«Кризиса нет, просто меняется рынок»

С какими показателями сектор вторичного жилья столичного региона вошел в 2015 год и с какими — выходит? Какие тренды вошли в силу, а какие, наоборот, потеряли? Как может измениться положение дел на рынке подержанной недвижимости в 2016 году? Эксперты оценили расклады.

На «вторичке» тренды ходят хмуро

«Я бы в настоящее время не стал говорить о том, что на рынке вторичного жилья сейчас кризис», — заявил руководитель департамента вторичного рынка компании «ИНКОМ-Недвижимость» Сергей Шлома. По мнению эксперта, кризис — это такой поворотный момент развития сектора, после которого наступает либо ухудшение, либо улучшение. Сейчас же поводов для какой-либо резкой динамики в текущих экономических условиях нет. Например, о положительных изменениях можно рассуждать, когда вернутся условия для роста благосостояния населения, но это вопрос далеко не краткосрочной перспективы.

Так что сейчас, подчеркивает специалист, целесообразно говорить лишь о том, что «вторичка» столичного региона просто вышла на новый уровень, который будет делать погоду в сегменте как минимум в течение ближайшего года.

А его актуальная реальность для игроков-реализаторов отнюдь не радостна, и это заслуга целого ряда факторов.

Во-первых, обращают внимание аналитики рынка из «ИНКОМа», инвестиционная активность покупателей «вторички» практически пришла к нулю в связи с тем, что объекты данной категории под влиянием обстоятельств растеряли всю свою привлекательность. Во-вторых, фактически все сделки с недвижимостью выполнялись исключительно для удовлетворения насущных потребностей граждан в собственном жилье, а не для получения прибыли.

При этом, дополняет коллег Марина Толстикова, управляющий партнер компании «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости», впечатляет количество осуществленных в течение года сделок, подпадающих под определение «альтернативных». Если в более спокойные годы, говорит она, их доля традиционно не превышает 40−50%, то в середине этого лета она достигала 60%. А в другие месяцы кое-где доходила даже до 70% (из-за элементарной боязни быстрого обесценивания денег).

Сергей Шлома подчеркивает: в краткосрочной перспективе только реальные потребности граждан и будут формировать весь спрос в сегменте столичной и околостоличной подержанной недвижимости, потому что ни разводов, ни смертей, ни рождений никакой кризис не в состоянии отменить. И экономическая ситуация сможет влиять на ситуацию не прямо, а косвенно.

В-третьих, опять же, в силу обстоятельств, преимущество в балансе спроса и предложения получили позиции покупателей недвижимости, а не продавцов. Кстати, по причине сильнейшего диссонанса между радужными ожиданиями последних относительно стоимости реализуемого объекта и суровой реальностью прирост объема предложения в течение года был предельно умеренным, а вероятность его накопления по-прежнему остается низкой. К тому же, несмотря на относительно невысокую волатильность рублевых цен доля продаж объектов с ощутимым дисконтом к рынку была сохранена на высоком уровне.

Правда, опираясь на собственные аналитические данные, сотрудники «МИЭЛЬ-Недвижимость» уверяют: средний размер скидки в процессе торга сторон незначительно колебались в диапазоне 9% от заявленной цены. Однако если к началу этого лета доля дисконтных квартир не превышала половины выставленных на реализацию лотов, то уже осенью она взлетела до небывалых высот — 90%. А если предлагаемое жилье еще и не блистало качеством или являлось заведомо низколиквидным, тогда размер скидки доходил и до 20%.

В-четвертых, существующий покупательский спрос сконцентрировался исключительно в сегменте «эконом», причем из-за резкого снижения доходов граждан так называемого «среднего класса» он еще и увеличился за счет их ухода из категорий «комфорт» и «комфорт плюс». «Миэлевцы» констатируют — доля сделок с объектами по цене до 6 миллионов рублей в течение 2015 года заметно выросла и достигла 22% против традиционных для этого вида недвижимости значений в 19%.

И в 2016 году, подытоживают представители «ИНКОМа», из эконом-класса спрос никуда не уйдет. Наоборот, ряды заинтересованных дешевыми объектами покупателей продолжат пополняться представителями среднего класса, которые в массе своей и попали под безжалостный каток нынешнего экономического кризиса. А следовательно, ключевым фактором дальнейшего существования и функционирования этой отрасли рынка стане избавление и покупателей, и продавцов от разнонаправленных и преувеличенных ожиданий, каковые существенно тормозили товарооборот сегмента в течение всего 2015 года.

Однако полностью ограничений здесь избежать не удастся. Как считают аналитики, определенная категория собственников, которые считают существующие рыночные цены слишком низкими, но понимают, что иначе объект не продать, просто уйдут с рынка до лучших времен.

Наконец, подчеркивают эксперты из «ИНКОМ-Недвижимости», роль основного драйвера продаж в сегменте вновь взяла на себя ипотека, пусть на такой уровень жилищное кредитование вышло и не одномоментно, а с течением времени. Как уточняют «миэлевцы», в конце 2014 года доля ипотечных сделок в общей массе составляла 35%. В феврале-марте 2015 УФРС по Москве зафиксировала лишь 21% таких операций. Вновь увеличиваться доля ипотечных сделок стала только после начала снижения банками процентных ставок во второй половине года.

В течение 2016 года ипотека имеет неплохие шансы отыграть примерно 10−15% от своего сорокапроцентного падения в 2015 году. Этому может поспособствовать, с одной стороны, адаптация россиян к новым экономическим условиям, с другой стороны крайняя заинтересованность банков в увеличении кредитного портфеля вообще и ипотечного — в частности. А сделать это они могут только посредством повышения доступности такого займам широким слоям населения (по факту — через понижение ставок и смягчение некоторых условий договора).

Но это возможно лишь при том условии, что макроэкономические показатели сохранятся как минимум на текущем уровне или начнут улучшаться. Малейшее же ухудшение политической или экономической ситуации рискует спровоцировать обратную реакцию или вызвать новый шквал грандиозных потрясений.