Рынок новостроек скукоживается: «Крыша» стала слишком дорогой

Рынок новостроек снова «штормит». 10 крупнейших отечественных застройщиков уменьшили вывод жилья на рынок. По итогам II квартала показатель уменьшился на 50% (почти до 1 млн кв.м.) в сравнении с аналогичным периодом 2025 года.

Цифра сократилась и относительно I квартала этого года. Было сдано на 58% меньше жилья, 7 из 10 крупнейших застройщиков уменьшили ввод в два и более раз.

Сократился не только объем новых «квадратов». Уменьшилось число регионов, где сдавались очередные проекты. ПИК вывел новое жилье в четырех регионах (-3 год к году), «Самолет» — лишь в двух (-5).

К слову, подсчитано: на 1 июля дефицит спроса или риск его появления наблюдался в 39 регионах, а в 49 объем ввода оказался слишком большим относительно нынешних продаж.

Читайте также

«Черный» квадрат. Почему вторичное жилье обгоняет в цене новостройки Разница в темпах подорожания внушительная, и дело здесь далеко не в спросе

Новостройки проигрывают проектам КРТ (комплексное развитие территорий). Распроданность последних составляет 78% с учетом строительной готовности. У новостроек этот показатель равен 70%. В целом по итогам II квартала на рынок выведено 9,1 млн «квадратов» жилья, что на 5% меньше, чем в 2025.

Кандидат экономических наук Владислав Скрипко рассказал «СП», что стоит за проблемами крупнейших российских застройщиков:

— Сокращение вывода новых проектов — прежде всего, реакция девелоперов на дорогие деньги и более осторожный спрос. После изменения условий льготной ипотеки покупателю стало сложнее обслуживать кредит, а застройщику — финансировать стройку.

Одновременно выросли стоимость материалов, рабочей силы и подключения к инфраструктуре. В такой ситуации компании предпочитают не наращивать предложение любой ценой, а запускать только те проекты, в которых заранее видят достаточный спрос и приемлемую маржу.

Проблемы крупнейших застройщиков не означают, что отрасль находится на грани остановки. Скорее меняется модель поведения: вместо быстрого расширения — управление денежными потоками, очередностью строительства и запасом непроданных квартир.

Проектное финансирование снижает риск появления массовых недостроев, но оно же делает экономику проекта чувствительной к процентной ставке и темпам продаж.

«СП»: Почему застройщики сократили число регионов, где вводятся новые проекты? Там невыгодно строить, в отличие от Москвы?

- Сокращение региональной географии объясняется тем, что в регионах ниже платежеспособный спрос и средняя цена «квадрата», тогда как многие издержки — техника, материалы, зарплаты и кредитное финансирование — не отличаются от столичных настолько же сильно.

В Москве и крупнейших агломерациях дороже земля, но выше спрос, больше инвесторов и легче продать объём. Поэтому при высокой ставке капитал концентрируется в наиболее ликвидных локациях.

«СП»: Возможно ли увеличение объема вывода нового жилья крупнейшими застройщиками в дальнейшем?

— Да, если одновременно улучшатся 3 условия: подешевеет проектное финансирование, восстановится доступность ипотеки и сократится накопленный запас непроданных квартир.

Даже при снижении ключевой ставки предложение отреагирует не сразу: подготовка площадки, разрешения и финансирование занимают время.

«СП»: Что будет, если долго не вводить новое жилье?

— Для покупателей нынешнее сокращение неоднозначно. В ближайшей перспективе слабый спрос ограничивает рост цен.

Но если новые проекты долго не запускать, через несколько лет рынок может столкнуться с дефицитом качественного предложения, особенно в регионах. Поэтому нынешняя пауза способна стать не только коррекцией, но и причиной будущего ценового давления.

Отмену льготной ипотеки считает причиной проблемы застройщиков и кандидат экономических наук, специалист по технической защите информации Сергей Гатауллин:

— Проблема связана не только с отменой ипотеки, но и с длительным периодом удержания высокой ключевой ставки. Застройщики достраивают масштабные объемы, заложенные на пике искусственно разогретого спроса прошлых лет, но механизмы поддержки продаж фактически исчерпаны.

Читайте также

На рынке недвижимости неблагоприятная погода — застройщики идут по миру Все ли так чисто с банкротствами компаний и чем оно грозит отечественному стройкомплексу?

Падение платежеспособного спроса привело к дефициту ликвидности и росту затрат на обслуживание кредитов. Чтобы формально удержать цены, компании маскируют спад рассрочками и скрытыми скидками. При этом ресурсов на автоматизацию отрасли в целях снижения себестоимости у них нет, а финансово слабые игроки, не обладающие резервами, уже вынуждены отдавать активы за долги.

«СП»: Что вы скажете о сокращении застройщиками проектов в регионах?

— Нынешняя реальность заставляет девелоперов снижать активность в большинстве регионов, где строить стало невыгодно. Если в Москве продажи покрывают около 70% строительной готовности, то в ряде регионов распродано лишь 30−40% площадей, а до 2/3 готовых квартир пустуют.

Поскольку ставка проектного финансирования напрямую зависит от наполнения эскроу-счетов, низкие продажи в регионах приводят к удорожанию банковских кредитов для бизнеса. Опасаясь кассовых разрывов, застройщики замораживают новые площадки, ибо не могут в полной мере рассчитывать на главный источник капитала — деньги покупателей.

«СП»: Как можно решить проблему сокращения объемов ввода жилья?

— Так как основными инвесторами жилищного строительства являются граждане, то для увеличения объема вывода нового жилья крупнейшими застройщиками в дальнейшем требуется рост реально располагаемых доходов населения и снижение стоимости кредитования. Поэтому на фоне трансформации госпрограмм не в пользу покупателей мало начать цикл смягчения денежно-кредитной политики. Доступная ипотека — это ставка ниже 10%.