Недвижимость / Ипотека
26 февраля 2015 20:11

Ипотечные квартиры рынок не обвалят

Но, по мнению экспертов, станут для него чемоданом без ручки

2379
Ипотечные квартиры рынок не обвалят

Просрочки платежей по ипотечным кредитам в связи с тяжелой экономической ситуацией продолжают расти. Ожидание скорого дефолта валютных заемщиков с приближением весны усиливается. Кое-кто в ожидании массовых распродаж залоговых объектов уже нетерпеливо потирает руки. На этом фоне рассуждения экспертов рынка недвижимости неожиданно вступают в конфронтацию с мнением рядовых граждан по вопросам будущего ипотеки.

Висит на рынке тяжкий груз

С приближением весны число сторонников скорого падения рынка среди населения неуклонно увеличивается. Главным образом это происходит из-за того, что на фоне многочисленных прогнозов в мозгах обывателей прочно засело несколько шаблонизированных мыслей. Во-первых, они абсолютно уверены, что продажа залоговых квартир — явление, из ряда вон выходящее на современном рынке. Во-вторых, искренне убеждены, что объекты с таким обременением реализуются по заниженной цене.

И, в-третьих, полагают, что подобное жилье продают те, кто уже не имеет никакой возможности платить по кредиту.

Казалось бы, сегодняшняя ситуация прямо указывает на то, что все это верно, и количество «ипотечных банкротов» практически достигло своего пикового значения. Действительно, неумолимая статистика ЦБ РФ, которой оперируют аналитики рынка, свидетельствует: за прошлый год показатель суммарной задолженности по рублевой и валютной ипотекам достиг в денежном выражении отметки в 46,1 миллиарда рублей (увеличившись на 14%, с 39,65 миллиарда). Правда, просрочка по рублевым займам в общей сложности составила лишь 0,85%. Но по кредитным продуктам в валюте она гораздо выше — 17,17 миллиарда рублей (+17,1%). К тому же Москва с областью, хоть являются и единственными регионами, где валютный долг выше рублевого, однако деловая активность здесь, пожалуй, самая высокая по стране. А значит, самое время рынку вместе с ценами рухнуть в тартарары.

Но представители компании «ИНКОМ-Недвижимость» придерживаются на этот счет несколько иного мнения. Во-первых, они не считают, что продажа залоговых объектов — такой уж феномен. Такая практика имела место быть в течение последних нескольких лет, причем динамика ее не отличалась равномерностью. И чаще всего сделки с залоговым жильем происходили с целью приобретения других объектов недвижимости, в определенный момент времени более актуальных для заемщика. Но если в прошлые годы количество подобных операций возрастало, то в условиях ужесточения механизма получения ипотечного кредита несколько месяцев назад, оно будет только падать, стремясь к минимуму.

И даже в случае массового выхода объектов на рынок вряд ли стоит рассчитывать на их продажу существенно ниже рыночной цены, считают «инкомовцы». Просто потому, что в соответствии с распространенной практикой квартиры продаются не на специализированных банковских аукционах. Кредиторы предпочитают выдавать одобрение на привычную всем форму обычного ДКП, делегируя все положенные в этом случае полномочия текущему владельцу. И если для банка важно только то, чтобы цена квартиры была достаточной для погашения всей суммы долга, то собственник стремится получить максимальную выгоду. А это возможно только при условии реализации объекта не «ниже рынка».

И если залоговая квартира и будет экспонироваться специализированными банковскими подразделениями, то этот факт также не является гарантом ее низкой стоимости. Достаточно заглянуть в «витрину залогового имущества» ВТБ24 и в свободные рыночные базы, чтобы убедиться в этом.

Так, например, у ВТБ залоговая «двушка» площадью в 42 с копейками «квадрата» на третьем этаже московской девятиэтажки на Булатниковской стоит 6,2 миллиона рублей. А практически такая же двухкомнатная квартира с чуть меньшей площадью (40 квадратных метров) и на шестом этаже такого же дома торгуется сама по себе за 5,8 миллиона. Еще одна залоговая однокомнатная квартира в Химках (44,2 квадратных метра, последний этаж) стоит дороже аналогичного соседнего не кредитного объекта (47 квадратных метров, седьмой этаж семнадцатиэтажки) — 6,7 против 5,6 миллиона рублей соответственно. Конечно, бывают и обратные ситуации, но общая тенденция именно такова.

Но, хоть и кажется логичным убеждение, что тем людям, которые не могут по каким-либо причинам обслуживать свой кредит, надо избавляться от залогового жилья, массово квартиры на рынок все-таки не пойдут, отмечают эксперты. Как уже говорилось выше, если раньше объекты с ипотечным обременением и продавались, то по большей части это происходило тогда, когда людям надо было улучшать свои жилищные условия. То есть квартира в залоге выступала как обычное звено в альтернативной цепочке продаж, долг перед банком погашался досрочно, а остаток средств использовался как первоначальный взнос при получении кредита на более просторное жилье.

Во-первых, сейчас же такой сценарий невозможен для валютных (да и, по большому счету, рублевых тоже) заемщиков по вполне понятным причинам. «Из-за резкого скачка национальной валюты добросовестные плательщики, взявшие кредит в долларах на квартиру за 3,5 миллиона рублей, до настоящего времени погашали в основном только проценты, — приводит пример директор департамента вторичного рынка „ИНКОМ-Недвижимости“ Сергей Шлома. — Теперь же по факту получается, что они должны в общей сложности уже 9 миллионов, а рыночная цена квартиры — только 7». Тут не то, что выручку направить на новый первоначальный взнос, даже долг погасить полностью продажей не получится, подытоживает эксперт. А если продажа не поможет, то какой смысл вообще ее затевать?

Во-вторых, отмечают риелторы, когда потенциальные покупатели слышат магическую фразу «эта квартира продается из-под ипотеки», у них срабатывает некое внутреннее «отказное реле». Любое отклонение от «нормального» положения вещей на рынке воспринимается как явный сигнал опасности. В этом случае порядка 70% всех покупателей не станут выходить на сделку с таким жильем, настолько силен в них этот психологический барьер.

В-третьих, риелторы всегда зачисляли ипотечное жилье в категорию низколиквидного товара по целому ряду причин. В числе главных — невозможность продать объекты по демпинговым ценам и выстраивание сделки по специальным правилам (не то, чтобы они были слишком уж обременительны, но все же), возникающие сложности с трагическим выселением должников с семьями. А в ситуации, когда в ближайшей перспективе прогноз по снижению покупательского спроса в несколько раз считается еще оптимистичным, конкурентоспособность их упадет еще ниже.

Так что если все-таки ипотечники и выбросят свои квартиры на рынок, чтобы либо избавиться от кредита, либо, на худой конец, минимизировать долг по нему, никакого обвала не произойдет, уверяет тот же Сергей Шлома. Скорее всего такие объекты станут тем самым чемоданом без ручки, который и нести тяжело, и бросить жалко, просто повиснув мертвым грузом на рынке на неопределенный, но довольно длительный срок.

Фото: Валерий Матыцин/ТАСС

Последние новости
Цитаты
Владислав Жуковский

Экономический эксперт, аналитик

Геворг Мирзаян

Доцент Финансового университета при Правительстве РФ

Комментарии
В эфире СП-ТВ
Новости Жэньминь Жибао
В эфире СП-ТВ
Фото
Цифры дня