Покорить столицу и не разориться

На какое жилье могут рассчитывать жители провинции при переезде в Москву? Где квартиры более доступны — в «старых» или «новых» границах? Сколько нужно «держать в уме» при продаже недвижимости в регионе с целью приобретения собственности в городе на семи холмах?

Путеводитель для приезжих

Поток регионалов, стремящихся в столицу в поисках лучшей жизни, с каждым годом становится все более сильным и стремительным. Аналитики риелторских компаний Москвы, опираясь на данные Росстата, говорят: по итогам 2014 года только за счет приезжих население мегаполиса увеличилось на 70 тысяч человек. Но, наверное, излишне упоминать о том, насколько сильно официальная статистика может отставать от реальных показателей.

Самая первая задача, которую предстоит решать гостям Первопрестольной, — обеспечение себя жилой площадью. Понятно, что чаще всего для этого используется такой инструмент как аренда недвижимости. Однако среди мигрантов есть немало людей, которые сразу берут быка за рога и решают вопрос кардинально, всерьез и надолго, приобретая недвижимость и официальную регистрацию. В частности, по информации аналитиков компании «Метриум Групп», доля таких граждан в общем количестве покупателей на столичной «первичке» достигает 30%.

Но только лишь в течение первого квартала этого года на одном первичном рынке Москвы, включая присоединенные территории, введено в эксплуатацию 173 жилых комплекса общей емкостью около 23100 квартир всех сегментов — от «эконома» до «элитки». А если добавить к этому числу пока еще не реализованные квартиры, которые были введены в строй еще до Нового Года, показатель получается гораздо более внушительным. Затруднения в выборе подходящего под нужные параметры жилья испытывают даже коренные жители города, что уж тут говорить о приезжих.

Столичные эксперты по недвижимости рассказали «СП», о чем должны в первую очередь помнить гости столицы, и где именно им стоит искать жилье.

Прежде всего, утверждают они, жители других городов и поселков должны четко представлять себе, что московские и региональные ценники на жилые объекты кардинально отличаются друг от друга. Если, как говорит Федеральная служба государственной статистики, «среднероссийская» стоимость квадратного метра в новостройке эконом-класса по итогам 2014 года незначительно колебалась на отметке в 49200 рублей, то аналогичный среднегодовой «старомосковский» показатель, по данным той же «Метриум Групп», имел трехкратное превосходство (147300 рублей).

На практике это означает, что о таком механизме улучшения жилищных условий, как обмен с доплатой, не может быть и речи. Тогда как насчет продажи «там» и покупки «здесь»? Тем более что на данный момент в Москве имеются квартиры, стоимость которых менее 2900000 рублей.

Если говорить о «классических» границах мегаполиса, то, например, за 2750000 рублей, говорят представители портала ЦИАН, можно купить «однушку». Правда, это объект вторичного рынка, а его жилая площадь составляет всего лишь 11,5 квадратных метра.

Более просторная недвижимость по низким ценам торгуется сейчас на отметке 4240000 рублей. Эта однокомнатная квартира на «первичке» может похвастаться более внушительной площадью — 39 квадратных метров. Располагается она на одной из улиц, примыкающих к внутренней стороне МКАД в районе Западного Бирюлева. В Восточном Бирюлеве объект такого же класса (и тоже рядом со МКАДом), но с меньшей площадью (30,6 квадратных метра) обойдется уже в 5290000 рублей (на стоимость влияет близость лесопарковой зоны).

Конечно, возможность сэкономить и купить более дешевое жилье в старомосковской новостройке все-таки имеется. Например, небольшая студия (26,2 квадратных метра) на экологически безопасном севере столицы в конце марта этого года продавалась за 2870000 рублей. Но, во-первых, многоквартирный дом с этим объектом располагается уже в Дмитровском районе на удалении полутора километров от внешней стороны «кольца», а, во-вторых, срок его сдачи в эксплуатацию намечен на второй квартал 2017 года. Если покупать этот объект сейчас, продавая свою недвижимость в регионе (ведь в дальнейшем цена будет только расти), нужно делать поправку на то, что два ближайших года придется жить в съемном жилье. В этом случае даже радужная информация от «ИНКОМ-Недвижимости» о том, что стоимость аренды квартир в Москве снижается и сейчас уже «доползла» до 20000 рублей в месяц, с учетом затрат на коммунальные услуги это может вылиться в дополнительные 600−700 тысяч. А тогда реальные затраты на покупку недорогого столичного жилья уже рискуют перевалить за три с половиной миллиона.

А что могут предложить прибывающим на ПМЖ в столицу присоединенные территории? Вторичный рынок Новой Москвы, говорят риелторы, демонстрирует внушительное количество выставленных на продажу объектов. Однако специалисты обращают внимание на то, что многие из них значительно переоценены. Во многом, поясняют агенты, это происходит из-за того, что квартиры в хороших, недавно возведенных (и уже избавленных от многих «детских болезней») здесь домах приобретались в основном с инвестиционной целью, и вполне естественно, что их собственники хотят получить прибыль от продажи. Поэтому новостройки часто более доступны для уроженцев других регионов: сегодня на продажу в данной локации выставлено немногим менее 7,5 тысячи квартир в 33 жилых комплексах.

Так, например, если гостей столицы не пугает перспектива болтаться по съемным квартирам как минимум до конца 2015 года, то они могут уже сейчас реализовывать сделку в отношении объекта площадью 33,4 квадратных метра, расположенного в районе деревни Зверево. Недвижимость расположена за пределами Московского малого кольца (А-107), и этот фактор существенно повлиял на ее стоимость — 1830000 рублей.

Чуть дороже, в 2550000рублей, обойдется гостю из региона квартира в Марьино, между Киевским и Калужским шоссе. Причина более высокой стоимости — сравнительно небольшое (около 12 километров) до МКАДа. Но при этом, опять же, полное завершение строительства намечено на 2015 год.

Если же средств, возможностей и желания ждать полной готовности объектов нет, то покупка квартиры в состоянии «въезжай и живи» обойдется покупателю из региона в 4910000 рублей. Такой ценовой минимум распространяется на объекты в микрорайоне Новой Москвы неподалеку от излучины реки Десны при пересечении ее с Калужским шоссе.

Пожалуй, резюмирует независимый эксперт Николай Авесян, только в этих вышеперечисленных локациях регионалы могут рассчитывать на сравнительно легкое приобретение жилья при продаже своей квартиры по прежнему месту жительства. В остальных же районах столицы в сделках с жилой недвижимостью фигурируют такие цифры, говорит эксперт, что вырученных таким образом денег гостям мегаполиса едва хватит только на первоначальный 20-процентный взнос по долгосрочной ипотеке.

Фото: Митя Алешковский/ ТАСС