Заверить, нельзя нарушить. Защитит ли новая инициатива собственников недвижимости?

Московская областная дума планирует рассмотреть вопрос об обязательном нотариальном оформлении сделок с недвижимостью между физлицами. После этого предложение будет оправлено в Госдуму. Авторы законодательной инициативы считают, что она позволит усилить защиту прав собственников жилья, уменьшить число судебных споров и сократить риски мошенничества.

«Нотариус имеет больше возможностей получить и проверить информацию, оценить документы, состояние сторон. В случае нотариального сопровождения вероятность потерять имущество и признать сделку недействительной ничтожно мала» — сообщил председатель регионального парламента Игорь Брынцалов.

Сегодня участие нотариуса в сделках с недвижимостью необязательно, но возможно. Люди могут оформить договор в письменной форме.

Читайте также

Проблема крыши — государственная: Если бы Пушкин не осилил ипотеку, жить ему было бы негде Доходные дома могли бы снять остроту квартирного вопроса в России, но власти это не нужно

При этом в некоторых случаях нотариальное заверение обязательно. В 2016 году участие нотариуса обязательно при оформлении сделок с долями в праве общей собственности на недвижимость, распоряжении имущества людей, находящихся под опекой.

Нотариальное удостоверение обязательно при сделках с продажей недвижимости, принадлежащей ограниченно дееспособным и несовершеннолетним. Нельзя обойтись без нотариуса при заключении соглашений о разделе совместного имущества супругов и брачных договоров. С января 2025 года участие нотариуса обязательно при оформлении договоров дарения недвижимости.

В марте этого года правительство РФ одобрило законопроект, согласно которому договоры ипотеки между физлицами подлежат обязательному нотариальному заявлению.

Подорожает ли процесс продажи квартир, если участие нотариуса станет обязательным?

— Да, продажа квартир, безусловно, подорожает. Обязательное нотариальное удостоверение сделок влечет за собой дополнительные расходы, связанные с оплатой услуг нотариуса, — считает Сергей Толкачев, профессор кафедры экономической теории Финансового университета при Правительстве РФ

— Точную сумму назвать сложно, ибо стоимость услуг нотариуса зависит от нескольких факторов. Во-первых, тарифы могут хоть незначительно, но отличаться в разных субъектах РФ. Во-вторых, нотариальный тариф часто зависит от суммы сделки, т.е. имущества, с которым она совершается.

Если сделка стандартная (например, один продавец, один покупатель, без обременений), стоимость будет ниже, чем при наличии дополнительных условий, нескольких участников, ипотек, или если недвижимость находится в общей долевой собственности.

Помимо самого удостоверения, нотариус может оказывать и другие услуги, например, помощь в подготовке документов, которые тоже оплачиваются. В среднем, можно ожидать, что к текущей стоимости сделки добавится от нескольких тысяч до десятков тысяч рублей.

«СП»: Будет ли нотариус нести ответственность в случае, скажем так, недоработок с его стороны?

- Да, он несет ответственность. Нотариусы — это должностные лица, действующие от имени государства. Они несут гражданско-правовую, административную и даже уголовную ответственность за свои профессиональные действия. В случае причинения ущерба участникам сделки по вине нотариуса (например, из-за допущенной им ошибки, которая привела к потере права собственности или финансовым убыткам), он обязан возместить этот ущерб.

Нотариусы, как правило, обязаны страховать свою профессиональную ответственность. Это означает, если нотариус не сможет сам возместить причиненный ущерб, то выплаты сможет произвести страховая компания. За нарушения законодательства или профессиональной этики нотариус может быть привлечен к дисциплинарной ответственности (например, выговор, лишение права заниматься нотариальной деятельностью).

«СП»: Поможет ли обязательное участие нотариуса понизить число преступлений на рынке недвижимости?

- Да, это может способствовать снижению числа преступлений на рынке недвижимости, хотя и не устранит их полностью. Нотариус обязан тщательно проверять правомочия сторон на распоряжение недвижимостью, подлинность документов, а также выяснять, не нарушены ли права третьих лиц (например, несовершеннолетних, супругов). Это затруднит мошеннические схемы, основанные на поддельных документах или незаконном завладении чужим имуществом. Обязательное присутствие нотариуса гарантирует, что волеизъявление сторон является свободным и осознанным, что снижает возможность принуждения или обмана.

Нотариус обязан разъяснить сторонам содержание сделки, их права и обязанности, последствия заключения договора. Это делает участников более информированными и менее уязвимыми перед мошенниками, способными использовать юридическую неграмотность.

Также нотариус удостоверяет личность всех участников сделки, что снижает риск сделок от имени подставных лиц. Но важно понимать: ни одна мера не может дать 100% гарантии. Преступники постоянно ищут новые схемы. Кроме того, мошенничество может быть связано с более сложными схемами, которые нотариусу будет труднее выявить (например, «фишинговые» схемы).

Читайте также

Демография уперлась в «человейники», КРI чиновников и аппетиты строительного лобби «Королям стройки» и госаппаратчикам выгоднее клепать высоченные «свечки» и завозить мигрантов, чем действительно решать проблемы

«СП»: Как думаете, такая инициатива является шагом в направлении улучшения безопасности рынка?

- Введение обязательного нотариального удостоверения сделок с недвижимостью между физлицами является шагом в правильном направлении. Тщательная проверка и правильное оформление сделки нотариусом в момент ее заключения может предотвратить множество споров, которые впоследствии могут дойти до суда.

Осознание того, что сделка должна быть удостоверена нотариусом, может стимулировать участников к более ответственному подходу и предоставлению достоверной информации. Положительные эффекты от повышения уровня защиты прав граждан и снижения рисков мошенничества, вероятно, перевесят негативные аспекты, связанные с увеличением стоимости и некоторой бюрократизацией.

В то же время руководитель агентства недвижимости «Счастье под ключ» Елена Мищенко смотри на нововведения скептически.

— Эта инициатива, на мой взгляд, не гарантирует защиты, например, от пресловутой «бабушкиной схемы». У нотариусов такие сделки были, в суды они ходили, ни к чему это не привело.

Надо вводить уголовную ответственность для продавцов за ложь, это уберет с рынка людей, желающих этой схемой воспользоваться, таких много.

«СП»: Будет ли нотариус нести ответственность в случае различных «шероховатостей»?

— Нет. Он отвечает, если сделал что-то не так. Нотариусы работают четко, у них есть пакет запрашиваемых документов, стандартная проверка, введенная государством. Но нотариус не может в голову продавца залезть, понять, врет тот или нет.

Настоятельно даем рекомендацию имеющим родственников «нежного возраста» поставить подписку на дома на «Авито» и «Циане». Чтобы приходили уведомления о выставлении квартир на продажу, это позволит увидеть, выставлена ли на продажу квартира родственника.