Доходное место

Минрегионразвития собирается запустить программу доступной аренды жилья в так называемых доходных домах. Как стало известно в минувшую пятницу, соответствующие поправки в законодательство в министерство подали Фонд «Институт экономики города» и Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Созданный на их основе законопроект скоро будет внесен на рассмотрение в Госдуму.

Предполагается, что земельные участки под строительство доходных домов будут предоставляться муниципалитетами бесплатно. Строительство и последующую эксплуатацию арендных зданий будут вести частные компании, которым обещают ряд налоговых льгот. Как-то: снижение налога на прибыль владельцам доходных домов, и снижение ставки НДФЛ на предприятиях, чьи сотрудники будут селиться в подобных домах. Также будет снижена госпошлина за регистрацию прав собственности на доходные квартиры, а коммунальные тарифы в них будут начисляться компаниям — владельцам зданий, по ставкам для населения.

Авторы законопроекта ставят задачу обеспечить рынок труда в России мобильной рабочей силой, поскольку молодым специалистам будет легче следовать за рабочими местами, если они смогут гарантированно арендовать по месту работы жилье на 20−30% дешевле среднерыночных цен.

— Это далеко не единственный инструмент для создания мобильности рабочей силы, — отмечает вице-президент Российской гильдии риэлторов Константин Апрелев. — Но в целом он интересен для рынка как институциональный механизм, как возможность вывести арендные отношения на другой качественный уровень. То есть он предусматривает более легальные арендные отношения. Подобные программы давно успешно работают во многих европейских странах.

Второй полезный аспект состоит в том, что теоретически переход к единому собственнику многоквартирного дома позволит экономить 15−16% на коммунальных платежах за счет их оптимизации по сравнению с сегодняшними громоздкими системами управления многоквартирными домами, в которых проживают сотни собственников. В плане коммунальных расходов доходные дома являются более конкурентоспособным жильем.

«СП»: — А какие подводные камни есть у этого проекта?

— Потребуется прописать в огромном количестве законов и в нормативных документах множество нюансов, от которых на деле будет зависеть все в этом проекте. Главное — контроль за целевым использованием земельного участка, возможность оспорить его нецелевое использование. Нужно еще очень сильно детализировать большое количество других моментов, от которых будет зависеть экономика строительства и эксплуатации доходных домов. Ведь этот механизм должен стать рыночным на базе изначально нерыночной системы, включая выдачу участков.

«СП»: — Действительно ли стоимость аренды в доходных домах может быть на 20−30% ниже средних цен по рынку?

— Я бы не ставил задачу вывести конкретные цифры ставок. Главный смысл не в них, а в институте легальной аренды. Для того, чтобы хоть как-то влиять на ценообразование на рынке аренды жилья в Москве доходные дома должны постоянно экспонировать не менее 15−20% от всех предложений по аренде. Если в месяц в столице экспонируется 10−20 тысяч квартир, то в год их сдается по различным оценкам 100−300 тысяч. Значит, доходные дома должны выставлять на рынок аренды Москвы хотя бы 30 тысяч квартир в год, чтобы как-то влиять на ценообразование. Иначе рынок будет по-прежнему жить собственной жизнью. Примерно такие же цифры можно назвать по Подмосковью.

— Как институт государственной социальной политики, доходные дома в Москве являются следствием невозможности города обеспечить очередников доступным жильем, — говорит член комиссии по городскому хозяйству и жилищной политике Мосгордумы Андрей Клычков (КПРФ). - Сегодня в городе возводится около 600 тысяч квадратных метров жилья в год. Это очень мало по отношению к числу нуждающихся в переселении жителей старых и аварийных домов, да и просто очередников. Поэтому город вынужден рассматривать варианты обеспечения их крышей над головой таким образом, чтобы не утрачивать муниципальный фонд жилья вследствие его дальнейшей приватизации.

«СП»: — Сейчас речь идет об общефедеральной программе. Но ведь у Москвы был и собственный подобный проект. Какова его судьба?

Когда я встречаюсь с избирателями в моей депутатской приемной, то мы предлагаем некоторым из них решить жилищный вопрос через получение жилья в доходном доме. Но почти никто не соглашается. Первая причина — значительная удаленность таких домов для москвичей (Подольский район).

Вторая причина — заселение в доходных домах происходит без права дальнейшего оформления в собственность. А у нас психология населения так работает, что должно быть обязательно что-то свое.

Третья причина — недостаточность среднего дохода в Москве для аренды даже по ставкам доходных домов. После уплаты арендных платежей на семью с ребенком в среднем остается немногим более 20 тысяч рублей в месяц. Как на них жить втроем, учитывая дополнительные существенные затраты, например, на ежедневную езду в столицу на работу?

Кроме того, в ближайшие годы, как я вижу по поступающей в Мосгордуму информации, у Москвы будут значительные проблемы с бюджетом, так что вести массовую застройку за свой счет город не сможет. Так что доходные дома ни на что не повлияют в целом. Хотя сам по себе инструмент очень хороший, он с успехом работает в Австрии, других странах. Правда, там разрешают через 4−10−15 лет выкупать в собственность квартиру в доходном доме, а на этот взнос строят новые доходные дома.

«СП»: — В Подмосковье была аналогичная программа на 150 тысяч квадратных метров. В начале 2014 года должны были начать выдавать первые квартиры в доходных домах…

— Да, эта программа успешно выполняется. Но в целом для региона этот объем очень мал, и бюджету области сегодня также не до расширения этой программы.

«СП»: — Однако в федеральном проекте речь идет о том, что строить будут частные компании на свои деньги. Муниципалитеты и регионы делают взносы земельными участками и налоговыми поблажками.

— Наш бизнес в столичном строительстве привык к быстрому извлечению тысяч процентов прибыли. Доходные дома рассчитаны на длительный возврат инвестиций и небольшую прибыльность. Иначе социальные задачи решать не получится. У нас много говорят о социальном бизнесе, но я лично его почти никогда не видел. Не пойдет частный бизнес в такую программу.

Другой аспект связан с оформлением участков. Будучи подробно знаком с тем, как реально работают наши бизнесмены, у меня есть сильное сомнение в том, что раздаваемые им бесплатные участки земли будут использоваться под строительство именно социального жилья. Они быстренько продадут там хоромы по коммерческим ценам — и до свидания! Правоприменительная практика сегодня такова, что город будет иметь очень большие хлопоты, обосновывая нецелевое использование участка в этом случае. Жилье для социальной аренды этот механизм не создаст.

«СП»: — Но тут просматривается еще одна линия: вырастить нацию новых кочевников, как в Америке, которые имели бы возможность легко следовать за рабочими местами.

— Из нас кочевников не вырастить. Есть психологический аспект: в условиях тотальной нестабильности в стране, люди стремятся хоть как-то стабилизироваться — можно не иметь зарплату, но надо иметь свою крышу над головой. Допустим, молодой специалист поедет на новое место ради хорошей работы, но это должна быть работа не курьером. Надо каждый день что-то строить создавать вокруг себя, для себя, а в арендном жилье это сделать невозможно. Наш человек жестко ориентирован на собственность.