Купите хотя бы по себестоимости

Как развиваются события на рынке первичной недвижимости столичного региона за несколько недель до наступления високосного года? Можно ли с полной уверенностью говорить о крахе сегмента, или же все действительно «вот-вот наладится»?

Эксперты: дешевле уже некуда

Аналитики компании «Метриум Групп» свидетельствуют: к началу первого месяца зимы средняя стоимость квадратного метра жилой недвижимости на первичном рынке столицы колебалась на отметке в 150,06 тысячи рублей, в течение ноября дополнительно уменьшившись на 1,3%. Причем здесь имеет место быть именно так называемое «прямое снижение».

Одновременно в этот же период, добавляют они, зафиксировано и заметное сокращение бюджетов совершаемых покупок по сравнению с октябрем. Так, в предпоследний месяц 2015 года среднеарифметический ценник на квартиру-студию составлял 4,8 миллиона рублей (-1,3%), на «однушку» — 6,6 миллиона (-2,8%). «Двушки» подешевели в среднем на 1,4% (до 9,4 миллиона рублей), а многокомнатные — сразу на 8,7% (до 19,2 миллиона). Меньше всего пострадали трехкомнатные квартиры, упав в цене всего на 0,7% (до 12,9 миллиона рублей).

При этом практически во всех выводимых проектах, развивают мысль спецы из «Метриум Групп», имеются предложения стоимостью до 5 миллионов рублей. Обладая подобным бюджетом, считают они, россияне могут позволить себе купить жилье в районах, примыкающих к третьему транспортному кольцу, хотя всего лишь год назад за такие деньги в большинстве случаев можно было рассчитывать лишь на собственность в «замкадье».

Соглашаясь с этой тенденцией (хоть и оперируя несколько иными цифрами), специалисты девелоперской группы ОПИН утверждают: фактически это означает, что уровень цен на объекты в новостройках достиг своих минимальных значений по сравнению с январем. При этом, добавляют эксперты компании «ИНКОМ-Недвижимость», величина предоставляемых при покупке скидок в настоящий момент также достигла рекордных значений. В том же сегменте бюджетных квартир, где уже практически нормальным явлением считается дисконт в диапазоне 10−15% от заявленной стоимости, покупатель имеет реальную возможность приобрести жилье даже на четверть ниже начальной цены.

Таковая, кстати, появилась не на пустом месте. Во-первых, как отмечает директор департамента аналитики и консалтинга «Метриум Групп» Анна Соколова, в сегменте наиболее доступных квартир растет конкурентная борьба. А, во-вторых, свидетельствуют представители ОПИН, застройщики активно стимулируют рынок всевозможными предновогодними акциями.

К слову, специалисты группы компаний GRANELLE считают, что та совокупность факторов, которые сейчас «делают погоду» на рынке первичного жилья, оказывает на его развитие неоднозначное воздействие. Например, продолжающаяся девальвация национальной валюты вроде бы должна стимулировать спрос на жилые объекты, поскольку подобные покупки всегда входили в категорию самых действенных механизмов для сохранения денежных средств. Но, вместе с тем, параллельный процесс снижения платежеспособности населения и перманентное напряженное ожидание ухудшения политической ситуации сильно тормозят динамическое развитие сегмента.

Денис Бобков, руководитель аналитического центра ОПИН, говорит о том, что более сильного падения стоимости первичных квартир в перспективе, пожалуй, не стоит. Поскольку сегодня и ценообразование выглядит привлекательным для покупателя, и выгодные предновогодние предложения присутствуют. В этом свете специалист советует обратить пристальное внимание на квартиры в уже завершенных домах или в тех проектах, которые будут сданы в эксплуатацию либо в конце этого года, либо в первой половине следующего.

Это мнение в принципе разделяет и его коллега из «ИНКОМ-Недвижимости», руководитель департамента новостроек Юлиан Гутман. Тот уровень дисконта, что сейчас наблюдается на «первичке», констатирует эксперт, весьма близок к уровню платежеспособности населения, интересующегося новостройками. И если никаких неожиданных потрясений во внутренней экономике страны не произойдет, развивает он мысль, то равновесное состояние спроса и предложения на рынке будет достигнуто. При этом «инкомовец» особо выделяет один момент: с учетом имеющегося объема предложения и величины предоставляемых скидок продажная цена новостроек едва ли не вплотную приближается к себестоимости строительства, так что дальнейшее ее снижение весьма чревато возникновением недостроев. По крайней мере, в Подмосковье.

В свете приведенной выше информации специалисты «ИНКОМа» рассчитывают на всплеск покупательской активности не только в связи с уже упомянутыми новогодними скидками, но и по причине истечения сроков годовых депозитов с повышенной процентной ставкой (диапазон дат открытия с декабря 2014 по январь 2015 года). Они склонны предположить, что некоторая часть подобных накоплений будет «перекладываться» в объекты недвижимости.

Из-за этого в ближайшем будущем, считают «инкомовцы», увеличение размеров дисконта крайне маловероятно, ценовые показатели долго сохраняться на существующих позициях тоже вряд ли будут. В среднесрочной же перспективе, предполагают они, предоставляемые застройщиками скидки вообще будут уменьшаться, а падение стоимости объектов наконец-то прекратится.

Однако в настоящее время, уточняют представители группы компаний GRANELLE, любые утверждения, что дальнейшее развитие сегмента первичного жилья пойдет именно по тому или иному конкретному сценарию, в текущих экономических и политических условиях будут содержать в себе очень большую долю условности. Естественно, добавляют они, в декабре покупатели увидят на рынке какие-то предложения с довольно «вкусными» ценами, а застройщиков может поджидать рост активности со стороны клиентов. Но, в общем и целом, более или менее четко выяснить вектора и темпы развития рынка недвижимости вообще и строительной отрасли в частности помогут только итоги первого квартала будущего года.

— Если читать все эти аналитические выкладки между строк, — резюмирует независимый риелтор столичного региона Кирилл Морозов, — то, в принципе, можно увидеть следующую картину. Крупные игроки первичного рынка уже не в силах скрывать очевидное — сегмент все-таки рухнул. Несмотря на все продолжительные увещевания-мантры из разряда «еще чуть-чуть, и дела пойдут в гору». Поэтому в ход пошел «последний резерв» — завуалированный призыв покупать объекты прямо сейчас, потому что будущее рынка после Нового Года — это тайна, покрытая густым мраком даже для знатоков вопроса. И это, очевидно, последняя попытка продавцов хоть как-то повлиять на ситуацию в выгодном для себя (а точнее, для сохранения прибыли) ключе.

Справка «СП». Пока материал готовился к публикации, на волне отсутствия решения ОПЕК по уровню добычи нефти в будущем году ее стоимость резко упала до минимума впервые с марта 2009 года. Такой поворот событий очень трудно не назвать неожиданным потрясением для российской экономики.