Столичный рынок недвижимости вернулся в 2008 год

Как ведет себя рынок недвижимости в непростых экономических условиях? Что произойдет с ним до конца этого года? Аналитические данные и размышления экспертов приведены в материале «СП».

"Подушка безопасности" для московской «вторички»

Итоги ноября, подведенные специалистами столичного рынка вторичной недвижимости, вызывают у многих экспертов состояние абсолютного дежавю. Дело в том, что этот сегмент полностью повторил показатели января приснопамятного 2008, продемонстрировав максимальные рублевые и минимальные долларовые цены на реализуемые объекты недвижимости.

Так, сотрудники аналитического центра компании «ИНКОМ-Недвижимость» сообщают, что средневзвешенная стоимость квадратного метра на «вторичке» достигла отметки в 191,7 тысячи рублей. Таким образом, констатируют эксперты, прирост «квадрата» по отношению к октябрю составил полпроцента. «В марте и апреле, когда рынок был „на пике“ ажиотажа, цены росли ежемесячно в среднем на 1,1%, — отмечают в „ИНКОМе“. — И такой сравнительно невысокий рост в предпоследнем месяце периода — результат небольшой отрицательной коррекции стоимости квадратного метра жилой площади (-18 рублей)». По сравнению же с началом года ценники на вторичную недвижимость выросли в целом на 7,2%, чуть-чуть не дотянув до озвученного Росстатом на данный период времени уровня «официальной» инфляции (8,2%).

В то же время значительная затяжная девальвация курса национальной валюты привела к тому, что риелторы и застройщики, оперировавшие долларовыми ценниками, были вынуждены переписать их в сторону уменьшения. В конце ноября средняя стоимость предложения на «вторичке» снизилась на 11%, достигнув отметки в 4,15 тысячи долларов США, самого низкого показателя послекризисного периода.

В результате на московской «вторичке» самым дешевым объектом ноября стала однокомнатная квартира на «Авиамоторной» с трехметровой кухней на первом этаже кирпичной пятиэтажки. Малогабаритный объект (жилая площадь — 10 «квадратов», а общая — 20) реализуется по цене 3,6 миллиона рублей. «Потолок» же стоимости демонстрирует семикомнатный пентхаус неподалеку от станции метро «Чистые пруды». Приобрести объект общей площадью в 968,1 квадратного метра можно за 813,8 миллиона рублей.

Сергей Шлома, директор департамента вторичного жилья компании «ИНКОМ-Недвижимость», констатирует:

— Только то, что жилье, представленное в массовых сегментах, торгуется в рублевой зоне, и спасает рынок. Это для него — «подушка безопасности», которая будет довольно эффективно срабатывать и при усилении негативных тенденций в экономике.

«СП»: — По вашему мнению, что может произойти с рынком в самое ближайшее время?

— Неизбежно будет падение покупательской активности. Однако едва ли это заметно отразится на цене объектов. И даже если нефть достигнет критической отметки в 60 долларов за баррель, никакой катастрофы мы не ожидаем. Да, рубль ослабнет, но он же одновременно и удержит цены на «вторичке».

Новостройки: смена вектора спроса

Специалисты компании «Метриум Групп», подводя итоги ноября в сегменте новостроек, говорят о росте средней стоимости «квадрата» до отметки в 151,04 тысячи рублей (+3,2%). Вместе с тем общий объем предложения в сегментах «комфорт» и «эконом» составил около 5,19 тысячи объектов в 23 проектах (-16,8% к показателям октября и -18,9% к значениям третьего квартала 2014 года).

Самое большое количество предложений по-прежнему сосредоточено в трех столичных округах — Северо-Западном, Южном и Юго-Восточном. При этом в первом округе средняя стоимость предложения выросла на 6,7%, во втором — на 2,9%. В третьем же, наоборот, аналитики зафиксировали небольшое снижение цен.

Таким образом, в ноябре примерная стоимость бюджетной «копейки» составила в предпоследнем месяце года 7,08 миллиона рублей (+2,84% к сентябрю), двухкомнатная квартира «потянула» на 9,41 миллиона в национальной валюте (+0,68%), а «трешка» торговались в районе 13,45 миллионов рублей (+3,17%). Несмотря на то, что в общем и целом структура предложения на рынке новостроек столицы осталась без изменений (35% — однокомнатные квартиры, 47% — «двушки», 15% — «трешки»), представители «Метриум Групп» свидетельствуют: повышенный интерес покупатели проявляли именно к последним вариантам.

Анна Соколова, директор департамента аналитики и консалтинга компании, утверждает:

— Уровень объема продаж трехкомнатных квартир вплотную приблизился к показателям «двушек» и «копеек». Во многом это обусловлено тем, что в связи с изменением экономической ситуации люди, откладывавшие дорогостоящую покупку до лучших времен, вынуждены принимать решение более оперативно, опасаясь обесценивания сбережений и роста ставок по ипотеке.

Съемное жилье: арендодатели встали насмерть

В сегменте эконом-класса, отмечают представители «ИНКОМ-Недвижимости», по итогам месяца спрос на аренду жилья упал примерно на 10%. Однако, как в прошлые годы, ожидаемого сезонного снижения стоимости предложения на 2−3% по отношению к предыдущим периодам не произошло. Арендодатели ни при каких условиях не идут ни на какие скидки, особенно когда речь заходит о традиционном «ликвиде» в сегменте — одно- и двухкомнатных квартирах. Такое положение дел привело не только к увеличению числа сорванных сделок (из-за расхождения ожиданий арендодателя и нанимателя), но и вообще к их заметному сокращению.

На вопрос «СП» о перспективах данного сегмента недвижимости представитель компании Галина Киселева, директор департамента аренды квартир, ответила так:

— Сейчас на столичном рынке аренды жилья наступило самое настоящее «смутное время». Пока никаких предпосылок к кардинальному изменению ситуации в сторону уменьшения или увеличения стоимости аренды не наблюдается, но однозначно сказать, как будут развиваться события в дальнейшем, сейчас не может никто — ни наймодатели, ни арендаторы.

Напомним, по данным аналитического центра «ИНКОМ-Недвижимости», по итогам ноября средняя стоимость аренды наиболее востребованных одно-, двух- и трехкомнатного жилья эконом-класса варьировалась в диапазоне от 30,7 до 55,7 тысячи рулей. В бизнес-классе «вилка цен» на данные объекты составила 43,8−95,5 тысячи. В «премиуме» «разбег» составил от 71,7 до 149,6 тысячи рублей.

Фото: Сергей Карпов/ТАСС