Кто даст гарантию, что сделка была чиста?

Представители риелторского и девелоперского сообщества уже высказали свою точку зрения на вероятность введения нормы об обязательном нотариальном заверении сделок с недвижимостью, и она не отличается особым оптимизмом. Что же думают об этой инициативе сами нотариусы?

«Быстрее нотариуса сейчас не работает никто»

А сами нотариусы оценивают влияние, которое может оказать эта норма на рынок, как позитивное, и считают ее введение очень своевременным. «На рынке недвижимости происходит огромное количество мошеннических действий, и подтверждением тому являются сюжеты и публикации в СМИ, в которых регулярно рассказывается о новых жертвах „черных риелторов“, — говорит начальник юридической службы Федеральной нотариальной палаты Александр Сагин. — Год назад всех потрясла история режиссера Тамары Якжиной, пропавшей в конце марта 2015 года. Тогда родственники обнаружили, что квартира убитой Тамары Германовны выставлена на продажу».

И чаще всего жертвами мошенников, развивает мысль эксперт, становятся те, кто выбрал договор в простой письменной форме. Многие ошибочно считают подобные сделки более быстрыми и дешевыми, не задумываясь о том, чем придется расплачиваться в случае обмана, и не понимая, что при этом никто не проверяет ни подлинность документов, ни волю и волеизъявление сторон сделки. А главное — что ни один регистрирующий орган не несет ответственности за сделку. «Кстати, часто к таким историям пытаются приплести и нотариуса, — отмечает Сагин. — Правда, потом, как правило, выясняется, что нотариус никакого отношения к сделке не имел, и максимум, что может фигурировать в деле — удостоверенная им доверенность, скажем, на сбор документов».

Но Федеральная нотариальная палата неоднократно обращала внимание граждан на следующий момент: наличие подобного документа в сделке не означает того, что нотариус каким-либо образом удостоверяет саму эту сделку и несет за нее ответственность. А чтобы воспользоваться всеми преимуществами, которые дает нотариальная форма сделки, необходимо обратиться к нотариусу для удостоверения именно самой сделки, а не доверенности на ее осуществление.

«СП»: — И в чем же конкретно заключаются эти преимущества?

— Заключить сделку через нотариуса невозможно без личного присутствия собственника, находящегося в здравом уме и полностью отдающего отчет в последствиях сделки. Нотариус выяснит волю сторон и проверит соответствие содержания сделки волеизъявлению граждан. Нотариус гарантирует законность текста сделки. Если подлинность представленных документов или что-то в поведении пришедших к нему людей вызовет у нотариуса сомнение, он откажется от удостоверения сделки. Нотариус несет ответственность за каждое совершенное нотариальное действие. Если по вине нотариуса гражданам будет причинен ущерб, нотариус возместит его в полном объеме (эта норма закреплена законодательно 17 статьей «Основ законодательства о нотариате Российской Федерации»). Каждый нотариус имеет личную страховку, также существует коллективная страховка региональной нотариальной палаты, кроме того, нотариус несет ответственность всем своим личным имуществом, в случае, если страховых сумм будет недостаточно для погашения ущерба. Также существует Компенсационный Фонд Федеральной нотариальной палаты, выплаты из которого будут производиться в том случае, если предыдущие уровни страхования не смогут покрыть ущерб.

«СП»: — Преимущества понятны, но некоторых наших читателей интересует более приземленная конкретика. Скажите, все-таки сможет нотариус на все 100% гарантировать чистоту сделки с недвижимостью или нет?

— Если говорить начистоту, то ни одна сделка не может быть гарантирована на 100% ни одним существующим институтом. Ни риелторским сообществом, хотя об этом в их рекламе многократно говорится, ни институтом государственной регистрации прав. Они не имеют той финансовой ответственности перед участниками сделки, которую в результате работы четырехступенчатой системы финансовой защиты интересов участников договора имеет на сегодняшний день лично нотариус и нотариальное сообщество в целом. Напомню, нотариус — единственный специалист в сфере оборота недвижимости, который в силу закона несет полную имущественную ответственность за свою профессиональную деятельность.

Поэтому приветствуется осторожность тех участников рынка недвижимости, которые, несмотря на необязательность нотариальной формы, все-таки обращались к нотариусу.

Нотариат со своей стороны сможет на 100% гарантировать проверку подлинности правоустанавливающих документов, выданных нотариусом, в том числе через Единую информационную систему нотариата, а также проверку наличия государственной регистрации прав и обременений за счет прямого взаимодействия с государственными реестрами и иными информационными ресурсами, которых не имеет риелторское сообщество.

Тот факт, что в течение более 20 лет на рынке недвижимости активно пропагандировалась простая письменная форма договоров, тогда как их достоверность и подлинность никем не гарантировалась, действительно повышает риски профессиональной ответственности нотариусов, поскольку в результате этих 20 лет возникла проблема возможной оспоримости ранее заключенных сделок. Но, тем не менее, при нотариальном удостоверении сделок нотариус предпринимает все возможные меры для защиты стабильности договора.

