Не скинешь — не продашь

Оправдало ли начало осени прогнозы столичных риелторов о подъеме вторичного рынка? Как изменилась по отношению к лету средневзвешенная цена предложения в сегменте? Какие объекты подешевели, а какие, наоборот, подорожали? Эксперты поделились с нами данными аналитических исследований.

Покупательская активность ниже ожидаемого уровня

Подводя отнюдь не утешительные итоги августа, многие крупные игроки рынка недвижимости объясняли плохие показатели продаж и отрицательную динамику роста цен на вторичные объекты «традиционным летним затишьем». Определенные надежды на изменение ситуации в лучшую для специалистов по продажам сторону при этом возлагались на сентябрь.

Высказывались мнения, что реальная покупательская активность, выраженная в конкретных сделках купли-продажи жилья, в этот период возрастет как минимум на 15% (предполагалось, что такой прирост обеспечат граждане, владеющие долларовыми накоплениями). Однако ожидания риелторов в очередной раз не оправдались. Конечно, окончание сезона отпусков внесло некоторое оживление в этот сегмент, но рост активности оказался сравнительно небольшим — аналитики компании «ИНКОМ-Недвижимость» зафиксировали его фактический уровень на отметке всего лишь в 10,2%.

При этом динамика так называемого «потенциального спроса» все же может внушать брокерам некоторый оптимизм. Так, отмечают «инкомовцы», ссылаясь на собственные статистические данные по клиентским звонкам и предоставленным консультациям, обращения заинтересованных находящимися на экспозиции объектами граждан возросли к итогам августа на 14,6%. Если же сравнивать эти сентябрьские показатели с данными за май 2015 года (тогда потенциальный спрос опустился до годового минимума), то можно говорить о положительной динамике в 50%.

И эта тенденция позволяет риелторам делать хоть и осторожные, но все же оптимистичные прогнозы относительно будущего рынка вторичных объектов московского региона.

В частности, Сергей Шлома, директор соответствующего «инкомовского» департамента, не исключает того, что в октябре покупательская активность подрастет в этом сегменте еще процентов на 10, а цены на объекты в рублевом выражении останутся на существующем уровне. Но при этом специалист заостряет внимание: такая ситуация возможна, если в ближайшее время мировому валютному рынку удастся избегнуть резких колебаний.

Срок экспозиции квартир затягивается

В сентябре, констатируют представители «ИНКОМ-Недвижимости», в экспозиции находилось 43045 вторичных квартир (против 53,5 тысячи в августе по данным «МИЭЛЬ»). При этом ее длительность почти на четверть подросла. К началу октября, говорят «инкомовцы», от момента появления в базе данных до фактического проведения сделки проходит в среднем 78 дней.

Причем фактические продажи, резюмирует Сергей Шлома, проводятся лишь там, где продавцы соглашаются на сделку с дисконтом (это примерно 20% от всего объема вторичного рынка Москвы). Те же владельцы, кто от торга отказывается, по мнению эксперта, практически не имеют никаких шансов найти для своих объектов новых собственников вплоть до конца 2015 года.

Но и 78 дней — это еще, можно сказать, по-божески. Сотрудники компании «МИЭЛЬ — Сеть офисов недвижимости» (МСОН) на основании собственного исследования вторичного рынка утверждают — ситуации, когда вполне ликвидный объект подвисает в экспозиции на гораздо более внушительный срок даже в перманентно востребованном Центральном административном округе, не столь уж и редки. Среди основных причин, объясняющих данное явление, Ольга Тихонова, руководитель «миэлевского» офиса «На Фрунзенской», выделяет как раз «слабую мотивацию продавца», когда последний, несмотря на откровенно демпинговую ситуацию на рынке, непременно хочет получить максимальный эффект.

Цены на объекты продолжают падать

Обобщая данные по августу этого года, аналитики компании «МИЭЛЬ» говорили, что средневзвешенная цена квадратного метра на вторичном рынке столицы в этом месяце составляла 239,12 тысячи рублей. В сентябре же, по версии «ИНКОМ-Недвижимости», стоимость «квадрата» составила в среднем 190 тысяч рублей, опустившись за первые 30 дней осени примерно на 1,1% (а с начала года — на 2.6%).

Что же касается реальных сделок, то, как отмечают «инкомовцы», только 12% от их общего количества в сентябре проводилось по стоимости, превышающей первоначально установленную продавцом. 10% сделок прошло без изменения заявленной на экспозиции цены.

Остальные же 78% были проведены с дисконтом. Это всего лишь на 2% меньше, чем в середине лета. А вот размер скидок, на которые соглашались продавцы недвижимости ради продажи объекта, по сравнению с последним летним месяцем, изменений не претерпел — средний показатель по-прежнему остается все на той же отметке в 9,3% от изначальной цены, в некоторых случаях достигая даже 20% (см. материал от 14 августа с.г. «Насколько подешевели московские квартиры»).

Оценивая сентябрьскую динамику московской «вторички» в отдельных территориальных единицах, представители «ИНКОМ-Недвижимости» отмечают — цены упали сразу во всех десяти округах «старого» города без исключения, во всех сегментах «вторички» и практически во всех типах строений.

Меньше всего «пострадали» Северо-Восточный и Северо-Западный АО (-0,7% и -0,8%, до 165,4 тысячи и 189,6 тысячи рублей за квадратный метр соответственно). По одному проценту от стоимости «квадрата» потеряли сразу 5 округов — Северный (387, 18 тысячи рублей), Центральный (361,28 т. р.), Юго-Западный (192,77 т. р.), Восточный (167,47 т.р.) и Зеленоградский (116,08 т.р.). Чуть заметнее (-1,1% и -1,3%) подешевели Южный (170,11 тысячи рублей за метр) и Юго-Восточный АО (161,88 тысячи). Больше других — на 1,7% — «полегчал» округ Западный (213,24 тысячи рублей за «квадрат»).

Однокомнатные, двухкомнатные и многокомнатные квартиры «просели» на 1,4%, 1,1% и !.5% соответственно. При этом к началу октября разница в стоимости квадратного метра «однушки» и «двушки» составила всего 498 рублей (184,017 против 183,519 тысячи рублей). Трехкомнатные квартиры, хоть и гораздо меньше (-0,2%), тоже потеряли в цене — 187,025 тысячи за квадратный метр.

Традиционно высоко ценимые покупателями «сталинки» упали в цене на 2,2%. Панельные и блочные дома также продемонстрировали отрицательную динамику (-0,8% и -1%). Небывалое дело — квартиры в монолитных зданиях обесценились сразу на 7,3%. И только кирпичные дома, наоборот, подскочили на 0,3%.