Изнанка строительного бума: «Понастроили жилья, а продать не могут»

С отменой льготной ипотеки спрос на жилье в России резко упал, но строители, а также продавцы жилья на вторичном рынке не собираются снижать цены.

Льготная ипотека сильно разогнала цены на жилье в России. Фактически сложился большой финансовый пузырь на рынке новостроек, против чего публично возражали ведущие банкиры страны, включая главу Банка России Эльвиру Набиуллину и руководителя Сбера Германа Грефа.

С отменой льготной ипотеки спрос на жилье рухнул. Казалось бы, цены должны пойти вниз. Однако этого пока не произошло. И анализ ситуации на рынке УрФО показывает, что вряд ли стоит ждать снижения цен.

Челябинский бизнесмен в беседе с «СП», с одной стороны, заметил, что компании, которые строят жилье, могут себе позволить растянуть сроки продажи в новостройках. Недвижимость, построенная в 2024 году, не испортится год или два спустя.

А к тому времени, не исключено, что ставки по ипотеке в силу объективных обстоятельств снизятся. И спрос снова вырастет.

С другой стороны, собеседник «СП» со смехом резюмировал, что Россия — такая особенная страна, где законы рынка, привычные для всего мира, не работают.

Стоит сказать, что официально представители строительных и девелоперских компаний на Урале отказываются давать комментарии по поводу обоснованности нынешних цен в новостройках. Руководитель пресс-службы одной из ведущих строительных компаний Челябинской области дипломатично ответил: «В этот раз у нас нет возможности подготовить комментарий».

А руководитель крупной девелоперской компании в беседе с «СП», можно сказать, поставил рекорд лаконичности. На вопрос о причинах сохранения высоких ценах за квадрат в новостройках он ответил: «Одно и то же». На предположение, что при резком снижении спроса цены должна по законам рынка падать, ответил еще короче: «Не должны».

Цены на новое жилье

В регионах УрФО цены в новостройках с момента отмены льготной ипотеки почти не растут, но и не падают. По данным ресурса realtymag.ru, в Екатеринбурге цена квадратного метра в ноябре 2024 года составляет в среднем 131 025 рублей. С июля она практически не изменилась.

В Челябинске, который еще года два назад сильно отставал по уровню цен от Екатеринбурга, теперь цена «квадрата» почти такая же — 124 692 руб. Причем, в этом регионе по сравнению с июлем (113 059 руб.) цена все-таки выросла.

Возможно, причина в том, что в Челябинской области выше спрос, поскольку здесь строят нового жилья в разы меньше соседей.

В Тюмени цены выше, чем в Екатеринбурге, — 136 881 рубль за «квадрат». По сравнению с июлем цены выросли, но незначительно.

Самые комфортные цены при сравнении уральских регионов наблюдаем в Курганской области — всего 94 400 рублей за квадратный метр. Однако этот регион — депрессивный, откуда активно люди уезжают.

А в северных территориях замечена тенденция падения цен в новостройках. В Ханты-Мансийске, например, в октябре просили 121 680 рублей за «квадрат». В июле цена была куда выше — 154 062 рубля.

В Салехарде (столица Ямало-Ненецкого округа) в октябре жилье в новостройках продавали в среднем по цене 130 159 рублей за «квадрат». В июне было намного дороже — 193 566 рублей.

Специалисты портала «МИР КВАРТИР» говорят, что цены на жилье в новостройках начали падать в целом по стране. И тенденция продолжится в 2025 году.

Объемы нераспроданного жилья

В октябре аналитики рынка уже предрекали, что жилье в новостройках в разных регионах России будет продаваться теперь годами. Сроки могут растянуться до шести лет. Причиной однозначно называют отмену льготной ипотеки. Данные компании bnMAP.pro говорят, что среди региональных центров больше всего нераспроданного жилья в новостройках в двух городах — Челябинске и Краснодаре — по 66%. То есть две трети того, что построено.

В Екатеринбурге нераспроданного жилья тоже очень много — 58%.

Аналитики ресурса Объектив. рф уточняют, что в Челябинске не продано 9 тысяч 694 квартиры общей площадью 530,9 тысячи квадратных метров. Чтобы все эти квартиры продать, понадобится не менее 2,5 лет.

В Тюмени эксперты рынка фиксируют снижение продаж в новостройках на 55%.

Люди реагируют на все это крайне раздраженно: понастроили жилья, а продать не могут, цену держат. Жлобство это.

Цены на вторичное жилье

На вторичном рынке в ХМАО стали чаще встречаться случаи продажи жилья со скидками.

В Ханты-Мансийске сейчас вторичка стоит 119 238 рублей за «квадрат», что почти равно цене жилья в новостройках.

В Кургане традиционно самое дешевое жилье — по цене 83 115 рублей за квадратный метр.

В Тюмени вторичка в ноябре стоит 119 831 рублей и по сравнению с июлем цена не изменилась.

В Челябинске вторичная недвижимость в ноябре стоит 94 386 рублей. В июле она была чуть дороже — 95 425 рублей.

Впрочем, по оценкам других аналитиков, челябинская вторичка превысила в цене порог в 100 тыс. рублей за «квадрат».

Наконец, в Екатеринбурге цена квадратного метра на вторичном рынке — 137 497, что выше июльского уровня цен (131 553 рубля). Но самое главное, что это выше цен в новостройках в этом же городе.

Впрочем, по данным других аналитиков рынка цены на вторичку в Екатеринбурге все же ниже, чем на новое жилье и составляет по информации аналитического отдела Уральской палаты недвижимости 123 447 руб.

Прогнозы на 2025 год

В будущем году девелоперы Екатеринбурга не ждут снижения цен на недвижимость, однако собираются отложить старт новых проектов.

Похожим образом будут вести себя застройщики в Челябинске.

Однако есть и весьма неожиданные прогнозы. Так, директор аукционного дома «Торги-ру» в Екатеринбурге Андрей Окулов прогнозирует, что в 2025—2026 годах недвижимость вырастет в цене на 30−50%.

Специалист считает, что в условиях высокой инфляции и общей экономической нестабильности вложения в недвижимость будут самыми надежными. Тем более что спрос на новое жилье сохраняется, а строить его стали меньше.

В Челябинске снижения цен эксперты не ждут ни в новостройках, ни на вторичном рынке. Причины в том, что у части населения достаточно много денег. Это участники СВО и члены их семей, а также люди, работающие на оборонных предприятиях.

Рост зарплат в секторе ОПК точно опережает темпы роста цен на жилье. При этом если в новостройках растет доля нераспроданного жилья, поскольку льготной ипотеки больше нет, покупатели со свободными деньгами ориентируются больше на вторичный рынок, где цены заметно ниже.

---

Другие материалы Уральского Федерального округа читайте в разделе СП-Урал