплуатации и в некоторых европейских городах снесены, а в некоторых, как в Вене, сохранились в качестве обособленных территорий — полигонов для архитектурной и творческой мысли, а также кластеров элитной недвижимости.

В Москве пока еще есть все возможности повторить успех венского газового завода, превратившегося в достопримечательность города — квартал «Газометр». На территории завода, расположенного вблизи Курского вокзала, уже сейчас арендуют площади несколько киностудий, дизайнерские фирмы, издательские компании; существует и комплексный проект регенерации территории с сохранением практически всех имеющихся зданий.

Однако альтернативный проект — предусматривающий снос многих корпусов завода, в том числе и нескольких газгольдеров — пока побеждает, причем не всегда тривиальными методами: так, одним из аргументов застройщиков (по некоторым данным, за АЗ «АРМА», владеющим территорией, стоит банк «Развитие Столицы», сообщает GZT.RU) было то, что территория завода является зоной химического поражения. С этой информацией в 2009 году выступило столичное управление Роспотребнадзора.

Размер территории — 7,5 гектаров, проект реконструкции со сносом подразумевает возведение многоярусных подземных автостоянок и плотную офисно-гостиничную застройку. Если же выбрать более щадящий по отношению к исторической среде проект, то город избавится от потенциальной «пробкоопасной зоны» в районе Горохового поля, зато приобретет деловой и жилищный кластер, параметры которого вполне возможно довести до наивысших категорий. В самом деле: этажность газгольдеров невысока, охраняемая замкнутая территория уже имеется, подвести требуемые коммуникации и обеспечить должный комфорт при перестройке газгольдеров и корпусов также несложно. А творческая аура, уже закрепившаяся за «Армой» и находящимся поблизости «Винзаводом», сделает территорию престижной для искомого властями «инновационного класса» московских европейцев.

Кадашевская слобода — место ожесточенных столкновений между застройщиками и представителями общественности, защищавшими исторический квартал летом этого года. Что именно хотят построить по соседству с известной церковью Воскресения Христова в Кадашах (поздний XVII век), толком не знает никто: рабочие вышли на площадку и начали снос корпусов бывшего колбасного завода без утвержденного мэрией проекта. Старый, предусматривающий несколько 6-этажных корпусов, которые подавили бы и храм, и окружающую застройку, аннулировали еще в 2009 году. Сейчас на площадке практически не ведутся работы: тяжелую технику на площадку не пустили общественники, а работы мэрия предписала прекратить. В то же время Юрий Лужков, высказываясь по этому поводу летом 2010 года, заявил, что в Кадашах следует построить «современные дома».

Кадаши — прекрасная возможность опробовать на малых площадях, доступна ли современным московским архитекторам и проектировщикам полноценная регенерация исторической среды. Дело в том, что корпуса колбасного завода, о которых шла речь — уже практически уничтожены. Почти или вовсе потеряны и другие ценные объекты Кадашей — «дом дьякона», начала XIX столетия и палаты Оленевых, известные с XVIII в. Однако все еще цела планировочная сетка и основной высотно-объемный костяк квартала, а утраченные здания достаточно хорошо зафиксированы в обмерах и фотографиях. Имея столь надежную информацию, можно приступить к воссозданию недавно утраченного и приспособлению всего квартала к современной жизни — так, как это предусматривает не логика московского стройкомплекса последних десятилетий, а здравый смысл.

Отметим, что в 1990-е годы в Замоскворечье, в непосредственной близости от Кадашевской слободы, были примеры тщательной реставрации старинных домов для современного использования. Таков, например, двухэтажный дом на углу Большой Ордынки и Кадашевской набережной. Его реставрировала для своего офиса одна из компаний с иностранным капиталом, здесь и поныне размещаются офисы — между тем, никаких надстроек, пристроек и тому подобных привычных по строительству последних лет элементов, у здания нет. Тщательно отнеслись реставраторы даже к расстекловке окон — она осталась мелкой, как и положено старинному зданию.

Кстати, после отработки технологии регенерации исторической среды в Кадашах, стройкомплексу можно было бы доверить и более значимые городские объекты — например, Зарядье, «лужайку Никсона» у Боровицких ворот Кремля или квартал между Садовой-Тримфальной и Оружейным переулком.

Остается лишь один вопрос — насколько возможно реставрировать старую застройку так, чтобы качеством она не уступала новой. Косвенные ответы на это дают, например, исследования столичных диггеров: как рассказывал обозревателю «СП» глава отряда «Диггер-спас» Вадим Михайлов, в районе Коломенского один из элитных жилых комплексов («Три капитана») построен так, что основания его свай прорезают подземную речку, которую забыли когда-то нанести на доступные проектировщикам карты. Этот комплекс вполне может в обозримом будущем стать аварийным, если вода начнет подмывать устои зданий. Это, по словам Михайлова, не единственное нарушение, которое современные застройщики допускают в отношении городской гидрогеологии.

Более прямо старинные и современные здания сравнивают сами строители, временно живущие в доходных домах столетней давности как в бытовках. Когда обозреватель «СП» оказался в одном из таких зданий и сказал каменщикам — уроженцам Таджикистана — о том, как в их временно обиталище тепло и тихо, сразу несколько человек с уважением ответили: «Это же старая постройка. Тогда делали на совесть. Сейчас так уже никто не сделает».