Дотянет ли ипотека до конца года?

Ряд экспертов считает, что кризис рынка недвижимости способен в самое ближайшее время спровоцировать череду банкротств многих игроков в сегменте ипотечного кредитования. Так ли это на самом деле, на чем основываются подобные прогнозы и как в настоящее время чувствует себя этот сектор кредитования? Ищем ответы вместе с экспертами.

Что говорят банкиры

Представители некоторых солидных тематических порталов, а также эксперты банков, входящих в ТОП-15 крупнейших кредитно-финансовых институтов страны, считают, что состояние дел на рынке ипотечного кредитования довольно тяжелым. Ситуация вообще может повернуться так, что дееспособными в этом секторе смогут остаться только самые крупные игроки, а более мелкие будут вынуждены прекратить свою деятельность в этой нише.

Главным катализатором такой ситуации, по мнению специалистов, является семипроцентное падение реальных доходов россиян. В связи с этим к концу 2015 года ожидается снижение объема выданных населению кредитов по сравнению с предыдущими периодами в общей сложности на 40%. Но это, похоже, еще оптимальный вариант. По данным Росреестра, например, получается, что этот показатель сократился на столько уже за первые 6 месяцев этого года (в сравнении с аналогичным периодом года прошлого), а средневзвешенная процентная ставка выросла на 2,2%. За это же время общий уровень просрочки россиян по ипотечным кредитам также вырос на одну треть, а к концу года увеличится до 2%.

Какова же вероятность развития событий на рынке ипотечного кредитования в таком русле и какие меры могу способствовать улучшению ситуации в этой сфере? Имеются ли в настоящее время какие-либо тенденции, из-за которых ситуация с ипотечным кредитованием может значительно ухудшится в ближайшее время? Могут ли кредитно-финансовые организации предложить какие-либо рецепты по выравниванию ситуации, и не повлиял ли вступивший в силу в октябре этого года закон о банкротстве физлиц на их политику в сфере ипотечного кредитования?

Ирина Асланова, заместитель председателя правления и руководитель блока развития бизнеса банка «ДельтаКредит», отмечает, что наблюдается рост темпов восстановления рынка. Так, в сентябре объем ипотечного жилищного кредитования составил 108,5 миллиардов рублей, а это лишь на 26,9% ниже, чем в сентябре 2014 года. В весенние же месяцы рынок вообще упал почти на 50%, а в июне-августе отставание от показателей прошлого года в среднем составило 36%.

В ноябре-декабре этого года, развивает мысль эксперт, ожидается сохранение этой тенденции, рынок будет восстанавливаться, а разрыв объемов по сравнению с прошлым годом будет сокращаться. Прогнозируется, что по итогам года объем выдачи ипотечных кредитов составит около (-35%) к прошлому году, в абсолютных цифрах объем выдачи по итогам 2015 года превысит 1,1 триллион рублей. «В 2016 году в случае стабильного развития макроэкономической ситуации прирост рынка ипотеки может составить 15−20%, а через 2−3 года по умеренно-оптимистичному сценарию мы ожидаем возвращения докризисных объемов рынка ипотеки» — говорит она.

Безусловно, резюмирует эксперт, банки заинтересованы в клиентах, в сохранении качественного кредитного портфеля и выдаче новых кредитов. И «ДельтаКредит» свою политику в этой сфере никак не менял. Банк, например, предлагает своим клиентам гибкую продуктовую линейку и специальные предложения: заемщики могут оформить ипотеку по одному документу, выбрать программы кредитования для молодых семей или с использованием материнского капитала. Также действует акция «Назначь свою ставку», когда заемщику снижается ставка по ипотеке на определенный процент за единовременный дополнительный платеж (количество процентных пунктов, на которое снижается ставка, зависит от суммы этого платежа).

Также банки проводят специальные акции с застройщиками. Например, на один из объектов в Московской области у того же «ДельтаКредита» действует ставка по ипотеке 8% годовых на весь срок кредита.

