Общество

Квартиры, ставшие роскошью

Вместо необходимых одиннадцати миллионов квадратных метров жилья в год в Москве строится только два — и то для богатых

  
31

За предпоследнюю неделю августа на вторичном рынке московского жилья средневзвешенные цены предложений, рассчитанные по всем классам, выросли в долларах на 3,3%. «Панель», согласно данным агентства RWAY, подорожала на 1.8% - до уровня 5335 $/кв.м, монолит вырос в цене до 7312 $/кв.м, или 234 тысяч рублей.

Квадратный метр в элитных новостройках Москвы продается вообще по сумасшедшим ценам, в среднем по 18 900 $ (604 тысячи рублей). На вторичном рынке, как сообщила компания Blackwood, элитные московские квартиры стоят еще дороже — порядка 24 000 $ за кв. м. (768 тысяч рублей).

Казалось бы, при таких ценах Москва просто обречена на строительный бум. Однако объем ввода жилья в столице в 2011 году, который считается одним из самых удачных с начала века, составил 2,1 миллиона квадратных метров, против 5,3 млн кв. м в 1989 году. Здесь нелишне напомнить, что тогда баррель нефти стоил всего 16 долларов, тогда как в прошлом году — 110 долларов, да и экспорт нефти был значительно ниже.

Кстати, во времена Леонида Брежнева, имя которого критики связывают с «эпохой застоя», было построено 1,6 млрд кв. метров жилья. Причем очень хорошего экологического качества — так, толщина стен зданий серии II-29 достигала 51 см кирпичной кладки. Стены штукатурили известняковой штукатуркой, а не отделывали гипсокартоном — потенциально опасным рассадником плесневых грибков. На полы стелили самые настоящие деревянные доски. Конечно, было не так эстетично, но безвредно для здоровья.

Особенно много строили на стратегически важных предприятиях. К примеру, на московском электронном заводе «Хромотрон» квартиру можно было получить через два-три года после рождения первого ребенка! Многие серии домов были рассчитаны на 25−30 лет (хотя стоят до сих пор, причем в них квартиры продаются по 300 тысяч долларов). Тогда справедливо считалось, что к этому времени уровень развития технологий позволит строить еще быстрее и качественнее.

Председатель Совета Министров СССР Алексей Николаевич Косыгин, при котором страна достигла наивысшего экономического и военного потенциала, был убежден, что «людям нормально нужно жить сейчас», а не в далеком светлом будущем. Как результат, свое достойное жилье стабилизировало институт семьи, свело к минимуму уровень разводов и простимулировало демографию. Справедливая (хоть не без перекосов) система распределения жилья способствовала социальному равенству. Большие же (по тогдашним, конечно, меркам) квартиры — до 70−80 кв. метров, которые давались ученым, писателям, артистам и руководителям, слали обществу правильные сигналы и направляли энергию молодежи в созидательное русло.

Теперь же элитные квартиры сегмента «Де Люкс» и «Премиум» измеряют сотнями квадратных метров. К примеру, Игорь Сечин имеет квартиру площадью 236 кв. м. (плюс дом площадью 1415 кв. м.), Валентина Матвиенко - две квартиры общей площадью в полтысячи кв. метров; Анатолий Сердюков «довольствуется» жилплощадью в 293 кв. метров. Из списка чиновников и госменеджеров с роскошными квартирами и дворцами, скромно именуемыми загородным жильем, можно составить целые тома.

Вот и получается, там, где могли бы жить несколько российских семей с детьми, по апартаментам бродят двое — как правило, чиновник и его успешная в бизнесе супруга. Абсурдность ситуации заключается в том, что так великолепно живут те самые люди, которые довели страну до такого уровня благополучия, когда МРОТ и прожиточный минимум составляет всего пять тысяч рублей. И именно для таких успешных «слуг народа» и околочиновничьего люда ежегодно в Москве вводится до 130 тысяч кв. метров элитного жилья.

Еще порядка 30−40% квартир — тоже с достаточно большими площадями — являются инвестиционными, которые скупаются с целью вложения капитала опять же теми, у кого водятся деньги. За вычетом социального жилья реально на столичный рынок в год попадает чуть более полумиллиона квадратных метров, при норме одиннадцать миллионов квадратных метров (по квадрату на человека — объеме, который включает рыночный механизм ценообразования строительства). Понятно, что такое низкое предложение чрезвычайно выгодно строительным чиновникам, девелоперам и спекулянтам.

Поэтому цены на готовое жилье росли и будут расти, невзирая на мировые кризисы. Так было при Лужкове, так будет и при Собянине, который стал мэром в октябре 2010 года. За этот срок квартиры в Москве подорожали с 127 тысяч рублей до нынешнего уровня. Это говорит о неэффективности строительной политики и о том, что коррупционная составляющая в отрасли возрастает с каждым годом.

