Рынок жилья запаниковал в ожидании падений «самолетов»

В прошлом месяце на рынке первичной недвижимости произошел резкий обвал количества новых заявок на льготную ипотеку. Об этом рассказала заместитель руководителя ипотечного департамента федеральной компании «Этажи» Татьяна Решетникова.

По сравнению с январем показатель упал на 46,6%, а по отношению к февралю 2025 года — на 37,4%. При этом спрос в феврале на рыночную ипотеку вырос на 10,3% месяц к месяцу, а в годовом выражении — на 42,5%.

Аналитик объяснила тенденцию вступлением в силу новых ограничений по семейной ипотеке и большим опережающим спросом. Последний возник из-за того, что откладывавшие покупку в рамках семейных льгот все же решились на это до изменений условий программ.

Решетникова уточнила, что число сделок в «первичке» в феврале к январю 2026 года за счет уже согласованных ранее заявок по ипотеке снизилось на 36,2%. То есть ситуация немного получше, чем по новым заявкам.

Одним из последних изменений с 1 февраля стала обязательная регистрация детей с родителями-заемщиками по одному адресу. Но эксперт напоминает, что не все семьи могут так сделать, особенно если они проживают в арендованном жилье.

Семейная и льготная ипотека в целом на протяжении последних лет достаточно серьезно доминировала в секторе. Доля выдачи по рыночным программам в 2025 году варьировалась на уровне примерно 15−20%.

11 февраля президент Владимир Путин поручил подготовить в том числе возможность перехода семей из одной государственной программы в другую по мере увеличения числа детей в семье и дифференциацию ставки по льготной ипотеке, также в зависимости от количества детей у родителей.

О том, что ставка по семейной ипотеке может стать дифференцированной, в середине января говорил председатель комитета Госдумы по финансовому рынку Анатолий Аксаков. По его словам, ее могут повысить для семьи с первым ребенком до 10%, а при рождении третьего, напротив, понизить до 4%.

Соответственно для семей с двумя детьми ситуация не поменяется, и ставка останется на уровне 6%. Правда конкретных параметров еще нет, и обсуждается в том числе модель с сохранением базовой ставки для семей с одним ребенком.

Так что происходит на ипотечном рынке и куда приведут нынешние тенденции?

Доктор экономических наук, главный научный сотрудник Института экономики РАН Игорь Николаев пояснил «СП», что причина снижения спроса и количества сделок по льготной ипотеке происходит не только из-за обсуждаемого сужения льготных условий, включая ряд возможностей в рамках семейной ипотеке, хотя данный фактор безусловно остается одним из ключевых.

— Одной из важнейших причин является и замедление динамики зарплат в реальном выражении (показатель того, сколько товаров и услуг можно купить на номинальную зарплату в текущих макроэкономических условиях, прежде всего в рамках определенной инфляции — «СП»).

Конечно, по итогам 2025 года они все же выросли, на чуть более 4%. Но это примерно в два раза медленнее, чем в 2024 году.

Серьезное замедление темпов роста материальных возможностей граждан мешают им участвовать в ипотечном кредитовании. То есть у нас получается две основные причины.

«СП»: Будет ли курс рубля влиять на ипотеку в этом году?

— Косвенно да. Пока мы не видим каких-то сильных колебаний валюты. Но если предположить сценарий обвала рубля, то безусловно это скажется на инфляции.

Правда рост цен на квартиры и частные дома не учитывается в индексе потребительских цен Росстата, потому что это инвестиционные товары.

Но тем не менее слабеющий рубль, если будет такая негативная тенденция, все равно станет косвенно влиять на стоимость приобретаемого жилья (в том числе из-за потенциального ускорения роста цен на строительные услуги и материалы). Размеры ставок кредитования тоже остаются значимым фактором.

«СП»: Последнее время ключевая ставка снижалась, но не так быстро. Является ли текущее значение в 15,5% достаточно высоким для рынка недвижимости?

— Да, это достаточно много. Это не запретительная ставка. Поэтому рынок продолжает работать, хотя и ужимается.

Правда этот показатель зависит от темпов роста реальных зарплат. Если бы они продолжили быстро увеличиваются (в 2023 и 2024 годах показатель рос на 7,8% и 8,9% соответственно), то текущая ключевая ставка не стала бы серьезным препятствием в том числе для спроса на ипотеку.

«СП»: Рыночная ипотека на первичном рынке все же растет. Почему это происходит?

— Люди оценивают ситуацию таким образом, что дальше условия по ипотеке могут ухудшиться. К примеру, недавно крупнейший застройщик «Самолет» попросил у государства предоставить льготный кредит в объеме 48−50 млрд руб.

То есть неопределенность экономической ситуации очень высока. И россияне рассчитывают на этом фоне успеть взять ипотеку сегодня, даже при текущих, уже достаточно жестких условиях.

К тому же в условиях роста цен в сегменте арендованного жилья (в декабре в «Авито Недвижимости» прогнозировали по итогам 2026 года рост средних цен на аренду жилья в Москве примерно на 10% - «СП») граждане видят в рыночной ипотеке возможность в определенной степени застраховаться.

Понятно, что нужно расплатиться и обслужить кредит, но ипотечное жилье является все же собственностью, а деньги на аренду уходят просто так. Принципиально разные ситуации.

«СП»: Способны ли схожие с заявлением «Самолета» в начале февраля новости, если они будут происходить, отталкивать от вложений в ипотеку?

— Россияне во многом заняли выжидательную позицию. «Самолет» сразу заявил, что просьба стабилизационного инструмента в объеме 50 млрд руб. все же является нормальной рыночной практикой. Понятно, что они хотят смягчить реакцию граждан и игроков на рынке, которая была во многом обеспокоенной.

Важно понять, станет ли это негативным прецедентом или нет. Но то, что многие россияне обратили внимание на просьбу девелопера, безусловно факт. Соответственно, осторожность потенциальных клиентов застройщиков повысилась.

Рынок недвижимости сильно зависит от настроений. Если они будут связаны с ожиданиями более негативных тенденций, то, конечно, настроения сильно отразятся на активности потребителей вплоть до просадки даже рыночной ипотеки.

Но об общем негативном тренде пока говорить рано. Пока что заметно на проблему «Самолета» отреагировала Мосбиржа, но это объясняется в том числе особенностями биржевых торгов (4 февраля после появления в СМИ просьбы о господдержке акции «Самолета» упали почти на 7%, но потом падение в дневном выражении не было настолько существенным, и в целом снижение к 12 февраля составило примерно 12% - «СП»).