Горькая доля дольщиков

Столичный Москомстройинвест всерьез опасается скорой активизации недобросовестных застройщиков и уже разработал ряд антикризисных мер для предупреждения роста численности обманутых дольщиков. О некоторых популярных способах «разводки» покупателей жилья в строящихся домах на деньги рассказывает «Свободная Пресса».

"Серость" никогда не умрет

Чуть больше года назад вступил в силу подписанный Владимиром Путиным закон, обязывающий застройщиков обеспечивать свою ответственность перед дольщиками. Для этого в документе предусматривалось три способа: получение банковской гарантии, создание общества взаимного страхования девелоперов или непосредственное страхование ответственности в какой-либо страховой компании. Разработчики рассчитывали, что данный законопроект позволит эффективно решить проблему обманутых дольщиков, однако некоторые эксперты высказывали серьезные сомнения относительно его работоспособности.

Как оказалось, опасения экспертов были не напрасны. В комиссию Минстроя из одного только Подмосковья за 2014 года обратилось порядка полутора тысяч дольщиков. По состоянию на 16 января 2015 года потерпевшими в установленном порядке признано уже более половины — 827 человек, и понятно, что это еще далеко не предел. Каким же образом застройщик может обмануть покупателя? Как рассказали «СП» эксперты рынка, для этого существует несколько довольно распространенных способов.

Во-первых, отдельные девелоперы до сих пор приступают к возведению объектов недвижимости не только не получив соответствующего разрешения в госорганах, но даже и не поставив их в известность о своих намерениях. Логика таких «предпринимателей» предельно проста. Они всерьез рассчитывают на то, что чиновники вряд ли будут настроены негативно в отношении застройщика, тем более когда увидят, что, например, фундамент здания уже заложен. Значит, рассуждают дельцы, с помощью соответствующих финансовых «вложений» вопрос с разрешением можно будет вполне успешно «разрулить».

Но чаще всего подобные попытки оканчиваются вполне резонным запретом на строительство. В этом случае гражданам, уже успевшим вложить свои средства в сомнительный проект, остается только посочувствовать. Как правило, компания-девелопер в рекордные сроки объявляет себя банкротом, исчезает с рынка, и поиск «концов» в этом случае может затянуться до бесконечности.

Рекомендация эксперта. В процессе выбора объекта покупки в первую очередь следует обращать внимание на состав и репутацию застройщиков. Наибольшего доверия заслуживают проекты, воплощаемые солидной и известной строительной компанией. Повышает данный «кредит доверия» и привлечение к реализации объектов крупных риелторских агентств.

Во-вторых, несмотря на вышедший достаточно давно и периодически обновляемый знаменитый закон об участии в долевом строительстве № 214-ФЗ, среди некоторых девелоперов все еще в ходу способы для его обхода. В частности, в некоторых случаях вместо нормального договора долевого участия покупателю под разными соусами пытаются впихнуть идею о заключении договора купли-продажи, но не самого объекта, а векселя по цене готовой квартиры. Живучесть данной схемы, говорят эксперты, во многом обусловлена тем, что 214-ФЗ практически не оставляет компаниям места для маневра. В частности, он запрещает привлечение средств дольщиков для создания инженерной инфраструктуры. А вышеописанный ход позволяет получить денежную массу, вроде бы не подпадающую под протекцию закона.

Рекомендации экспертов. Если подобный договор купли-продажи векселя все же заключается непосредственно с самим застройщиком, это хоть и довольно опасно, но может закончиться благополучно. Гораздо хуже, если ДКП заключен с третьим лицом. Данная сделка не может рассматриваться в качестве законного подтверждения прав собственности на объект недвижимости.

В-третьих, на рынке объектов, реализуемых на стадии раннего строительства, все еще существуют так называемые «двойные продажи». Главная задача, которую ставит перед собой застройщик, заключается в максимально быстром получении прибыли для осуществления своей деятельности. Поэтому права на один и тот же объект продаются несколько раз.

Типичная схема выглядит не слишком мудрено. Например, застройщик Х подписывает инвестконтракт с представителями органов местного управления и получает разрешение на проведение строительных работ в счет грядущих поставок расходных материалов. Затем он передает права на определенный процент будущих квартир компаниям-посредникам Y и N. Они, в свою очередь, перепродают право собственности конечным покупателям, физическим и юридическим лицам.

Эксперты рынка обращают внимание: первым признаком того, что на конкретном объекте сработала именно такая цепочка, является реализация квартир по стоимости значительно ниже рыночной. Так нередко бывает в том случае, когда имеет место быть, в частности, срыв сроков поставки строительных материалов. В этом случае договор между X, Y и N может рассматриваться первым как недействительный, и тогда девелопер реализует вроде бы отданные посредникам квартиры вторично.

Правда, стоит отметить, что данная схема «работает» только в том случае, если договор долевого участия в обход 214-го закона каким-то образом все-таки не регистрируется в Федеральной регистрационной службе.

В-четвертых, стать участником не совсем честной сделки граждане могут и по причине собственной невнимательности. В надежде на извечный русский «авось» некоторые дольщики подписывают договор после ознакомления с ним в беглом режиме. А ведь в нем могут содержаться пункты, которые предусматривают существенное увеличение стоимости объекта даже после фактической покупки строящейся квартиры. Это особенно актуально в свете того, что, как показывает практика, квартиры могут быть переданы собственнику со значительными несоответствиями заявленным в проектной документации потребительским характеристикам. Обширные рекомендации специалистов на этот счет можно увидеть здесь.

Наконец, не следует забывать о том, что девелопер в любой момент может заморозить строительство, например, из-за банальной нехватки средств, переведя объект в категорию долгостроя. Поэтому многие игроки рынка настоятельно советуют: перед тем, как нести деньги «в кассу», стоит внимательно изучить финансовое положение застройщика, а также ознакомиться с его уставными и разрешительными документами. Также совсем не лишним будет контроль за темпами возведения объекта, благо что многие строительные площадки оснащены веб-камерами, работающими в режиме реального времени.

Фото: Максим Мельников/ ТАСС