Строителей Подмосковья перевели в режим экономии

Какие объекты сейчас предпочитают выводить на областной рынок девелоперы? Что здесь в первую очередь ищут покупатели? Насколько можно доверять заявлениям аналитиков о скором возрождении сегмента? Попробуем оценить состоятельность среднесрочных экспертных прогнозов.

Преобладающее увеличение уменьшений

По информации представителей популярных интернет-поисковиков, жители столичного региона в поисках нового жилья предпочитают выходить за пределы МКАД. За один только август, утверждают они, количество запросов с соответствующими ключевыми словами по отношению к середине лета выросло на 12%.

Специалисты рынка недвижимости, следуя за покупательским спросом, провели адресный анализ территорий в радиусе 30 километров от основной автомобильной артерии мегаполиса и выявили в этом секторе несколько новых интересных и показательных тенденций. Причем, как отмечают эксперты, они возникли в результате действия всего двух, но мощных драйверов: действия региональных властей и кризисных явлений в экономике страны.

Прежде всего, в секторе городского жилья Подмосковья, как и на загородном рынке, на лидирующие позиции выходят бюджетные объекты. Так, по данным специалистов компании «МИЭЛЬ-Новостройки», еще в прошлом году на долю бизнес-класса приходилось 9% от всего объема предложения массового сегмента, а на эконом и комфорт — 91%. С начала же 2015 года жилье бизнес-класса на рынок не выводилось, а старт продаж в трех десятках проектов нижнего ценового уровня изменили это соотношение уже до уровня 93% к 7%.

При этом также уверенно возрастает и число малоэтажных домов. По сравнению с тем же 2014 годом в начале этого осеннего сезона подобные проекты прибавили в общем теле предложения 3% (30% сейчас против 27% ранее). Этот момент аналитики рынка склонны объяснять двумя нюансами. Первый — избранный властями региона курс градостроительной политики на ограничение этажности новостроек. Второй — стремление покупателей к приобретению объектов в зонах с наименьшей плотностью застройки и повышенными показателями комфортности.

Из-за ощутимого снижения средней стоимости сделки с жилой недвижимостью (что спровоцировано, в первую очередь, негативными тенденциями во внутренней экономике страны) на рекордные 60% увеличилась доля проектов с квартирами-студиями (80 проектов сейчас против 50 в 2014 году). Если же оценивать подобное жилье относительно его доли в общей структуре подмосковного рынка как таковой, то здесь также налицо заметный рост: в прошлом году студий было всего 15%, тогда как сейчас их уже 25%.

Четвертая осенняя тенденция рынка новостроек Московской области — продолжающийся курс на уменьшение метража квартир. Если чуть более 10 месяцев назад нижняя планка по этому показателю находилась на отметке в 20 «квадратов», то к концу первой трети осеннего сезона 2015 года она опустилась еще ниже — до восемнадцати. При этом об «инновационных» планировках речь заходит все реже, поскольку застройщики предпочли вернуться к стандартно-типовым схемам: однокомнатные квартиры — до 40, «двушки» — до 60, а «трешки» — до 85 квадратных метров.

Наконец, самым главным трендом на подмосковном рынке первичного жилья, подчеркивают представители крупных риелторских и консалтинговых агентств, становится рост масштабного жилищного строительства. На данный момент, говорят сотрудники компании «МИЭЛЬ-Новостройки», в вышеуказанных границах «пальму первенства» удерживают за собой комплексы, чья заявленная проектная площадь не превышает 100 тысяч «квадратов». На долю таких проектов приходится порядка 77% от общего объема строительства в регионе. Соответственно, более масштабные новостройки (площадью более 100 тысяч квадратных метров) занимают 23 оставшихся процента.

Но в ближайшей обозримой перспективе (а именно — до 2020 года) доля последних может вырасти уже до 50%, отмечает генеральный директор «МИЭЛЬ-Новостройки» Софья Лебедева. Это вполне реально, утверждает эксперт, поскольку, во-первых, это начинание активно поддерживается государством, а, во-вторых, это выгодно самим застройщикам. По ее мнению, очевидно, что масштабные проекты позволяют властям с достаточной степенью эффективности решать актуальные проблемы населения в области обеспечения качественным жильем и вопросы построения развитой инфраструктуры на осваиваемых землях. А застройщики, при поддержке чиновников, в свою очередь получают хороший плацдарм для воплощения своих идей.

Однако есть основания подвергнуть данный прогноз некоторому сомнению. И прежде всего, не стоит забывать о характерных недостатках проектов по комплексному освоению территорий, которые уже озвучивались на страницах «СП» совсем недавно (см. материал от 23 сентября «Чем грозят КОТы рынку недвижимости»). А если кому-то приведенные особенности покажутся несколько эфемерными и относительными, то следует принять во внимание два непреложных факта.

Во-первых, несмотря на гарантии властей, темпы строительства и ввода в эксплуатацию новых станций метро отстают от заявленных властями сроков примерно в два раза. Так, в этом году, констатировал в интервью представителям СМИ глава столичного департамента строительства Андрей Бочкарев, вместо восьми подобных объектов завершены только три. Следовательно, вопрос, будут ли все заявленные объекты транспортной инфраструктуры возведены к 2020 году, остается открытым.

Во-вторых, как отмечают сами застройщики, несмотря на утвержденное в прошлом году Постановление правительства Московской области № 491, определяющее основные градостроительные нормы в регионе, с социальной инфраструктурой тут по-прежнему напряженка. Тех же детских садов катастрофически не хватает. Причем, как отмечает Юлиан Гутман, директор департамента новостроек компании «ИНКОМ-Недвижимость», девелоперы и рады бы строить социнфраструктуру, но сами же власти не хотят брать ее на баланс по причине острой нехватки бюджетных средств. В результате в области продолжают появляться проекты-аналоги печально известной Павшинской поймы, получившей в 2014 году архитектурную антипремию, и как долго продлится такая ситуация, затрудняются сказать даже самые продвинутые в этом вопросе эксперты.