«Застройщики обанкротятся, а цены на жилье упадут!» — стоит ли ожидать такой сценарий

Несмотря на то, что общий объем находящегося в стройке жилья пока держится на рекордных отметках (121 млн кв. м, порядка 2,5 млн квартир), отрасль бьет тревогу: за январь-август запуск новых проектов сократился на 15%, подчеркнул бывший министр финансов (в 1997—1999 годы), экс-президент-председатель правления «ВТБ 24» Михаил Задорнов.

Он не исключил банкротство ряда застройщиков, особенно тех, кто на волне сошедшего ажиотажа набрал дорогие бридж-кредиты (краткосрочные промежуточные займы на 1−2 года) под закупку новых участков для строительства без продуманного финансового планирования.

По мнению Задорнова, благодаря системе эскроу-счетов деньги граждан, которые они направили на ипотеку, будут защищены. Поэтому даже если девелопер не завершит проект, то это сделает за него конкурент или даже банк-кредитор. Соответственно вся полнота рисков переносится на инвесторов, которые удерживают у себя облигации закредитованных строительных компаний.

Читайте также

Падение малого и среднего бизнеса продолжается. Очередь дошла до строительства У мелких застройщиков нет госконтрактов и связей с чиновниками, оттого и банкротятся

Жилищное строительство остается ключевым потребителем промышленных товаров. Согласно оценке вице-премьера Марата Хуснуллина, каждый рубль, вложенный в стройку, генерирует 1,68 рубля в качестве мультипликативного эффекта, а вся отрасль вместе со смежными дает более 20% ВВП.

Директор по маркетингу «Северстали» Дмитрий Максимов недавно оценил (о чем сообщал «Коммерсантъ»), что потребление металла за первые восемь месяцев 2026 года сократились на 16% к аналогичному периоду 2024 года. Он объяснил падение спроса в жилищном строительстве высокой стоимостью заимствований и охлаждением рынка.

По словам директора по строительству «Балчуг Девелопмент» Андрея Юданова, снижения ключевой ставки до 14% недостаточно для активного проектного финансирования, а заметный рост спроса на металл будет возможен не раньше второй половины 2027 года при условии дальнейшего снижения «ключа».

На рынке цемента наблюдается схожая тенденция. По подсчетам НО «Союзцемент», в январе-августе потребление этого стройматериала снизилось на 7,9% год к году. В объединении полагают, что отрасли способны помочь антикризисные мероприятия правительства, включая пакеты реновации жилого фонда (обеспечивают стабильный госзаказ).

В июле президент Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) Антон Глушков связывал критическое финансовое положение предприятий дорожно-строительного и инфраструктурного комплекса с сокращением числа новых заказов. Последнее, по его словам, произошло в том числе из-за сильного сокращения объема жилищного строительства новых проектов — в среднем по регионам почти на 25%.

Генеральный директор АН «Счастье под ключ» Елена Мищенко в разговоре с «СП» подтвердила, что застройщики стали выводить заметно меньше объектов в продажу по сравнению с прошлым годом.

«СП»: Насколько вероятны банкротства в строительной отрасли на текущий момент?

— На рынке есть компании, которые набирали дорогие кредиты, особенно это касается маленьких компаний, так как им сложнее выдерживать высокую финансовую нагрузку.

Безусловно, если они не будут справляться с продажами, то это может повлечь либо банкротства, либо продажу имущества другим компаниям.

Возможно им придется идти на то, чтобы бизнес был поглощен более финансово устойчивой компанией. В итоге проблемные девелоперы смогут передать земельные активы и оставить строящиеся объекты другим игрокам.

Стоит отметить, что ряд застройщиков, особенно это касается ситуации в Москве, переориентировался на строительство преимущественно бизнес-класса и премиум-сегмента, потому что доходность в них выше, чем в обычном комфорт-классе. В итоге цены поднимаются так высоко, что простой потребитель просто не может ничего купить.

