Мнения

Метр будет дешеветь с октября

Павел Данилин о ситуации на столичном рынке недвижимости

4423
Метр будет дешеветь с октября
Фото: Антон Новодережкин/ ТАСС

Если российский рынок недвижимости по состоянию на лето 2015 года находится в неустойчивом равновесии, то рынок московский готовится дешеветь. Осталось лишь чуть-чуть подтолкнуть игроков, чтобы началось общее снижение. Парадокс: чем раньше это случится, тем здоровее будет сам рынок, тем лучше будут чувствовать себя на нем все участники. Однако и владельцы недвижимости, и инвесторы, и застройщики, и риэлторы делают все, чтобы удержать рынок в текущем положении, что чревато для него уже неконтролируемым коллапсом. Пузырь готов лопнуть.

Лето 2015 для рынка недвижимости в Москве стало чуть ли не самым сложным за всю историю наблюдений. Число сделок на вторичном рынке минимально, сроки экспозиции существенно выросли. Июль 2015 просел на треть по сравнению с июлем 2014 года. Табличка по динамике спроса в Москве на вторичке, предоставленная ИНКОМом говорит сама за себя.

Повторюсь, сезонность можно исключить, ведь нынешний июль, по сравнению с июлем прошлым, слабее на 30%! Небольшой рост в июне и июле объясняется довольно просто — проседание с начала года превышает 100%. Почему так много? Дело в том, что в ноябре-декабре было совершено рекордное число сделок с самой залежалой недвижимостью. Народ бросился «секьюритизировать» свои доходы. Рубль дешевел, доллар дорожал. И народ вкладывался. Кто победнее — в бытовую технику. У кого средний достаток — в автомобили, а люди побогаче — в квадратный метр.

Заставленные гаражи с ненужными и не продающимися холодильниками, ржавеющие машины, на которых некому ездить и серьезные сложности что-то продать, чтобы перевести это все в наличность. Те, кто рассчитывал «подняться» после удешевления рубля на продаже закупленного в конце 2014-го товара, сильно просчитались. Стоимость подержанных машин в рублевом соотношении сейчас ниже, чем была в начале года. Вот, к примеру, статистика с сайта Яндекса цен на Мерседес. Если в феврале подержанные машины Е-класса в среднем стоили 954 тысячи рублей, то сегодня — 814 тысяч. Смотрим статистику средних цен на Рено Дастер — падение с 650 до 580 тысяч. Новая модель Форда Куга — снижение с 1 млн 200 тысяч до 1 миллиона. Это, конечно, средняя температура по больнице, но в нашем случае она очень показательна.

Так же, как показателен и индекс долларовых цен на недвижимость с сайта ИРН.Ру.

Минус сорок процентов за год — с 5000 до 3000 долларов — такого снижения не было даже в кризис 2008—2009 годов. Тогда метр потерял в цене с 6000 до 4000 долларов. То есть, 33 процента.

И, казалось бы, теперь-то рынок остановится и зафиксируется — ведь падение значительное. Если бы не одно «но». Цены на недвижимость — единственный реликт, который по-прежнему продавцы продолжают номинировать в долларах. Все. Больше в долларах никто ничего не меряет. И заграничные поездки, и покупки автомобилей, и бытовая техника — все это в нашей стране вот уже долгие годы переведено в рубли. Никто не переводит в доллары увиденные ценники. То же самое происходит и с квартирами. Их тоже давно продают за рубли. Поэтому долларовый ценник можно смело выбрасывать на помойку. Он ничего не показывает и ничего не объясняет. Особенно учитывая, что все мы получаем зарплату в рублях, и за прошедший год она в этих рублях нисколько не выросла. Так к чему проверять температуру тела по отношению к абсолютному нулю, если можно измерять ее в градусах Цельсия? Применительно к нашей теме, следует также смотреть на рубли.

Что мы видим? Резкое подорожание квартир в рублевых ценах в ноябре-декабре. Это как раз тогда, когда все бросились «выходить из кэша». Столь же резкое падение рублевых цен с февраля (в январе квартиры почти не продаются, поскольку регистрационные органы начинают работать лишь после каникул). Вплоть до мая месяца мы видим снижение рублевых цен до уровня августа прошлого года. А затем с удивлением наблюдаем новый рост. Что послужило причиной этого роста? Ну, помимо роста курса доллара. При том, что спрос на вторичку рухнул более, чем вдвое. А предложение выросло до рекордных значений. В Москве и Подмосковье сейчас выставлено на реализацию 6 миллионов квадратных метров — самый большой объем за все годы свободной купли-продажи квартир.

Все становится понятно, если мы посмотрим на то, какие именно квартиры покупались в июне и июле. Московских цифр у меня, к сожалению, нет, но Подмосковье в этом плане вполне показательно — по сравнению с маем выросли на 9 процентов продажи комнат и малогабаритных, дешевых квартир. В Московской области 37,2% реализованных квартир — это… хрущобы. Однушки и двушки в домах 50−60-х годов постройки. Продажи однушек и двушек в домах улучшенной планировки снизились на 5,1%. Потому, что хрущевки — это самое дешевое. Очень показательно, не так ли?