«СП»: — Некоторые представители риелторского сообщества придерживаются мнения, что введение нормы по обязательному нотариальному заверению сделок с недвижимостью, помимо прочего, заметно усложнит саму систему продаж первичного жилья и вторичного жилья.

— Наоборот, упростит. Нотариус сегодня работает в режиме «одного окна». Он самостоятельно получает сведения из ЕГРП и Государственного кадастра недвижимости. Также может подать документы на государственную регистрацию. При подаче документов в электронном виде регистрация займет один день, при подаче на бумажном носителе — три дня.

Кроме того, гражданам предлагается удобный, безопасный и надежный инструмент для расчетов по сделке — депозит нотариуса, который может заменить архаичную систему расчетов через банковскую ячейку (пользование им, кстати, дешевле). Покупатель переводит на депозитный счет нотариуса деньги, а тот, в свою очередь, после получения документов, подтверждающих переход права собственности, переводит их продавцу.

К тому же с этого года депозит стал еще более надежным, теперь он защищен и от банкротства банка. В случае, если кредитно-финансовая организация «лопнет», средства, находящиеся на этом счете, не войдут в конкурсную массу, а будут сразу возвращены нотариусу, который, в свою очередь, передаст их владельцу".

Как видите, обращение к нотариусу не только избавляет от лишней беготни и заметно сокращает временные затраты граждан, но и позволяет уйти от необходимости обращаться за услугами посредников, сулящих ускорение процесса. Быстрее, чем нотариус, на сегодняшний день, сделку не проведет никто.

«СП»: Граждане опасаются, что реализация предложения неизбежно отразится на ценах за оформление сделки. Насколько сильно может возрасти стоимость подобных услуг для конечного потребителя?

— К настоящему времени Федеральными законами 457-ФЗ и 391-ФЗ тарифы по сделкам с недвижимостью уже были понижены в среднем в три раза. Если будет установлена обязательная нотариальная форма для сделок с недвижимостью, то тогда тарифы будут устанавливаться Налоговым кодексом. А в нем тариф составляет 0,5% от суммы сделки, но не менее 300 и не более 20 000 рублей. Причем даже если речь о многомиллионных суммах. Если взять для примера квартиру стоимостью в 2 000 000 рублей, оформление сделки с ней будет стоить 10 000 рублей.

«СП»: — А не следует ли рассматривать ситуацию как попытку «отобрать хлеб» у риелторов и свести их функции практически к нулю?

— Вовсе нет. Представители риелтерского сообщества, а мы сейчас говорим о реальных профессионалах, специалистах, а не о самозваных риелторах, положительно относятся к расширению полномочий нотариусов на рынке недвижимости. Они понимают, что рынок недвижимости, на котором присутствует нотариус, становится более прозрачным. Во всех странах мира задача риелтора сводится к поиску покупателя или подбору объекта недвижимости — это посредник, который рекламирует, предлагает, помогает найти подходящий вариант. А на нашем рынке недвижимости на сегодняшний день риелторы зачастую выполняют несвойственные им функции. Обеспечением же юридической составляющей, по крайней мере, в странах континентального права, к которым мы относимся, занимается именно нотариус. Он занимается проверкой чистоты сделки, удостоверением сделки и подачей документов на регистрацию. И, соответственно, несет за это ответственность. Представителям риелтерского бизнеса, которые работают честно, сотрудничество с нотариусом принесет только плюсы. А вот деятельность «черных риелторов» присутствие нотариата на рынке способно свести к минимуму.

«СП»: — То есть можно сказать, что на рынке недвижимости наконец-то появится эффективный механизм защиты граждан от мошенников? Или все-таки необходимо добавить что-то еще?

— Этот шаг, безусловно, защитит граждан от мошеннических схем, и защитит серьезно. Да, обезопасить граждан на 100% невозможно, хотя бы потому, что иногда они лишаются квартир не из-за мошенников, а из-за собственной доверчивости. Я говорю о случаях, когда происходит дарение недвижимости, а потом отношения между дарителем и одаряемым портятся, и даритель, уверенный в том, что сможет, скажем, проживать в своей квартире, оказывается выселенным.

Что же касается мошеннических схем с применением, например, поддельных доверенностей, то они станут практически нежизнеспособными, особенно, с учетом активно развивающейся сейчас идеи о создании в Единой информационной системы нотариата, онлайн-базы нотариально заверенных доверенностей, которая упростит проверку подлинности представляемых в государственные органы доверенностей. Нотариус, удостоверяя сделку, сможет мгновенно определить фальшивку. Еще одним шагом, способным помочь в борьбе с мошенничеством на рынке недвижимости, могло бы стать создание Реестра недееспособных лиц. Сейчас сведения о судебных решениях о признании граждан недееспособными вносятся в ЕГРП. Но на сегодняшний день реестр неполный. В целях предотвращения эпизодов мошеннических действий, жертвами которых зачастую становятся граждане, относящиеся к самым уязвимым категориям населения, необходимо создать максимально достоверный и полный реестр. И Федеральная нотариальная палата готова оказать содействие в создании такого реестра.