Молодым да ранним везде у нас дорога

Насколько сильно повлияли последние события на рынке недвижимости на предпочтения среднестатистического покупателя? Какие первоочередные требования он предъявляет к своей будущей собственности? Заметно ли изменился социальный статус и общественное положение такого участника рынка по сравнению с предыдущими «спокойными» годами? По итогам беседы с ведущими экспертами по недвижимости Москвы и Санкт-Петербурга «СП» составила его обновленный портрет.

Лучше меньше да лучше

Все события последних месяцев, несмотря на их драматичность, кардинально поменять покупательские тренды все-таки не смогли, говорит Сергей Рябчиков, исполнительный директор входящего в Гильдию риелторов Московской области ООО «Кредит Центр Недвижимость». Однако бесследно они все же не прошли, и некоторые тенденции, которые в прошлом не имели существенного значения, получили довольно мощную подпитку и вышли на первый план.

Так, продолжает Рябчиков, общее число покупателей квартир на рынке заметно сократилось, и особенно заметно от этого пострадала «вторичка». Причем, дополняет Вадим Ламин, управляющий партнер SPENSER ESTATE, речь идет в первую очередь именно о реальных покупателях, готовых выходить на сделку, а не о тех людях, которые лишь приезжают на многочисленные просмотры, а принятие окончательного решения откладывают до лучших времен.

При этом состав «оставшихся в игре» претерпел некоторые качественные изменения.

Как заявляет директор по маркетингу петербургского представительства международной компании MirLand Development Елена Валуева, в первом квартале 2015 года заметно активизировались на рынке недвижимости покупатели из стран СНГ, граждане Китая и государств Прибалтики. Но это не следует понимать так, как будто жители других стран резко бросились скупать местные объекты. В подавляющем большинстве эти люди или уже давно живут в регионе, или ведут здесь собственный бизнес.

А вот Софья Лебедева, генеральный директор «МИЭЛЬ-Новостроек», подчеркивает: на первичных рынках столицы и даже Подмосковья бал правят исключительно москвичи.

«По нашим данным, число москвичей, желающих приобрести жилье в старых границах Москвы, достигает 76% от общего количества, — говорит эксперт. — Доля покупателей из Подмосковья и других регионов России здесь достигает 16% и 8%. В Новой Москве покупают объекты также жители столицы (59%), а на жителей Подмосковья и других регионов приходится, соответственно, 18% и 23% сделок. Даже в Подмосковье в основном покупают квартиры москвичи (64%)».

Объясняется это довольно просто, считает Лебедева. Покупатели в молодом возрасте, как правило, не могут себе позволить покупку недвижимости в Москве в связи с высокими ценами. Поэтому спрос молодого поколения смещен в сторону новостроек Московской области, где и цены ниже и намного больше объектов эконом- и комфорт-класса.

Кстати, среднестатистический покупатель жилья действительно стремительно молодеет прямо на глазах, поддерживает коллегу Юлиан Гутман, руководящий работой департамента новостроек в «ИНКОМ-Недвижимости». Опираясь сведения своих аналитиков, он говорит:

— У нас все чаще появляются заявки на приобретение квартиры с использованием ипотеки от клиентов 25−30 лет. Скорее всего, такая недвижимость приобретается на средства родителей, которые продали жилье, доставшееся в наследство, чтобы приобрести квартиру для детей по ставшей более доступной ипотечной ставке с государственной поддержкой.

Примечательно, что подобный «эффект омолаживания» характерен не только для ипотечников, приобретающих в основном жилье эконом- и комфорт-класса. Коммерческий директор корпорации «Баркли» Екатерина Фонарева отмечает:

— В частности, каждую четвертую квартиру в нашем жилом комплексе Barkli Residence покупают клиенты в возрасте от 25 до 35 лет. А всего лишь пару лет назад покупателей элитной недвижимости в этой возрастной группе было в разы меньше — около 7−10%.

Снижение возраста покупателей недвижимости элитного и премиум-сегмента связано в основном с изменением общей стоимости покупки. Если еще несколько лет назад клиенты тяготели к приобретению квартир площадью более 100 «квадратов» (и девелоперы выводили на рынок соответствующий продукт), то сегодня покупателями в большей мере движет рационализм — они не хотят переплачивать за лишние метры.