Соответственно граждане все больше рассматривают для приобретения более дешевые проекты, которые вполне часто встречаются у больших девелоперов. Компаниям, которые продают преимущественно комфорт-класс и тем более с отделкой, будет сравнительно проще справляться с вызовами.

Крупный бизнес может поднимать цены не так быстро и предлагает различные программы, например, если есть вопросы по кредиту, то компания может предложить субсидировать ставку. У малых застройщиков такого количества предложений нет: обычно они предоставляют покупателям выбор между обычной и семейной ипотекой без альтернативных вариантов.

«СП»: Какие факторы могут усугубить проблемы на строительном рынке?

— Из последних факторов наибольшие опасения у участников рынка и потребителей вызывают изменения условий семейной ипотеки (например, произошло повышение и понижение 6% ставки в зависимости от количества детей: если ребенок один, то показатель составит 10% в России и 12% в Москве — «СП»).

Последние изменения сократят выдачи семейной ипотеки, но, скорее всего, речь идет о краткосрочном моменте. Банки предлагают от порядка 16% минимальной ставки по рыночной ипотеке, поэтому 8% и даже 10% будет не настолько уж плохим вариантом.

Ключевая ставка остается на высоком уровне, но все же она не растет. Конечному потребителю важен размер ежемесячного платежа. Поэтому застройщики будут продолжать компенсировать банку разницу между рыночной ставкой и сниженной ставкой потребителя, хотя в итоге это отражается на росте конечной стоимости квартиры. На вторичном рынке такой возможности нет, но при этом объекты там продолжают продаваться.

Поэтому девелоперов ждет не жесткий кризис, а передел рынка и борьба за покупателей. Те, кто предоставлял различные программы, а не предлагал только семейную ипотеку, смогут это пережить.

Читайте также

Семейную ипотеку хотят сделать привлекательной не только для семейств застройщиков Ужесточение условий льготного кредитования — в пользу жителей регионов и многодетных

Но даже фирмы, которые делали упор на семейную и стандартную ипотеку, в большинстве своем столкнутся лишь с краткосрочными проблемами в течение 1−1,5 месяцев до тех пор, пока рынок не привыкнет к новым льготным ставкам, тем более сейчас идет деловой сезон.

«СП»: Стоит ли ожидать снижения цен на жилье?

— Нет, стоимость недвижимости даже скорее будет расти из-за инфляции и удорожания бензина (по данным Росстата, накопленная с начала года по 28 сентября общая инфляция составила 4,93%, а бензин в рознице подорожал с конца декабря 2025 года на 21,1% - «СП»), который требуется для перевозки строительных материалов.

Застройщики, конечно, могут предоставлять скидки, но это маркетинговый ход, потому что ему предшествует наценка объекта.

Девелоперы изначально вносят скидки в финансовую модель, так как строить в убыток никто не будет.

Застройщики иногда готовы продавать несколько квартир по акции, потому что в моменте нужны деньги для наполнения эскроу-счетов, а застройщики обязаны доказывать банку свою эффективность. Но это не говорит о том, что компания будет продавать всю стройку по скидке.

«СП»: Должны ли власти всеми силами поддерживать застройщиков, или рынок будет справляться сам по себе?

— Если у государства есть возможность поддержать девелоперов, в том числе для улучшения возможностей приобретения жилья, то это будет позитивным фактором. Вопрос в том, какая именно поддержка будет оказана.

Застройщики должны сами предложить властям понятные всем участникам процесса финансовые модели.

Например, государство может приобретать у девелоперов для своих нужд дома или даже отдельные подъезды для расселения людей в рамках программ реновации.

Способы приобретения государством у девелоперов тоже могут отличаться, например, квартиры можно передавать в зачет закрытия кредитных вопросов (под ними подразумевается проектное финансирование, бридж-кредиты, облигационные займы) застройщиков.