Столичный рынок новостроек приходит в себя?

Как чувствует себя рынок московских новостроек на пороге традиционно «высокого» сезона? Какие объекты сейчас пользуются наибольшим спросом и почему? Принесет ли эта осень продавцам квартир ожидаемую прибыль или потянет сегмент первичного жилья дальше в хаос и стагнацию? Мы приведем факты, а выводы пусть делает читатель.

Объем предложения

Данные, приводимые аналитиками компании «МИЭЛЬ-Новостройки», свидетельствуют: в старых границах Москвы к началу сентября общий объем предложения в сегменте новостроек увеличился на 1,6%. Таким образом всего в числовом выражении на конец августа в столице был выставлен на реализацию 261 объект (+8,3% к данным предыдущего периода) или 18,7 тысячи квартир общей площадью 1 830 000 квадратных метров.

В то же время на территории Новой Москвы, отмечают «миэлевцы», количество готовых к продаже квартир снизилось до отметки в 8,9 тысячи квартир общей площадью 514,1 тысячи квадратных метров (-2,9%). Число самих новостроек, несмотря на ввод в эксплуатацию новых проектов, также упало (на 1,7%) и составило на начало осени 289 корпусов.

Правда, стоит учесть, что при подсчете во внимание принимались проекты не только массового сегмента, но и бизнес-, а также комфорт-классов.

Количество же находящихся на экспозиции объектов именно эконом-класса в старых границах мегаполиса, дополняют коллег представители компании «Метриум Групп», с начала августа возросло более ощутимо — на 3,4%. Это стало возможным благодаря тому, что в строй были введены новые многоквартирные объекты: панельные в Западном административном округе и монолитные в Северном и Южном округах.

В течение августа, уточняют эксперты компании, продажи велись в общей сложности в 32 объектах, а на реализации находилось свыше 7,2 тысячи квартир.

Распределив общий объем предложения по всем столичным округам, аналитики «Метриум Групп» получили следующую картину. Как и ранее, пальму первенства по количеству продаваемых квартир сохранил за собой Южный административный округ — 43,2% (+0,5 процентного пункта). На втором и третьем местах расположились Северо-Западный и Северный АО (12,8% и 12,6% соответственно). На последних строчках рейтинга величины предложения разместились Восточный (5,1%) и Юго-Восточный (2,4%) административные округа.

С точки зрения типологии продаваемых квартир, то наибольшее количество продаваемых объектов составили «однушки» (40,3%) и «двушки» (44,3%). На долю трехкомнатных квартир пришлось гораздо меньше (14,1%), а многокомнатные квартиры довольствовались совсем скромным показателем — 1,3% на столичном рынке.

При этом в домах, где завершаются отделочные работы, и проводится благоустройство территории, продается только около 18% всех квартир. Наибольшее количество лотов сконцентрировано в строящихся домах. На долю готовых новостроек приходится 25,1% всего предложения, а в корпусах на начальной стадии строительства реализуется 25,4% квартир.

Цена вопроса

Все продавцы недвижимости в один голос утверждают: цена на первичное жилье вот уже который месяц продолжает снижаться. Однако по поводу темпов ее падения мнения экспертов расходятся.

Представители «МИЭЛЬ-Новостройки» уверяют, что в течение августа ценники на объекты первичного рынка эконом-класса потеряли в среднем около 4% от своих прежних значений. Теперь их средние показатели колеблются на отметке в 105,6 тысячи рублей за квадратный метр.

Независимые риелторы в процентном соотношении оперируют примерно теми же данными. По их информации, стоимость квадратного метра в новостройке опустилась к началу сентября примерно на 3,8% относительно первого летнего месяца. Однако, уверяют они, средневзвешенная планка цены «квадрата» находится несколько выше — на уровне 173,5 тысячи рублей.

Эксперты от «Метриум Групп» придерживаются в своих выкладках «золотой середины». Согласно аналитическим данным компании, цена квадратного метра в квартирах на первичном рынке столицы просела по отношению к июлю на 1,6%, до уровня в 156 тысяч рублей.

При этом «метриумовцы» уточняют, что цены на первичные «квадраты» в каждом из столичных округов существенно разнятся.

Так, самые дорогие «квадраты» в августе, как это ни странно, предлагались в Восточном (179,4 тысячи рублей за штуку) и Северо-Западном (176,3 тысячи) административных округах. Дешевле всего квадратные метры в это же время продавались Северо-Восточном (127,3 тысячи) и Юго-Восточном (101,6 тысячи рублей) административных округах.

К концу августа бюджет типовой сделки по приобретению однокомнатной квартиры, по сведениям аналитиков от «Метриум Групп», к началу сентября составил 7,1 миллиона рублей, тогда как независимые риелторы уверяют, что средневзвешенная цена подобного объекта на первичном рынке Москвы в августе составила 6,6 миллиона.

Но в целом «вилка» цен на квартиры на сегодняшний день довольно ощутима. В частности, представители «Метриум Групп» констатируют: минимальная цена столичной «копейки» в новостройке составляет 2,8 миллиона рублей (при «потолке» в 7,1 миллиона). Стоимость «двушки» варьируется в диапазоне от 5,2 до 21,2миллиона рублей. Самые дорогие трехкомнатные квартиры августа торговались на отметке в 31,3 миллиона рублей (минимальная стоимость была зафиксирована на уровне 7 миллионов).

Осторожные прогнозы

Да, отмечают представители бизнеса, подобного лета на рынке недвижимости столичного региона не было никогда. Однако в сентябре, считают риелторы, ситуация все же вернется в свое более привычное русло.

Главным фактором, способствующим такому развитию событий, представители крупнейших девелоперов региона называют падение курса рубля. Впрочем, отдельные застройщики и риелторы, как и руководство агентства недвижимости Point Estate, уверены — даже без этого сегмент все равно пошел бы на поправку в силу сезонности.

Не позднее сентября, считают аналитики компании «ИНКОМ-Недвижимость» и другие специалисты, спрос на новостройки подрастет как минимум на 10%. А рублевые цены на объекты начнут свой путь наверх, поскольку, как отметил директор «инкомовского» департамента вторичной недвижимости Сергей Шлома, при стоимости доллара в диапазоне от 70 до 75 рублей недвижимость дешеветь никак не может.

Надежды на стабилизацию положения риелторы также возлагают и на ипотечные кредиты, ставки по которым недавно понизились.

Возможно, все будет именно так, однако нельзя не отметить, что в течение восьми месяцев этого года эксперты уже неоднократно предсказывали рынку новостроек судьбу мифической птицы Феникс, возрождающейся из пепла, но никаких кардинальных перемен в сегменте не происходило. Вот и теперь очередной оптимистический для предпринимателей прогноз выглядит не как серьезное и взвешенное заявление, а как очередная попытка успокаивающего самогипноза.