Как не переплатить за новостройку в столице

В начале февраля заместитель мэра Москвы Марат Хуснуллин призвал граждан воздержаться от операций с недвижимостью до марта. Заветное «время Ч» уже наступило, и в связи с этим «СП» задалась вопросом — сколько денег придется готовить покупателям новостроек? Результаты приблизительной калькуляции с учетом новых реалий и «старых добрых риелторских традиций» получились весьма интересными.

Задача со многими неизвестными

Если на вторичном рынке итоговая стоимость объекта определяется легко — цена продавца плюс комиссия агентства, то в случае с новостройками такие простые формулы не работают, уверяют представители крупных агентств недвижимости. Во-первых, для определения величины конечных затрат покупателя следует взять производное цены квадратного метра на их количество в скобки. Во-вторых, приплюсовать к получившемуся значению еще несколько сумм, которые также вычисляются по определенной схеме. Итак, согласно школьному курсу алгебры, пусть величина конечных затрат будет равна «икс»…

Дано

По данным компании «ИНКОМ-Недвижимость», в столичном эконом-классе стоимость «квадрата» на конец февраля остановилась на отметке в 168 тысяч рублей. В более дешевой Новой Москве, согласно информации пресс-центра «Метриум Групп», его среднее значение — 104 800. На областном рынке, как утверждает ГК «МИГ-Недвижимость», пока еще можно найти объекты, где «квадрат» стоит без малого 60 тысяч рублей.

Согласно новым экологическим, санитарным и прочим требованиям, предъявляемым к строящимся объектам, общая площадь одного из самых ходовых лотов на первичном рынке, однокомнатной квартиры, варьируется в пределах от 36 до 50 квадратных метров. Таких размеров объекты предусмотрены в каркасно-панельной серии домов С-222 и старых добрых «панельках» П-44Т, которые по большей части возводятся такими гигантами строительной отрасли, как ПИК, СУ-155 и ДСК-1. Для удобства вычислений используем максимальное значение.

Порядок вычислений

Первое действие — элементарное перемножение вышеприведенных величин. В итоге получаются следующие значения: 8 400 000 (Москва), 5 240 000 (Новая Москва) и 3 000 000 (область) рублей.

Второе действие — добавление стоимости пакета так называемых сопроводительных услуг. Агентство-посредник берет за свою работу (составление договора и т. п.) до 1,5 процентов от стоимости объекта. Таким образом для столицы это сумма в 126 тысяч, для присоединенных территорий — 78 600, а для области — 45 000 рублей сверху. Если заключать договор с застройщиком напрямую, без посреднической цепочки, то, по мнению отдельных специалистов, можно рассчитывать на сумму в районе 40 тысяч рублей. Однако в случае, когда объект нуждается в предварительной брони на несколько дней, то девелопер-продавец может попросить дополнительно внести те же полтора процента от его стоимости. В итоге после двух промежуточных действий «икс» варьируется уже в диапазоне от 3 090 000 до8 652 000 рублей.

Бывалые покупатели знают, что ни один объект не идеален в плане точного соответствия заявленным размерам. Неистребимая кривизна стен, помноженная на некоторую нерадивость строителей, приводит к тому, что по несколько десятков дополнительных сантиметров площади образуется в коридорах, санузлах и прихожих. Но после обязательного обмера БТИ в подавляющем большинстве случаев они преобразуются в лишние квадратные метры. Пусть их все два-три, но за них приходится платить по рыночной цене. Так что будущие собственники нового жилья могут добавлять к формуле расчета итоговой стоимости еще около 10 тысяч рублей за сам процесс и 120−340 тысяч за сами дополнительные метры. Конечно, результаты обмеров могут выявить и недостачу «квадратов», но это случается редко.

В некоторых случаях, заявляют риелторы, может потребоваться нотариальное удостоверение определенных документов. В этот перечень, например, может входить разрешение супруга/супруги на сделку (если отсутствует брачный договор) или доверенность для представителя покупателя. Расходы по сравнению с ценой покупки очень невелики, всего 3−5 тысяч рублей, но, как известно, курочка по зернышку клюет. Также сравнительно небольшую сумму нужно плюсовать в бюджет покупки, если речь идет о приобретении квартиры по договору переуступки прав: около трех тысяч рублей за аренду банковской ячейки. Если взаиморасчеты осуществляются безналичным путем, следует помнить и о банковской комиссии за проведение транзакций, а это еще несколько тысяч.

В общей сложности условный «икс», за который была принята итоговая стоимость квартиры, вырастает (в зависимости от расположения объекта покупки и политики застройщика) до диапазона от 3 230 000 до 9 012 000 рублей. В процентном отношении это означает в среднем плюс 7,6% к заявленной в рекламном проспекте цене объекта.

Неучтенные переменные

Вышеприведенный расчет верен при условии, что квартира покупается без привлечения заемных средств. Если же речь заходит об ипотечном кредитовании, то в этом случае общую сумму затрат для получения права собственности на квартиру в новостройке следует увеличивать сначала на 1,5% от размера кредита (банковская комиссия за выдачу), а затем — примерно на 10% от стоимости объекта за его страхование.

Важная деталь: при заселении управляющая компания может попросить новоселов оплатить коммунальные услуги за три-четыре месяца вперед, чтобы не возникало долгов перед поставщиками ресурсов. А это еще одна трата в размере от 20 до 35 тысяч рублей.

Наконец, одна из самых внушительных затратных статей, не принятая во внимание при расчете, это ремонт. Квартиры эконом-класса реализуются в состоянии «как построено», то есть с голыми стенами. В среднем, говорят знатоки вопроса, на доведение объекта «до ума» по всем правилам отделочного искусства нужно закладывать на стройматериалы как минимум 10−15 тысяч рублей на каждый квадратный метр площади пола. Применительно к типовой «однушке» в 50 квадратов на выходе получается еще от 500 до 750 тысяч рублей плюс ко всем затратам (работа наемных специалистов в расчет не включена).

Фото: ТАСС