Получить разрешение на строительство, не имея связей с первыми лицами муниципалитетов, практически невозможно. Во всяком случае, так говорят застройщики на условиях анонимности. Обычно к «земле» допускаются проверенные люди, которые никогда «не сдадут». Только они смогут победить в надуманных конкурсах. Стоит это удовольствие недешево. Называют разные цифры: от 300 тысяч долларов до одного миллиона и выше. Часто городские чиновники просят «натурой» — квартирами и первыми этажами нежилого назначения.

Любимое занятие чиновников при этом — тянуть время. На оформление земельного участка может уйти и год, и два. Побыстрее — пожалуйста, но за «конвертик».

Откаты муниципалитетам могут увеличить стоимость квартиры в разы. Пожалуй, это самая большая статья «коррупционных» расходов. На втором месте — плата за подключения к коммуникациям. Специалисты Высшей школы экономики посчитали, что в среднем по стране эта сумма равна миллиону долларов за многоквартирный дом. Причем в 2011 году Минрегиона увеличил официальные отчисления за эти услуги на 20−30%.

Несмотря на «закрытость» бумаготворчества в строительстве, время от времени чиновники попадаются на взятках. Так, 17 июля 2012 года в отношении главы городского поселения Загорянский Щелковского района Московской области Николая Озерова возбуждено уголовное дело. Он подозревается в получении взятки в 6 миллионов рублей за согласование и выдачу разрешительной документации на производство работ, связанных с газификацией и обеспечением электроэнергией. Месяцем ранее на этом же попался министр строительства Михаил Шканов из Ульяновска, который требовал 400 тысяч рублей у предпринимателя за лоббирование его интересов в получении права аренды земельного участка под строительство торгового центра.

«Деньги в процессе строительства могут брать все, от кого хоть что-то зависит, — говорит Елена Панфилова, директор центра антикоррупционных исследований и инициатив „Трансперенси Интернэшнл — Россия“. — Это не только договоренности с архитекторами, но и согласования с организациями, оформляющими допуски к строительству, монополизм собственников земли в лакомых участках, платы за подключения коммуникаций и т. д., и т. п.».

«СП»: — И как можно снизить коррупционную составляющую?

— В тех департаментах, где недавно были «посадки», там осторожничают. Но в целом — это глубоко порочная система со своими неписаными законами. Снизить уровень коррупции в строительстве крайне сложно, поскольку такова общая среда в стране. Но уменьшить «навар» и «маржу» тем, кто разрешает или запрещает можно, если уменьшить число такого рода организации и законодательно прописать нормы, к примеру, подключений к коммуникациям. Чтобы не было двойного толкования. Если нет резерва, к слову, по теплоэнергетике, значит, строить нельзя. Но опять-таки, это будут полумеры. Нужно комплексное применение антикоррупционного законодательства в стране не на словах, а на практике. Лишь тогда можно нарастить объемы строительства и сбить цены на жилье.

Сколько в реальности стоит один квадрат, разобраться не так уж сложно.

Экономисты рассчитали реальную себестоимость строительства, с учетом заработной платы и отчислений налогов. Так, в 9−16-этажных домах с монолитным каркасом и с ограждающими конструкциями из кирпича, в т. ч. с утеплителем и с учетом простой базовой отделки (окраска, обои, разводка, установка ПДУ, паркет березовый, линолеум, газовые или электроплиты, лифты и т. п.) «квадрат» колеблется от 1085 до 1400 долларов в зависимости от проекта.

«Если не учитывать стоимость земельного участка, всевозможных разрешений и подключений, то можно выйти на следующие показатели: для Московской области — это порядка 18−20 тысяч рублей за кв. метр в панельном доме. Для Москвы — чуть больше 25−28 тысяч рублей за кв. м в таких же панельных. Наценка девелопера составляет 30%. И плюс по мелочам», — поясняет главный аналитик брокерской группы «Ай Ти Инвест — Проспект» Александр Потавин.

«СП»: — А остальное?

— Остальное — взятки за землю, разрешения и согласования. Коррупционная нагрузка на строительство просто огромная.

Фото: ИТАР-ТАСС/Интерпресс/Константин Руссков

Новости СМИ2
Новости 24СМИ
Новости Лентаинформ
Последние новости
Цитаты
Вадим Кумин

Политический деятель, кандидат экономических наук

Игорь Юшков

Ведущий эксперт Фонда национальной энергетической безопасности

Константин Небытов

Судебный пcихолог

Комментарии
Новости партнеров
В эфире СП-ТВ
Новости СМИ2
Новости 24СМИ
Новости Лентаинформ
Выборы мэра Москвы
Выборы мэра Москвы
Новости Финам
Рамблер/новости
Новости НСН
Новости Жэньминь Жибао
Новости Медиаметрикс
СП-ЮГ
СП-Поволжье
В эфире СП-ТВ
Фото
Цифры дня