Общество

«Стратегия 2020»: массового строительства жилья не будет

Властям предложено снять с себя ответственность за решение квартирной проблемы в России

  
103

В нашей стране лозунг «Каждой семье — отдельную квартиру» давно уже выглядит примерно так же, как и обещание к такому-то году догнать и перегнать Америку. Тем не менее, когда-то за жилищную проблему мы брались всерьез, застроив всю страну «хрущевками». Хороши они были или нет — вопрос другой. Однако, судя по всему, теперь правительство отдельную крышу каждому даже и обещать не будет. Произойдет это в случае принятия «Стратегии 2020». В обнародованной на днях ее окончательной редакции предусмотрен поворот приоритета от массового строительства, от увеличения количества «квадратов» на душу населения, к «обеспечению благоприятных условий жизнедеятельности, повышение качества городской среды и эффективное жилищно-коммунальное хозяйство». Авторы посвященного жилищной политике государства раздела прямо пишут, что «основная развилка» госполитики состоит в выборе между ускоренным вводом «метров» для всех и созданием благоприятных условий проживания для некоторых.

Означает ли это, что темпы возведения жилья будут уменьшаться? Да и конкретное наполнение термина «благоприятная среда» обитания остается весьма туманным. Финансовые источники достижения сформулированной задачи также не раскрываются. Как можно срастить новый приоритет с имеющейся в наличии реальностью?

На эту тему с корреспондентом «СП» беседует известный эксперт жилищного рынка вице-президент Российской гильдии риелторов Константин Апрелев.

«СП»: — Константин Николаевич, на ваш взгляд, взгляд практика рынка недвижимости, что означает сделанный государством выбор? Что означают «благоприятные условия», как они будут выглядеть?

— В целом дискутировавшийся долгое время авторами документа вопрос — это вопрос об отношении к жилью в целом — что оно означает в жизни людей. Это вопрос изменения отношения к жилищной инфраструктуре, перехода к системному управлению жилыми территориями. Новый приоритет исходит из целостности среды, потому что только такой подход может гарантировать благополучное проживание. Под благополучным проживанием понимается комплексное развитие территории: и создание изначально инфраструктуры (садиков, магазинов), и уборка территории, расчистка снега, и доступность жилья тоже. Просто раньше все это закладывалось в проекты по остаточному принципу: как-нибудь решится само. А в настоящее время управляется совместное коммунальное хозяйство тоже как придется.

Сделав этот выбор, эксперты, — на мой взгляд, совершенно справедливо — исходят из того, что вычленение любой узкой задачи, в том числе погоня за голым метражом, массовое возведение «коробок» в чистом поле, не повысит комфортности проживания населения, а потому не имеет смысла. Темпы строительства в этом контексте могут рассматриваться лишь как индикатор общего здоровья рынка и критерий доступности жилья. Доступность, изношенность самого жилищного фонда и изношенность коммунального хозяйства — вот три проблемы, которые предлагается решить в рамках выбранного приоритетным направления.

В чем правы авторы документа: советский подход в застройке территорий действительно изжил себя. Фактически только последние лет 15 мы начали потихоньку развивать подход строительства благоприятного для проживания качественного жилья. В основном такие проекты реализуются на прилежащих к городам территориях.

«СП»: — Вы имеете в виду коттеджи у мегаполисов?

— Не только. Малоэтажная застройка везде актуальна. Никогда не сравнится качество проживания в многоквартирном здании с жизнью в отдельном собственном доме. Тут даже нечего обсуждать. Правда, есть нюансы. Для массового малоэтажного строительства надо решить, как на уровне законодательства, так и при разработке конкретного проекта, вопросы безопасности. Второй очень важный момент — необходимо трансформировать действующее законодательство о недрах, чтобы можно было законно решать вопросы о водообеспечении, рытье колонок и тому подобном. Необходимо создать стандартную понятную юридическую схему получения единого объекта недвижимости в комплексе: земельного участка со зданием.

«СП»: — И все-таки, согласитесь, что проживать в изношенном доме с прохудившимися трубами, при среднем показателе 20 кв. метров на человека, — это совсем не то же самое, что жизнь в новом кирпично-монолитном доме с показателем в 50 кв. метров. И одного сравнения этих цифр достаточно, чтобы вопрос ухоженности придомовой территории для подавляющего большинства россиян ушел на второй план.

— Вы поймите, что упираться в метраж бессмысленно хотя бы потому, что, даже бросив все силы на решение этой задачи, мы и через 20 лет гарантированно ее не решим. А, скорее всего, и дольше.

Я сразу вижу в этом две проблемы. Во-первых, найти инвесторов в такие массовые проекты, в эту гонку за метражом, не получится, потому что уже давно понятно, что такие вложения не имеют шансов окупиться. У государства удваивать темпы ввода жилья только за свой счет тоже не выйдет. Второй аспект: в результате огромных расходов будем иметь бешеное количество метров, в которых нельзя будет жить.