В Москве ситуация схожая — июнь показал рост предложения на вторичке на 14%. Экспонировано 44,6 тысяч объектов — высочайший объем, который не реализуется по заявленным ценам в принципе. Есть данные риэлторов, что в июле 80% квартир, которые все же удалось продать, были реализованы со скидкой. Средний объем дисконта составил почти 10%. Кстати, если мы посмотрим на тот же индекс рублевых цен, то увидим, что попытка «вторичников» угнаться за курсом доллара в июне завершилась провалом и цены просели с 200 до 185 тысяч. Да и подъем доллара в августе привел лишь к относительному росту рублевой цены до 190 тысяч. Минус дисконт — выходит и вовсе 170. Да и они не продаются.

Почему в Москве почти нет сделок по вторичке? Потому, что нет живых денег у покупателей. Денег этих нет, потому, что нет ипотеки. В кризис государство решило помочь застройщикам (абсолютно справедливо надо сказать), и ввело субсидирование ставок по ипотечному кредиту для первичного жилья. В итоге всю ипотеку в себя вобрала первичка. По России в мае ипотека для первички заняла 60% от всех кредитов. Московских данных опять не знаю, но, полагаю, что здесь процент выше.

Тогда почему цены на жилье в рублях в столице пошли вверх? Это психология. Рынок чуть-чуть оживился. В нем начали происходить сделки. Первичка в рублях не падает вот уже год. Так отчего же падать вторичке? Так думают продавцы и риэлторы.

Надо сказать, что этот самообман очень дорогой. Да, государство поддерживает застройщиков. Но на вторичку — то есть, на спекулятивный рынок, оно поддержку не распространит. Именно по той причине, что помогает застройщикам — ведь чем больше купят на вторичке, тем меньше достанется новостройкам. Потом, новостройки дают синергетический эффект (закупка стройматериалов для ремонта, развитие новых районов, открытие новых бизнесов). Вторичка — это лишь обогащение продавцов. Какая тут синергия?

Следующий момент — недвижимость вот уже несколько лет как не является средством выгодных инвестиций. Условно говоря, гораздо больше можно получить, положив деньги на рублевый депозит. Аренда? Она дешевеет, да и предложение по съему жилья множится в последнее время как грибы под дождем. На рынок аренды выходят купленные в конце 2014-го в инвестиционных целях квартиры. Пока что аренда — это способ заработать на квартире. Пусть и небольшие деньги, но все же. Я не буду говорить о капремонте и о росте цен на коммунальные услуги. Это все и так понятно. Но через несколько лет, когда в полную силу заработает закон о недвижимости и ставки по налогу на квадратные метры достигнут установленного значения, привлекательность аренды будет еще ниже. Наконец, не стоит забывать и об амортизации квартиры — чем она старше, тем ее стоимость ниже (зависимость не всегда линейная, но касательно типовых домов — вполне работает).

То есть, для любого инвестора сегодня очевидно, что чем раньше ты избавишься от лишней недвижимости, тем лучше будешь себя чувствовать. Увы, но это понимают все, а потому дорогая недвижка сейчас не продается вообще.

Что же, описав всю эту картину, не могу не сделать вывод. Психология и упертость инвесторов, продавцов и риэлторов заставит рынок пучиться еще некоторое время. Те, кому нужны деньги прямо завтра — будут скидывать цены, но массового тренда не будет до конца сентября. Полагаю, что до октября игроки все же будут пытаться ползти за долларом. Но поздней осенью настанет понимание — рублей на рынке больше не стало, а зарплатой в долларах похвастаться в нашей стране могут очень немногие. И в конце года текущего — в начале следующего, столичные цены на квадратные метры в рублях начнут медленно снижаться. Это снижение будет продолжаться до тех пор, пока оно не войдет в равновесие с покупательной способностью населения, себестоимостью строительства (которая в столице составляет для панели порядка 30 тысяч рублей) и нормальной нормой (пардон за тавтологию) прибыли. То есть, с нынешних 190 тысяч до 120 тысяч рублей. Так рынок сможет выйти из ситуации без коллапса и так, чтобы и волки были сыты (застройщики) и овцы целы (продавцы и инвесторы).

Если же кому-то из читателей будет интересно более полно и подробно вникнуть в хитросплетения рынка недвижимости, то могу анонсировать подготовку моим Центром политического анализа доклада на тему цен в Московском регионе, который и обязуюсь выпустить еще до Дня знаний.

Новости СМИ2
Новости СМИ.ФМ
Новости 24СМИ
Новости Лентаинформ
Последние новости
Цитаты
Владимир Лепехин

Директор Института ЕАЭС

Владислав Жуковский

Экономический эксперт, аналитик

Борис Шмелев

Политолог

Комментарии
Новости партнеров
Фоторепортаж дня
Новости 24СМИ
Новости НСН
Новости СМИ.ФМ
Новости Лентаинформ
Новости Финам
Новости Жэньминь Жибао
В эфире СП-ТВ
Фото
Цифры дня
article