Кто скупает квартиры в Подмосковье

Эксперты рынка недвижимости обновили портрет среднестатистического покупателя жилья в радиусе 15 километров от МКАД. Насколько разительно он отличается от существовавшего годом ранее? Откуда появляются платежеспособные граждане и каким объектам отдают предпочтение?

Москвичи уходят с рынка

Представители одного из крупнейших игроков на рынке первичной недвижимости столичного региона, проанализировав покупательский спрос на данные объекты, расположенные в ближнем Подмосковье, с начала 2015 года до настоящего времени, пришли к выводу, что в его структуре произошли заметные качественные изменения по сравнению с прошлым годом.

Главное из них, отмечают они, заключается в том, что неожиданно резко — более чем в двухкратном размере — сократилось количество жителей столицы, стремящихся приобрести недвижимость в подмосковных локациях, удаленных от «автокольца» самое большое на 15 километров (27,6% сейчас против 64% в прошлом году).

Причина такого поворота событий проста и всем понятна — снижение платежеспособности москвичей. Как объясняет Наталья Шаталина, управляющий директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки», девелоперы весьма оперативно отреагировали на подобные реалии рынка и в этом году вывели на реализацию довольно большое число бюджетных проектов. И если до недавнего времени в старых границах мегаполиса возводились в основном новостройки бизнес-класса, то теперь чаша весов едва ли не впервые склонилась к объектам массового сегмента, подчеркивает она. А раз так, то у жителей столицы отпала надобность искать недорогое жилье за МКАДом.

К слову, действительно активным в привычном понимании этого слова непосредственно столичный рынок недвижимости стал только в нынешнем октябре, свидетельствует Роман Мурадян, управляющий директор компании «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости». И именно продавцы его и «раскачали».

В начале проблемного периода последние, вместо того, чтобы оперативно понижать стоимость реализуемых объектов, как это обычно делалось в тяжелые для рынка времена (пресловутые кризисы 1998−1999 и 2008−2009 годов), пошли, что называется, другим путем. Они попросту зафиксировали ее на существующем уровне, а некоторые — даже подняли (в расчете на скорое изменение конъюнктуры рынка, а самое главное — корректировку валютных курсов). Это спровоцировало серьезное затишье на рынке.

Подобная ситуация удерживалась достаточно долго. И только к октябрю несговорчивые владельцы поняли, что никаких позитивных изменений не произойдет, если не начать снижать цены, что, собственно, они и сделали. Процесс принятия такого решения едва ли можно назвать легким и безболезненным для продавцов, потому что вместо небольшого дисконта пришлось давать довольно серьезные скидки. Но результат, пожалуй, того стоил. Покупатели стали демонстрировать более высокую активность, а банки начали чуть интенсивней сотрудничать с риелторами.

Возвращаясь к состоянию дел на рынке ближайшего Подмосковья, стоит вспомнить простую истину о ом, что природа не терпит пустоты. Естественно, место покинувших сегмент жителей главного мегаполиса России оперативно заняли другие люди. Кто же они?

Во-первых, отмечают профессионалы рынка, это сами местные жители. Если в прошлом году на долю покупателей подмосковных новостроек, проживающих в этих же локациях, приходилась всего одна пятая часть от общего числа клиентов девелоперских и риелторских агентств, то в ноябре эта цифра выросла также вдвое. Теперь это 40,7% в общем количестве сделок (вместо 20% в 2014 году).

Во-вторых, это жители других регионов страны. Годом ранее выходцев из других областей, стремившихся приобрести первичное жилье на ближних подступах к Москве, было не более 15% в общем потоке покупателей. Сейчас же их число перевалило за 21%.

В основном это жители Центрального федерального округа (80,9% от этого количества). Примечательно, что внутри данного пласта покупателей также сложилась своя собственная иерархия предпочтений. По словам риелторов, наиболее часто ищут жилье в ближнем Подмосковье жители Тверской области (24% сделок). Второе место поделили между собой уроженцы Брянской и Костромской областей (16,7% и 16,3% соответственно). На третьем месте расположились выходцы из Калужской области (10%). Владимирцы и тамбовчане разместились на четвертом и пятом местах с показателями 9,4% и 4,5%. На долю приезжих из других федеральных округов приходится 19,1% от общего числа иногородних покупателей.

С точки зрения возраста наиболее активными клиентами, по словам брокеров по недвижимости, являются люди, перешагнувшие 50-летний рубеж. С их участием проходит чуть менее одной трети всех сделок купли-продажи (33%). «Середнячками» стали наши сограждане в возрасте от 41 до 50 лет. На долю этой категории клиентов приходится чуть более одной четверти подобных процессов (26,6%). Наконец, наименьшую активность продемонстрировали клиенты в возрасте до 25 лет (5,5%).

Следует отметить, что буквально год назад картина продаж складывалась совсем по-другому. Так, ранее наиболее активными, отмечают риелторы, были покупатели, чей возраст колебался в диапазоне от 31 до 40 лет (на них пришлось 37% всех сделок в общей структуре). Немного уступили им граждане в возрасте от 25 до 30 лет. Аутсайдерами в то время являлись как раз покупатели, уже отметившие свой полувековой юбилей (16% сделок в радиусе до 30 километров от МКАД).

Если же взглянуть на сегодняшний сегмент «первички» с точки зрения востребованности формата объекта, то наиболее ходовыми в среде нынешних покупателей квартир в пределах ближнего Подмосковья стали двухкомнатные квартиры (46,7% от общего количества проданных объектов). Совсем немного уступили им в популярности однокомнатные лоты (42,6%). По-прежнему небольшая доля продаж у трехкомнатных квартир (10,7%).