Николай Кошман: Рост цен на жилье будет продолжаться

Ни для кого не секрет, что вся экономика России второй год находится в том состоянии, в который привел ее мировой финансовый кризис. Строительная отрасль — первая, которая столкнулась с этой громадной проблемой. Ведь строительство традиционно осуществлялось из трех денежных потоков: инвестирование, кредиты и частное инвестирование граждан. И в сентябре 2008 года, когда вал мирового кризиса дошел до нас, все эти три составляющие разом выключились. Банки прекратили финансирование, начали требовать возврата долгов, гражданам было сказано: не надо сейчас вкладывать — скоро вы получите почти все даром. При наступлении кризиса банки захлопнулись, как ракушки, а те, кто продолжал работать, предлагали кредиты под 20−23%, на которые не могли согласиться даже совершенно сумасшедшие люди.

И получилось, что те компании, которые имели объекты с готовностью до 50% и выше, все-таки закончили начатые стройки. А те, кто был на нулевом цикле или на уровне фундамента, в лучшем случае, остановили работы, заморозили стройплощадки или продали их, а в худших вариантах — отдали банкам в счет погашения долгов.

«СП»: — Кто же удержался на плаву? Кому удалось без потерь выйти из кризиса?

-Без потерь, думаю, никому. Вопрос только в объеме этих потерь.

Выстоять сумели крупные и некоторые средние компании, а вот среди небольших компаний потери ощутимы. Данные статотчета свидетельствуют: прогноз нашей ассоциации о том, что потери будут большие, оправдались. Президент ставил задачи перед строителями прийти к 2010 году с цифрой 80 млн квадратных метров жилья, а мы получили 53 миллиона… То есть, объемы строительства упали почти на 20 процентов — это очень весомая цифра.

Возьмем Москву: она строила стабильно в год 5 млн. квадратных метров, а в прошлом году — только 3 млн. Это Москва — самая ходовая в России строительная площадка.

«СП»: — Что ж тогда делается в других регионах?

-Выстояли те, кто имел хорошую поддержку руководителей регионов, и где уделялось большое внимание строителям. Это Московская область, Санкт-Петербург, Татарстан. Башкорстан, Омская, Томская, Свердловская области, Хабаровский край — всего 12−15 регионов.

«СП»: — Но, тем не менее, ожидаемого обвала цен на жилье не произошло. Почему?

— Хочу сказать о той болезни, которая существует у нас примерно с 2003—2004 года, когда пошли активные разговоры о том, что строители такие-сякие жулики, обворовывают население. Приходится в сотый раз объяснять, что такое цена, из чего она получается. Если сложить стоимость земли, прибавить цену за 200 согласований, за которыми еще два с половиной года надо бегать и за все платить, прибавить растущую стоимость стройматериалов, цену одного киловатт-часа …Так вот, все эти составляющие находятся в пределах 50 и даже выше процентов в стоимости квадратного метра. Скажу истину нелицеприятную — цена за жилье оправдана и в Москве, и в регионах.

«СП»: — Почему же такая дорогая земля?

— Потому что государство ушло от ответственности за ценообразование. Один известный рыночник сказал: рынок все расставит по своим местам — вот он и расставил.

«СП»: — Как вы думаете, Николай Павлович, если бы в 2004 году не был упразднен Госстрой, строительная отрасль легче пережила бы кризис?

— Без всякого сомнения! Разгром Госстроя — это было преступление против государства. Весь огромный комплекс стройиндустрии находился в одних руках, что позволяло при любой ситуации действовать быстро и оперативно. Вся нормативная база разрабатывалась Госстроем, причем для всех отраслей, все стандарты, СНИПы, все вопросы сертификации, производства строительных материалов, лицензии, экспертиза — море вопросов, которые могли и должны решаться только вместе, в комплексе.

А сейчас законодательной базой занимаются все, кому не лень. Ценообразование отдали в Минрегион, и они пытаются навести порядок в этой области, но у Министерства огромный круг региональных вопросов, которые тоже надо неотложно решать.

Страшно, что происходит сейчас в системе сметного ценообразования. Полгода назад куб бетона в Сочи стоил 2 тысячи рублей, а этот же куб на «Олимпстрое» уже 4. (Правда, после вмешательства АСР, ситуация изменилась, но она показательна для России). А ведь вся олимпийская стройка финансируется госбюджетом. Должен быть жесткий контроль и единый центр, который решает как глобальные вопросы, так и текущие.

