Вторичку предложили поддержать ипотекой из прошлого

Представители риэлторского бизнеса предложили правительству и Банку России разрешить продавать вторичное жилье с сохранением условий ипотеки от предыдущих покупателей. Соответствующее обращение направила ведомствам федеральная компания «Этажи». Об этом пишут «Известия». По мнению авторов инициативы, она позволит обеспечить доступность вторичного жилья и поддержать спрос без дополнительных субсидий со стороны государства. Что касается банков, для них ничего не поменяется, так как произойдет лишь смена владельца уже существующего залога.

Сейчас средние ставки по кредиту на вторичное жилье составляют порядка 18−24%. Но еще в прошлом году, когда ключевая ставка достигла минимального в истории значения в 4,25% ипотеку на «вторичку» можно было взять под 7,5−8% даже без учета государственной программы льготного жилищного кредитования.

Как говорят представители отрасли, сегодня льготная ипотека под 12% (она также была повышена с 6,5%) стимулирует интерес покупателей к новостройкам. Но вторичный рынок начинает проигрывать и по качеству предложения, и по условиям покупки. По оценке гендиректора «Этажей» Ильдара Хусаинова, в апреле спрос на ипотеку на вторичное жилье снизился более чем на 70% относительно февральских значений.

«Такой показатель критичен для рынка. Собственники, заинтересованные в срочной продаже своих объектов, в том числе из-за необходимости погашения долгов, не смогут оперативно продать их или будут вынуждены делать большой дисконт», — заявил он.

В правительстве сообщили, что письмо поступило в аппарат. В Банке России также отметили, что рассмотрят инициативу. Однако опрошенные «СП» эксперты отнеслись к ней скептически. По мнению гендиректора компании «Релайт-Недвижимость» Константина Барсукова, даже если эту меру примут, она будет актуальной для очень небольшого круга граждан. Для поддержки вторичного рынка логичней было бы запустить льготную программу ипотеки, как и для новостроек.

— С этой инициативой есть несколько проблем. Во-первых, покупателю придется оформлять ипотеку в том же банке, что и предыдущий владелец. Это еще ладно, если ставка будет хорошей, человек на этой пойдет. Но для реализации идеи правительству придется обязать банки проводить такого рода сделки последующей ипотеки. Сама по себе эта схема вполне привычная — человек покупает не только квартиру, но и ипотечный кредит, который переходит на него. Вот только оформляет он его на новых условиях.

Казалось бы, для банка нет разницы, старый или новый владелец платит ему по той ставке, что была. Но это поверхностный подход. По действующему законодательству банки не имеют права изменять условия кредитного договора, какие бы потрясения ни происходили на рынке, это их коммерческие риски. Смена собственника хотя бы позволяет переоформить кредит уже по новым ставкам. Это дает банку прибыль. Обслуживание ипотеки под 8%, когда деньги стоят почти 20%, — это для них убыток, причем с нового клиента.

На мой взгляд, такой подход может привести к тому, что в будущем, когда ситуация успокоится, а она успокоится, банки совсем по-другому начнут смотреть на выдачу кредитов, закладывая, в том числе, такого рода риски в ипотеку. Потому что кризисы будут случаться и в будущем, и если государство пошло на такой шаг однажды, оно сделает это снова.

«СП»: — Но так ли проблематично для банков переоформить ипотеку под старую ставку, много ли людей воспользуются таким предложением?

— Если кредит останется хотя бы с той же суммой, это не так критично. Например, человек брал ипотеку на восемь миллионов, выплатил из них семь, значит, новый покупатель по той же ставке может взять только этот оставшийся миллион. Это хотя бы в чем-то справедливо. Но если обязать банк выдавать ипотеку по старой ставке на всю сумму, это мало кого устроит.

Поэтому, на мой взгляд, даже если эту меру приняли бы, она не была бы очень эффективной. Для тех, кто брал кредиты относительно недавно, это будет хорошим нововведением, потому что поможет им продать недвижимость. Покупатели будут на эти квартиры смотреть в первую очередь — сумма большая, а ставка низкая.

Но для тех людей, кто покупал квартиру давно и у них осталась маленькая сумма долга, это ни на что не повлияет. Просто потому, что покупатель сможет взять ипотеку под старый процент только на незначительную сумму, остальное ему придется выплатить продавцу, да еще и с учетом роста цен на жилье. Вместо таких полумер государству стоит задуматься о том, чтобы полностью субсидировать ипотеку на вторичном рынке.

«СП»: — Как именно?

— Мне кажется, правильнее было бы запустить для рынка вторичного жилья такую же программу господдержки ипотеки, как для новостроек. Государство должно помогать банкам выдавать кредиты по низким ипотечным ставкам, не зависящим от размера ключевой ставки. Эта инициатива была бы полезной, потому что спрос на вторичном рынке действительно сильно упал.

Речь не только о том, чтобы оживит рынок, но и о том, что многие люди не могут решить свои жилищные проблемы из-за высоких ставок. Допустим, в семье появляется еще один ребенок, и людям нужно расширять жилплощадь прямо сейчас, у них нет времени ждать, пока завершится строительство, делать ремонт и так далее. В этом случае вторичное жилье является выходом из ситуации, поэтому на него тоже можно распространить семейную ипотеку и прочие льготные программы.

Такая мера стала бы и поддержкой бизнеса. Сейчас государство поддерживает строительную отрасль льготной ипотекой, но и вторичный рынок обеспечивает большое число занятости среди риелторов, оценщиков, банковской сферы, страховых компаний и так далее.

Вице-президент Международной академии ипотеки и недвижимости Ирина Радченко убеждена, что банковская система не пойдет на такой шаг.

— Риэлторы хотят протащить такую инициативу, чтобы увеличить спрос. Но юридически в случае продажи ипотечной квартиры всегда сначала полностью погашается кредит и расторгается договор ипотеки. После этого новый собственник оформляет ипотеку на себя уже на тех условиях, которые действуют сейчас.

С какой стати кто-то должен жить в доспецоперационных временах? Банки сейчас берут у ЦБ кредиты под 17%. Почему они должны новому клиенту выдавать кредит под 8%? С юридической точки зрения такой «трейд-ин» бессмысленный.

«СП»: — Но авторы инициативы указывают на то, что банку не придется нести дополнительные потери, он ведь и так получал выплаты по одобренной ранее ставке, разве в этом нет логики?

— Это мнение автора идеи, что для банков ничего не поменяется. Но банки — это не риэлторский «шараш-монтаж», который может не учитывать какие-то формальности. Они должны закрыть одну ипотеку и отчитаться перед своими акционерам и ЦБ, почему они вдруг выдают новый кредит под 8%. Это рассуждения дилетанта, который не понимает, как работает банковская система и насколько она сложна.

Если мы пойдем по такому пути, почему бы банку не сказать клиенту, что он теперь будет открывать депозит не под 20%, а под 3,5%, как это было год назад? Мне такие инициативы кажутся дилетантством. Их чисто технически и юридические невозможно осуществить, кроме как в мечтах риелторов.