Цены смотрят вниз

Специалисты российского рынка недвижимости предрекают ему длительное и глубокое падение, цены будут идти вниз минимум год, а то и больше. Для тех, кто купил квартиры в расчёте на рост их стоимости, настали чёрные времена. Сильной паники среди так называемых «инвесторов» пока нет, но всё уже на грани. Желающих продать много, а покупателей нет совсем.

«Весной текущего года из-за роста цен и ставок по ипотеке спрос на квартиры упал. Сейчас на рынок вышло большое количество квартир — люди срочно продают недвижимость. Все эти факты дают основание полагать, что цены будут снижаться в дальнейшем и их падение не остановится, а может стать даже сильнее. Спад на рынке может продолжиться как минимум до осени 2023 года, если не произойдет существенных изменений вроде кардинального снижения ипотечных ставок. Сейчас не стоит покупать новую недвижимость, учитывая тренд на понижение цен», — с таким неожиданным заявлением выступил основатель «Гильдии риелторов» Константин Апрелев.

Неожиданным потому, что его коллеги практически всегда, невзирая на рыночную обстановку, поют одну и ту же песенку — «Всё хорошо, прекрасная маркиза». Собственно, её исполнение продолжается в полный рост.

«Объем нового предложения на вторичном рынке жилья в Москве постепенно увеличивается, но большие скидки или какие-либо другие проявления паники отсутствуют. На рынке увеличивается количество „новинок“. С 21 сентября по 28 сентября в продажу вывели на 14% больше новинок, чем с 13 по 20 сентября. Пока рынок отреагировал снижением спроса, но отсутствуют нерыночные скидки или резкое колебание объема предложения. На вторичном рынке за неделю корректировка спроса составила порядка 12%», — считает эксперт «Циан. Аналитики» Виктория Кирюхина.

21 сентября, если кто забыл, была объявлена частичная мобилизация. А увеличение предложения на 14% при снижении спроса на 12% — что это?

Говорить про ценовые ориентиры риэлторы остерегаются, справедливо предполагая, что это может подтолкнуть цены вниз. Пока смельчаков вроде Константина Апрелева нет, «эксперты» твердят что-то про 0,2−0,3% снижения за неделю, что в рамках статистической погрешности. Но через какое-то время истина всё равно выплывет, найдутся и те, кто оформит всё в виде смотрящих вниз графиков. Пока же потенциальные покупатели просто отслеживают понравившиеся объекты, общаются с продавцами и… никуда не торопятся.

«Я в любой момент могу оперативно оформить льготную ипотеку, причём при помощи той конторы, где работаю — ещё более льготную. Но пока не тороплюсь. Есть ряд объектов, цены на которые я отслеживаю, и стоимость этих квартир медленно, но неуклонно снижается. Ранее, в начале года, смотрел ближнее Подмосковье — на большее денег не хватало. А теперь уже и столицу рассматриваю, жилплощадь становится доступней», — рассказывает работник одной госструктуры Виктор.

Таких людей как он не так много, в основном граждане, доходы которых в этом году сильно пострадали от роста цена на продовольствие и прочие товары первой необходимости, отказываются от ипотеки. Ибо обслуживать ежемесячные выплаты невозможно.

Но проблема не только в обнищании населения. Банкиры боятся обвала рынка недвижимости и, фактически, ликвидируют ипотечные программы. Как «льготные», с государственным субсидированием, там и самые обычные.

«Пока информация о том, что банки могут сворачивать какие-то ипотечные программы, существует на уровне обсуждений и слухов. Понятно, что сами банки в этом не признаются — все говорят, что работают в штатном режиме и никаких изменений не намечается. Но любой человек, обладающий трезвым умом, понимает, что положение ухудшается и всевозможные акции и программы, скорее всего, будут свернуты. Риелторы уточняют, что распадается четверть сделок, а, возможно, и больше: люди не понимают, имеет ли смысл брать ипотеку», — рассуждает руководитель проекта «ЭлектроннаяСделка.РФ» Камила Фазлыева.

Пошли и разговоры о том, что «льготную» ипотеку отменят в принципе. Пока подтверждений со стороны госструктур нет, однако тут, скорее всего, будет как в пресс-релизах Игоря Конашенкова: рынок ипотеки растёт на 30%, рынок ипотеки прекратил своё существование.

«Сделок нет, вообще нет, особенно сейчас, в последние дни. Все чего-то ждут, причём исключительно нехорошего. Нет, клиенты у меня есть, их внезапно стало много, но все хотят продать. Причём побыстрей. А вот клиентов, которые хотели бы что-то купить, нет. Совсем. Потому, что брать что-то на падающем рынке просто глупо. А уж в долг — тем более. Сейчас нужно быть вообще идиотом чтобы вешать себе на шею долговое ярмо. Ипотечники исчезли ещё весной», — говорит частный риэлтер Татьяна Иванова.

Именно этим и пользуются те, кто заявляет про «ипотеку под 0,1% годовых». Дескать, небольшой аннуитетный платёж. При этом цена объекта завышена на на 25−50%, а то и больше. Впрочем, сейчас таких умников будут брать за фаберже.

«Так называемая ипотека от застройщиков — чисто маркетинговый ход. Он очень часто связан с тем, что люди покупают квартиру по завышенной стоимости. За счет этой завышенной стоимости застройщик делится единоразовой компенсацией с банком. Мы будем принимать меры. Это введение в заблуждение заемщиков», — заявила глава Центробанка России Эльвира Набиуллина.

Подобное регулирование пойдёт на пользу, быть может, кого-нибудь из застройщиков таки и прищучат. Хотя люди сейчас умные, на подобные предложения и так не ведутся, знают, что бесплатный сыр бывает только в мышеловках.

«Обращений от покупателей после объявления мобилизации стало меньше на 30−40%. Собственники, наоборот, стали спешно продавать свою недвижимость, но не все согласны снижать цену. Некоторые продолжают продавать и не поддаются панике. С такой ситуацией рынок ещё не сталкивался, могу сказать, что сейчас цены уже упали на 15−20%. Ожидаю до 50% снижение цены. Ситуация восстановится, когда пройдет паника», — говорит аналитик рынка недвижимости Ани Камавосян.

«Для пессимистов настало настоящее раздолье, тяжело с ними спорить сейчас по существу. Пока они правы. Заключительная неделя месяца только подтвердила, что провал первых дней после частичной мобилизации — это не шоковая реакция, это более системное изменение в сфере недвижимости. В эту неделю в сравнении с условно нормальной неделей начала сентября мы получили минус 23%. При этом по вторичному жилью и загородке падение не такое глубокое, а по новостройкам вообще ближе к минус 40%. Пока даже намеков нет на улучшение.

Смотрим, мониторим, надеемся! Где-то внутри верю, что восстановление рынка недвижимости будет, возможно, даже и быстрое. Но что-то незримое и очень важное в моем сознании изменилось навсегда. И, думаю, не я один такой", — философствует руководитель федеральной компании недвижимости «Этажи» Ильдар Хусаинов.

Да, российский рынок недостижимости, судя по всему, «меняется навсегда». До недавнего времени цены на нём были вполне себе европейские при доходах населении в 10−20 раз ниже. То есть совершенно ненормальные. Сейчас стоимость квадратных метров постепенно придёт в норму, то есть к уровню «стран третьего мира». В полном соответствии с доходами населения. То есть они упадут раз так в несколько.