Затоваривание Подмосковья

По данным агентства «Индикаторы рынка недвижимости», цены на жилье в Москве и Подмосковье плавно идут вниз. Так, за май и долларовые, и рублевые индикаторы стоимости квадратного метра в столице снизились примерно на 1,1%. Из коридора 167−168 тысяч за метр они опустились в коридор 165−166 тысяч. В июне эта тенденция продолжились.

Впрочем, графики цен за более продолжительный период пока больше похожи на «топтание на месте», и поэтому эксперты агентства оценивают эту ситуацию как стабильную — проблемный для рынка отечественной недвижимости, по их оценкам, макроэкономический фон потенциально может привести к гораздо большему спаду. Просто на пользу Москвы и Подмосковья в очередной раз успешно работает их репутация тихой гавани, в которой многие стремятся сохранить свои средства, а также заработать. Заметно выросла доля покупателей, планирующих сдавать в аренду вновь приобретаемые квадратные метры. Да и в целом цены пока держатся на достаточно высоком уровне из-за боязни того, что деньги в кризисные времена могут быстро обесцениться.

Однако, как отмечает директор агентства Олег Репченко, это не означает, что спада не будет. Очевидно, что царящая сегодня относительная стабильность носит временный характер. Вопрос лишь в том, сколько еще она продлится. По мнению эксперта, проблемы в экономике будут разогревать рынок недвижимости Москвы и Подмосковья ровно до тех пор, пока макроэкономический кризис остается в очень умеренных рамках. Однако общеэкономические угрозы остаются актуальными.

Пока все изменения происходят в характерном для периодов медленной коррекции ключе — в рамках выделения более качественного жилья как самого устойчивого к снижению цен. И эта черта наблюдается и сейчас — современные монолитно-кирпичные дома также показывают минимальную коррекцию. Основное снижение цен пришлось на панельное жилье — как старое, так и новое.

Эта тенденция имеет и явное географическое выражение — большую устойчивость к спаду продемонстрировали округа с более качественным кирпичным или монолитным жильем: Восточный, Северо-Западный и Западный округа. При этом округа и районы, для которых более характерна панельная застройка, испытали более заметное снижение цен — это в первую очередь районы за МКАД, а также Северо-Восточный и Юго-Восточный округа.

Сегодняшняя ценовая стабильность комфортна и для застройщиков — они стремятся насытить рынок во всех сегментах, что привело к росту предложения на рынке новостроек почти на 40%. Строительная пауза, связанная со сменой мэра в столице и последующим периодом запретов, прошла. А Подмосковье и вовсе бьет рекорды по объему строительства, несмотря на декларируемые попытки властей региона обуздать этот бум.

Как прогнозирует Репченко, строительная отрасль Московской области вернется в сбалансированное состояние не ранее чем через два года. Уже упомянутый бурный рост предложения продолжит спасать регион от раскручивания цен вверх, позволяя, к тому же, безболезненно переваривать многочисленные барьеры, воздвигаемые перед застройщиками администрацией региона: запрет на возведение в Подмосковье многоэтажных домов и ревизию инвестконтрактов. Ссылаясь на переизбыток новостроек и недостаток жилищной инфраструктуры в области, врио губернатора Подмосковья Андрей Воробьев распорядился приостановить выдачу разрешений на строительство многоэтажного жилья до окончания ревизии действующих инвестконтрактов. Всего администрация Московской области намерена пересмотреть разрешения на строительство 17 млн. кв. м жилья. Причем, выдача новых разрешений подвешена на неопределенно долгий срок: «Разрешения не будут выдаваться до тех пор, пока не будет полного понимания того, какое количество детских садов, поликлиник, новых дорог — всего того, что необходимо людям для комфортной жизни, будет расположено в том или ином микрорайоне», — заявил Воробьев.

Сторонний наблюдатель, впрочем, может предположить за этой заботой стремление не допустить спада цен. По крайней мере, ограничение предложения помогает удерживать высокий уровень стоимости жилья в регионе. Во всяком случае, так и получилось в Москве, где Сергей Собянин также начал пересмотр строительных инвестконтрактов еще в ноябре 2010 года, и до конца не закончился. Репченко считает, что и в области, объемы строительства в которой намного превышают московские показатели — 6,9 млн кв м против 2,6 млн кв м в прошлом году, — пересмотр инвестконтрактов также займет не менее двух лет.

К тому же, с точки зрения самих участников рынка, область страдает от переизбытка предложения — регион лидирует по объемам ввода жилья в стране. Только на этот момент, по данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», на рынке новостроек Московской области представлено более 850 домов общей площадью около 14,7 млн. кв. м — это в шесть-семь раз больше, чем в Москве в последнее время строится за год. Поэтому в эксперты говорят о том, что курс на сдерживание строительства, начатый еще Сергеем Шойгу, спас областной рынок от затоваривания.

Кроме того, в эту цифру не входит колоссальный объем малоэтажного жилья: 1,7 млн. кв. м малоэтажных домов, почти 10 млн. кв. м коттеджей и 2,9 млн квадратных метров таунхаусов. Пока нет никаких разговоров о приостановлении строительства в этом сегменте. Остается и другой способ решить жилищную проблему, построив дом самостоятельно — на сегодняшний день в области выставлено на продажу аж 940 тысяч гектаров земли в статусе участков под жилищное строительство без подряда. Этого хватит, чтобы удовлетворить спрос на несколько лет вперед.

Кроме того, Репченко уверен, что предстоящий рост предложения квартир комфорт и экономкласса в Москве (внутри МКАД) уже скоро может подрезать спрос на новостройки ближнего Подмосковья. Для покупателей с ограниченным бюджетом альтернативу ближнему Подмосковью будет составлять Новая Москва, где уже сейчас продается почти 2 млн. кв. м новостроек. Цены на новые квартиры в Новомосковском и Троицком округах практически такие же, как в ближнем Подмосковье, — 83 317 за метр в среднем. В целом описанные тенденции будут означать ситуацию относительно сбалансированного спроса и предложения, что означает зависимость цен только от общей экономической ситуации.

Фото: ТАР-ТАСС/ Александра Краснова