«СП»: — На ваш взгляд, возможно ли возрождение строительного министерства в России? Как обстоит с этим в других странах?

— В США в министерстве строительства работает 12,5 тысяч сотрудников, но там и жилья приходится до 40 кв. м на человека.(Мы по некоторым данным приближаемся к 18). 3,5 тысячи человек — министерство жилищного строительства в Германии. Во всех странах, в ближнем и дальнем зарубежье существует единый орган важнейшей отрасли государственной экономики. Кроме России. А ведь мы собираемся прийти в 2020 году к строительству 140 млн. кв. м в год!

Я, будучи председателем Госстроя, говорил идеологу реформ: что вы делаете, ведь строительство тащит за собой половину сегментов всей экономики, должен быть единый центр и жесткий контроль! Разве могла бы при Госстрое сложиться парадоксальная ситуация с башней-«кукурузиной» в Петербурге? Никогда бы Госстрой не пропустил экспертизу, не дал разрешение на строительство здания, которое размывает архитектуру города.

«СП»: - Вы были последним главой Госстроя. В вас не личная обида говорит?

— Да Боже сохрани, меня поставили перед фактом, я собрал вещи и ушел. Отдельным чиновникам сильно не понравилась наша принципиальная позиция по многим вопросам: Госстрой был орган, который имел свою законодательную базу и строго контролировал исполнение всех законов.

А специалистов сколько потеряли! В структуре работали величайшие профессионалы, которых воспитывали десятилетия! Сейчас они все трудятся по маленьким конторкам… Пока эта ошибка не будет исправлена — она и дальше поведет к нашим поражениям в строительстве.

Во Владивостоке насыпали островок для того, чтобы бурить под сваи — его унесло, потому что не просчитали досконально ни глубину сваи, не силу волны. Таких фактов — море. Потому что никто не хочет заниматься, и никто ни за что не отвечает: сколько песка в бетон кладем, сколько щебенки — все лопатой перемешаем и разбегаемся.

«СП»: — Создание саморегулирующих организаций в строительстве не может хотя бы частично решить проблемы строительной отрасли?

— Вот если бы я чуть раньше побывал в Китае и познакомился с их опытом создания подобных организаций, я бы костьми лег, чтобы не допустить того, что происходит сейчас. Китайцы имеют 4 вида лицензий в зависимости от количества уставного капитала компании. Условно говоря, есть у тебя миллион долларов в уставнике — тебя допускают на рынок, вот и все. А у нас на строительном рынке трудились 300 тысяч компаний, потому что раньше как было: есть у тебя 300 долларов, зашел, зарегистрировался и ты уже строитель.

Второй вопрос — это выдача допусков. Ситуация здесь, к сожалению, сложилась еще хуже, чем с выдачей лицензий. С допусками началась торговля, и торгуют те же люди, что и лицензиями. Надо принимать какие-то меры, хотя я считаю, что положение уже не исправить. По моему мнению, допуски должны выдаваться каким-то одним центром при национальной организации и быть едиными на всю Россию.

Почему так произошло? Государство снова ушло от ответственности в решении сложнейшей проблемы, которую надо держать под жестким контролем.

«СП»: — В прошлом году премьер Путин озвучил цифру: жилье должно стоить не дороже 30 тысяч руб. за квадрат. Насколько это реально?

— Мы предлагали, и нас поддержал Игорь Иванович Шувалов, чтобы ввести лимит на стоимость земли для строительства социального жилья, чтобы квадратный метр стоил не более 30 тысяч. Можно решить проблему — у министерства обороны, например, много земли, мы говорим — дайте бесплатно, подведите дороги и коммуникации, и мы построим дома для военнослужащих, дадим реально дешевое жилье. Но все упирается в цену на землю, а государство не контролирует этот важнейший ценообразовательный процесс.

«СП»: — Можно ли сказать, что в экономике кризис пошел на спад?

— Это было бы слишком оптимистично. У нас практически нет задела, как я уже говорил, в 2008—2009 годах никто не начинал новые проекты — только достраивались те, что были заложены ранее. Так что падение в 2010 году будет еще больше. 2011−2012 год — вот когда я прогнозирую начало подвижек в строительной отрасли. А пока, я думаю, рост цен на жилье продолжится, потому что спрос есть и остается, а вот предложений со строительных площадок стало значительно меньше.