И это правда, уверяет Вадим Ламин, среди покупательских предпочтений главенствующую роль играет сдержанность. «Сейчас желающих покупать большие квартиры мало, — рассуждает эксперт. — А это привело к развитию новой тенденции — разделению квартир на небольшие помещения. Несколько случаев в последнее время привели к успешным продажам».

Кроме того, продолжает он, среди потенциальных покупателей сейчас преобладают юристы или, по крайней мере, юридически подкованные люди. Они рассматривают объекты с ценами ниже рынка и, соответственно, проблемными для обычного человека ситуациями — в залоге у банка, под арестом, невыплаченные кредиты. Очень часто в подобных случаях сделки проводятся с участием нотариусов.

Во многом это происходит благодаря тому, что в интернете появилось множество профильных площадок, которые включают в себя не только информацию о проектах, новостные дайджесты и блоги, но и форумы, где посетители сайта могут обмениваться мнениями, уточняет Мария Литинецкая, гендиректор компании «Метриум Групп».

Однако, помимо молодости и юридической грамотности, современному покупателю жилья свойственна еще одна черта. О ней довольно емко высказался еще один «ИНКОМовец» Сергей Шлома, руководитель департамента вторичного жилья означенной компании:

— Сегодня крайне сложно вести переговоры с покупателями, люди ведут себя очень уверенно, часто даже самоуверенно. Они понимают, что сейчас их время и диктуют свои условия, жестко ведут переговоры о возможной сделке. Если на растущем рынке жилья покупатель был тихим, скромным, со всем согласным участником процесса, то сегодня вышел из тени и диктует условия: по выбору банка, по цене, по форме и срокам расчетов. Сегодня покупатель не просто платит, но и «заказывает музыку» — его право и его время.

Впрочем, эйфория от этой все еще не вполне привычной главной роли порой оборачивается тем, что человек забывает, зачем вообще пришел на рынок жилья, вместо конструктивной работы по решению жилищного вопроса пытается все больше и больше «выиграть в лотерею». И нередко на этапе предварительных договоренностей дело срывается, потому что покупатель выдвигает невозможные и неадекватные требования.

Справедливости ради стоит отметить, что в сегменте массового жилья все требования к объектам, как правило, более или менее типичны. Мария Литинецкая утверждает: покупателям в «экономе» важны приемлемая стоимость квартиры, близость к метро и наличие необходимой инфраструктуры в шаговой доступности.

«А вот в бизнес- и элит-классе специфические требования к объектам предъявляются гораздо чаще, — развивает тему специалист. — Это может касаться каких-либо необычных объектов инфраструктуры (корт, гольф-поле, зоопарк), нестандартных площадей и так далее. Например, один наш клиент хотел купить загородный дом с очень большой кухней, чтобы в нее поместился 12-футовый бильярдный стол. Другой искал загородную резиденцию с гардеробной комнатой площадью 150 квадратных метров. Третий готов был за любые деньги приобрести коттедж в том месте, где есть возможность подключения высокоскоростного интернета, способного обеспечивать ежемесячное скачивания информации до 150 терабайт».

Плюс к этому, обращает внимание Мария Литинецкая, сегодня покупатели во всех сегментах предпочитают приобретать квартиры в проектах, где предусмотрен «двор без машин», а также развита как спортивная, так и детская инфраструктура. Правда, эта тенденция, добавляет Арсений Васильев, гендиректор санкт-петербургской ГК «УНИСТО Петросталь», родилась не вчера и даже не позавчера:

— Пристальное внимание именно к окружению проекта (наличие парковочных мест, магазинов, детских садов и школ, мест для занятий спортом), когда люди хотят купить не просто какое-то количество квадратных метров, а определенную среду обитания, чтобы было комфортно не только дома, но и около дома, стало проявляться не 1−2 года назад. Такие изменения в психологии покупателей наметились еще 5−6 лет назад.

И вот уж эта позиция в ближайшее время никаких изменений не претерпит, добавляет эксперт.

Фото: Валерий Матыцин/ ТАСС