Что говорят риелторы

Представители «ИНКОМ-Недвижимости» заявляют: еще в июне сотрудники компании зафиксировали увеличение количества звонков потенциальных покупателей вторичной недвижимости в ипотеку после грандиозного майского падения спроса на подобную услугу для таких объектов. Правда, в течение двух последующих месяцев этот тренд никак не обретал зримого отображения в росе числа сделок с заемными средствами.

Наконец, в начале сентября, отмечает руководитель «инкомовского» департамента вторичного рынка Сергей Шлома, часть сомневавшихся граждан вышла-таки на рынок, сочтя сложившиеся на нем к этому времени условия вполне приемлемыми. В результате, продолжает эксперт, по итогам сентября компания получила реальный прирост количества проведенных ипотечных сделок со «вторичкой» на 20% относительно сентябрьских данных. И пусть данные показатели еще не позволяют говорить о выходе сегмента ипотечного кредитования на докризисный уровень (в октябре 2014 года количество сделок на «вторичке» с участием заемного капитала было на 40% выше нынешнего), но их вполне можно расценивать как некий позитивный сигнал.

И дело здесь, подчеркивает Шлома, не столько в сезонном факторе (осень, особенно вторая ее половина, традиционно является «высоким сезоном» в недвижимости), а в том, что граждане элементарно адаптировались к новым условиям.

Причем похожая ситуация складывается также и на «первичке». Так, гендиректор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Софья Лебедева, основываясь на последних аналитических данных компании, констатирует: средний срок кредитования, долгое время незначительно колебавшийся на отметке 10−12 лет, по итогам третьего квартала 2015 года возрос до 14,5 лет, а средневзвешенная сумма займа в этот же период составила 2,45 миллиона рублей. Люди в кризис стараются максимально нивелировать возможные риски, говорит она, поэтому предпочитают получить как можно меньший размер ежемесячного платежа, пусть даже и ценой увеличения срока займа.

Но еще аналитики «ИНКОМ-Недвижимости» также обращают внимание на ряд принципиально важных для сегмента вторичной недвижимости вообще и ипотеки в частности.

Например, компания не прогнозирует ни мало-мальски ощутимого снижения ставок по кредитам, ни заметного послабления условий по ним как минимум до конца года, поскольку предполагает, что ЦБ РФ считает существующий размер ключевой ставки оптимальным и не собирается его понижать.

Кроме того, добавляют «инкомовцы», восстановить рынок ипотечного кредитования без устранения фундаментальной причины его «проседания» не получится. И вопрос тут не в величине процентных ставок (они-то как раз почти вышли на комфортный докризисный уровень в диапазоне 12−12,5% годовых).

Независимый бизнес-консультант, доктор экономических наук Надежда Чернова, дополнительно акцентирует внимание еще на одном нюансе:

 — По моей информации, в период с января по сентябрь 2015 года было заключено 461 232 кредитных договора на общую сумму в 761,8 миллиарда рублей. Это падение на 34,5% в количественном и на 37,7% в денежном выражении к показателям прошлого года. Да, в настоящий момент никаких внешних факторов для резкого ухудшения ситуации до конца года не наблюдается. Но в целом положение дел сильно зависит от трех факторов: макроэкономической ситуации (для российской экономики традиционно главным фактором является зависимость от сырья и, соответственно, цены на нефть), уровня реальных доходов населения и цен на недвижимость. В 2016 году объем рынка ипотеки будет в значительной мере зависеть также от продления программы господдержки жилищного кредитования и возможности снижения ставок банками за счет уменьшения стоимости привлечения.

В целом, кстати, глава минтруда Максим Топилин недавно заявил: к настоящему моменту реальная зарплата россиян уже сократилась на 9%. Учитывая, что каждую весну страну ожидает очередной виток инфляции, выводы о будущем ипотеки получаются далеко не самые радужные.