Три способа улучшить жилищные условия

Для многих граждан переезд из старой квартиры в новостройку ассоциируется с большими денежными затратами. Но можно ли сменить жилье и при этом остаться «при своих»? Ответы — в материале «СП».

Три варианта решения одной проблемы

Проблемы и недостатки старых квартир подавляющему большинству наших соотечественников известны не понаслышке. Утренние и вечерние очереди в прихожих (спасибо узким коридорам), постирушки на кухне (спасибо маленькому совмещенному санузлу), свежие новости о личной жизни соседей (спасибо тонким перегородкам) и т. д. и т. п. При этом хоть какую-то, пусть даже и полупризрачную, учитывая «расторопность» властей в подобных вопросах, надежду на улучшение условий могут питать только обитатели аварийного жилого фонда или первых, сносимых, серий «хрущевок».

А как быть жильцам возведенных в застойные годы девятиэтажек? Вряд ли в обозримом будущем перейдут в категорию аварийного жилого фонда или «лягут костьми» под ножами бульдозеров. А если таковое и произойдет, то уж точно не при нынешнем поколении платежеспособных клиентов. Между тем ипотека дорожает не по дням, а практически по часам, реальные доходы граждан падают почти такими же темпами, а ожидаемого снижения цен на объекты недвижимости все не происходит.

Один из самых популярных в России риторических вопрос «что делать?» «Свободная Пресса» задала некоторым крупным и мелким игрокам столичного рынка недвижимости. «Менять жилищные условия», — ответили они и порекомендовали несколько малозатратных вариантов.

Первая схема предельно проста: продажа — получение денег — покупка нового жилья на стадии строительства. При этом, как правило, требуется вывезти мебель и сняться с регистрационного учета. Многие граждане опасаются подобной перспективы по следующим мотивам: вывозить некуда, а выписываться «в никуда» боязно. Но здесь стоит подробнее обмозговать резоны.

Итак, средние границы столичной «вторички» для «брежневок» — от 8,5 до 8,2 миллиона рублей с незначительными вариациями. Посредники «за труды» заберут порядка 240 тысяч. На время строительства нового дома квартиру можно снять. Если в среднем арендодатели просят порядка 30 тысяч рублей в месяц за довольно приличное жилье, стоит вычесть еще тысяч 360 (при условии, что девелоперу хватит двенадцати месяцев для сдачи объекта в эксплуатацию).

Вещи и мебель при этом перевозятся на съемное жилье. Либо, если это проблематично, размещаются на складах. Квадратный метр в таких помещениях обойдется в среднем до тысячи рублей ежемесячно. Учитывая, что большинству обывателей 15 «квадратов» хватает за глаза, вырученную за продажу «брежневки» сумму стоит уменьшить еще тысяч на 150.

В итоге «чистая» выручка за минусом уплаты комиссионных, аренды жилья и складского помещения у человека на руках остается порядка 7,5 миллиона рублей (уплата НДФЛ не учитывается, поскольку подразумевается срок владения собственностью более 3-х лет). Этих денег достаточно, чтобы приобрести квартиру в новом доме (причем даже с отделкой).

Однако данный вариант имеет несколько «узких мест», и чтобы пройти их без потерь, требуется хладнокровие и точный расчет вкупе с благоприятными прогнозами. Одно из таких — добросовестность застройщика, у которого приобретается новое жилье. Только если он выполнит все свои обещания точно в срок, вариант работает без сбоев.

Второй сложный момент — вопрос регистрации. Законодательство в принципе не запрещает гражданам выписываться «в никуда», однако штамп в паспорте может безнаказанно отсутствовать максимум 90 дней. После этого придется раскошеливаться на штрафы. Можно, конечно, приобрести тысяч за 100 какой-нибудь домик в провинции, зарегистрироваться там, а после продать, но это из разряда экзотики не для слабонервных. Как выход — можно временно почислиться у родственников. Ну и конечно, важен благоприятный долгосрочный прогноз по рынку, иначе резкие скачки цен и другие непредвиденные обстоятельства могут запросто перечеркнуть все преимущества схемы.

Второй вариант улучшения жилищных условий — так называемый trade-in. Его механизм также достаточно понятен и прозрачен. Покупатель вносит безотзывный аванс (порядка 100 тысяч рублей), после чего цена нового жилья фиксируется договором, а старое — выставляется на продажу. В этом случае ждать результатов придется не год, как в предыдущем случае, а всего пару месяцев. Однако при такой скорости возрастает и шанс серьезно «поскользнуться» в процессе сделки.

Во-первых, велика вероятность того, что старая квартира сразу потеряет в цене 20−30% от своей реальной стоимости. А в денежном выражении это, учитывая вышеуказанные средние значения по рынку, может составить порядка 2 миллионов рублей. Кроме того, подобная сделка может не состояться, если у девелопера возникнут малейшие сомнения в юридической чистоте вторичного объекта или дееспособности ее собственников. Во-вторых, следует четко понимать, что в случае каких-либо непредвиденных или форс-мажорных обстоятельств авансовый платеж возврату уже подлежать не будет.

Взаимозачет как третий быстрый способ сменить жилищные условия, при внешней схожести с trade-in, имеет свои особенности. Здесь бывшее в употреблении жилье, как отмечают риэлторы, не сразу реализуется на открытом рынке, а продвигается вначале по внутренним каналам. Чаще всего она уходит недели за три. При этом теряется не полтора-два миллиона рублей, а всего тысяч 300−400. Но цена бронируемой новостройки не фиксируется договором. Так что если продажа «вторички» по каким-то причинам затягивается, потери клиента возрастают. Также следует учитывать, что далеко не у каждого девелопера имеется в распоряжении отдел по реализации клиентских «вторичек».

При этом риэлторы особо подчеркивают, что какой бы из трех вариантов ни выбирали собственники, мечтающие сменить старую квартиру на новую, им следует, прежде всего, ответить самим себе на один-единственный вопрос: а действительно ли это так уж необходимо? Ведь ставки и риски здесь серьезны и высоки. И еще больше они вырастают, если речь заходит о сделках подобного типа, в которых участвует единственное жилье.

Фото: Александр Вильф/ РИА Новости