Приведу пример. При дефиците площадей под застройку в Москве погнались за возведением крайне высоких зданий, чтобы увеличить количество «квадратов». В результате порядка 40% квартир в таких строениях годами стоят непроданные. И я это по-человечески хорошо понимаю. Не заставите вы меня купить жилплощать в доме, где более тысячи квартир. Просто потому, что я прекрасно понимаю, что при любой организации управления и эксплуатации этого объекта эффективными они быть не могут. А это значит, что жильцам гарантированы хронические коммунальные и финансовые проблемы. Поскольку затраты на коммуналку в таких строениях сумасшедшие. А потому нет никакого смысла «шлепать метры». Да, важнее какой дом и где, чем быстрее его построить.

Достаточно приземлиться где-нибудь в Европе — Австрии до Швейцарии — и сразу можно будет увидеть повсюду одни примеры того, что такое качество проживания: и отдельные невысокие дома и чистые улочки, и много всего другого. Даже в глухом поселочке из 6 домов все вылизано.

«СП»: — Каковы финансовые источники реализации новой госполитики?

— В основном решить сформулированную задачу можно за счет инициативы частных компаний. Но государство должно создать для них понятные правила игры, добиться прозрачности в этой сфере. Пока добиться прозрачности получается только местами, по инициативе местных начальников. Например, хорошо в этом отношении выглядит Тюмень.

«СП»: — До сих пор мы не сумели добиться прозрачности в коммунальной сфере. Это тоже коммунальные платежи с непонятными тарифами и негарантированное качество услуг. Что можно с этим сделать в плане создания благоприятной среды?

— Направления для работы два: прописать законодательно прозрачность ценообразования тарифов и добиваться эффективного самоуправления территорий. Например, сегодня, чтобы сменить управляющую компанию, ТСЖ должно год бодаться по судам. Но это же бред! Собственник должен менять подрядчика мгновенно. И у него должен быть выбор. Но здесь есть и проблема квалифицированных кадров: грамотных управленцев коммунальным хозяйством вообще нет.

«СП»: — Но согласитесь, что курс на доступность жилья, от которого государство не отказывается, зависит от цен, а те от объемов строительства.

— Действительно. Строят много в Екатеринбурге и Тюмени, там цены снижаются. Сохраняются невысокие относительно спроса темпы ввода жилья в Москве и Сочи — там цены заоблачные. Но при этом надо расценивать и объемы строительства, и цены не как конечную цель госполитики, а как показатель прозрачности рынка. Улучшать его прозрачность действительно необходимо и в строительстве, и в жилищно-коммунальном хозяйстве.

Китайцы ввели норматив строить 1 квадратный метр в год на душу населения. Успешно реализовали эту программу. Однако это не помешало спекулятивному росту цен, и только снизило доступность жилья.

У нас сейчас не строят больше, чем до кризиса 2008 года, а цены не растут, потому что спрос ниже. Ушло бывшее тогда ощущение экономической стабильности, ушли дешевые ипотечные программы. Например, в 2011 году в Москве было зарегистрировано рекордное количество сделок, в основном на вторичном рынке. Однако цена кв. метра за год в среднем выросла лишь на 6,5%. Это связано с отсутствием бурного экономического роста и удорожанием ипотечных кредитов, которое сейчас продолжается. К тому же изменилась норма передачи квартир очередникам. Раньше это было 30% от квартир в новом доме, теперь — менее 20%.

А тезис про экономический рост поясню — повысили социальные налоги с 26% до 34%. В результате мелкий бизнес потерял 8% из оборотных средств, а у него вся прибыль в годовом исчислении — 8−10%. Вот и не стало покупателей.

Так что вот такие факторы больше влияют на доступность жилья.

Фото: ИТАР-ТАСС

Новости СМИ2
Новости 24СМИ
Новости Лентаинформ
Последние новости
Цитаты
Вадим Трухачёв

Политолог

Олег Смирнов

Заслуженный пилот СССР

Комментарии
Новости партнеров
Фоторепортаж дня
Новости СМИ2
Новости 24СМИ
Новости Лентаинформ
10 лет Свободной Прессе
Николай Харитонов
Николай Харитонов

Василий Макарович Шукшин говорил: если вы хотите, чтобы произведения письменные, кино были интересны, всегда свои перья макайте в чернила правды.

Ваше название соответствует тому, о чем говорит. Я желаю вам хороших выступлений, статей, очерков, благодарных читателей. Но, самое главное, своими трудами способствовать ускоренному социально-экономическому развитию нашей страны.

Тем более что мы видим, что вокруг происходит: по сути, повторение 1918 года, когда 14 стран Антанты объединилась против нас. Любому письменному изданию, при всех критических, может быть, отношениях к власти, к депутатам, надо сохранять баланс и все должно быть направлено на консолидацию населения на добрые дела. А народ можно консолидировать при одном условии — если писать правду и говорить правду. Тогда народ всегда будет консолидировано жить и работать!

Новости Финам
Рамблер/новости
Новости НСН
Новости Жэньминь Жибао
Новости Медиаметрикс
СП-ЮГ
СП-Поволжье
В эфире СП-ТВ
Фото
Цифры дня