Доступная «первичка» ужимается до малосемеек

На фоне ухудшения экономической ситуации в стране граждане уже не могут позволить себе приобретать многие из предлагаемых застройщиками объектов. На что у них хватает денег, и куда пойдет рынок в ближайшие несколько месяцев?

Будущее — за «евроскворечниками»

Многие аналитики рынка недвижимости, в число которых входят и представители крупнейших отечественных риелторских компаний (в частности, «ИНКОМ-Недвижимости»), говорят об усилении тенденции девелоперов к оптимизации размеров продаваемых на «первичке» квартир. Причем это стало характерной чертой как для бюджетного жилья, так и для объектов категории «комфорт». Сокращается, уточняют эксперты, не только однокомнатные, но даже двух- и трехкомнатные квартиры в этих сегментах.

Таким образом проекты данных категорий у специалистов теперь ассоциируются по большей части всего с двумя форматами — квартирами-студиями и так называемыми «евродвушками». Средняя площадь первых немного варьируется в ту или иную сторону вокруг планки в 25 квадратных метров, а площадь вторых обычно не превышает отметки в 50 «квадратов». Это происходит главным образом потому, что покупательский спрос, заметно снижающийся в последнее время, также концентрируется по большей части именно на этих объектах. Потому что нынешних покупателей в первую очередь изо всех существующих предложений интересуют те, что наилучшим образом сбалансированы по соотношению «размер-цена».

Девелоперы и застройщики, уловив этот тренд, выводят на рынок малогабаритное жилье в различных статусах, создавая иллюзию многообразия выбора. Например, небольшие объекты в некоторых заселяемых жилых комплексах ближайших столичных городов-спутников предлагаются покупателям либо как квартиры-студии, либо как апартаменты-студии.

Нижняя граница площадь подобного жилья в эконом-классе располагается на отметке в 20 квадратных метров. В комфорт-классе его минимальные габариты несколько выше и начинаются, как правило, с 25−27 «квадратов». На стоимость лотов прямое влияние оказывает степень готовности жилого комплекса, а также уровень его комфортности. Так, «инкомовские» эксперты утверждают, что в границах главного мегаполиса страны низкобюджетные студийные варианты на этапе возведения оцениваются примерно в 3 миллиона рублей. В Московской области (в радиусе чуть менее двух десятков километров от МКАД) при желании можно найти проекты, в которых подобные форматы жилья оцениваются почти в три раза дешевле: за некоторые 24-метровые студии продавцы просят всего лишь 1,13 миллиона рублей.

Но это, так сказать, «пограничные» случаи, которые не имеют широкого распространения. Наиболее характерным для рынка «первички» вариантом знатоки вопроса считают апартамент-студию площадью 27 квадратных метров на небольшом удалении от станции метро, стоимость которой стартует от 5 миллионов рублей.

К настоящему моменту, по различным данным, в общем и целом на долю студийных квартир и апартаментов в столичном регионе приходится не более 8% от всех новых объектов. Однако, по мнению аналитиков, в настоящее время на рынке уже наметилась тенденция к ее увеличению. Главным ее драйвером является достаточно печальный факт: при возникновении потребности в собственной квартире все большее количество покупателей, в силу сокращения своих финансовых возможностей, может позволить себе приобрести исключительно объекты подобного формата.

— А что такое 20 квадратных метров? — задается вопросом независимый риелтор Кирилл Морозов. — Это, по большому счету, хорошо знакомые каждому без исключения россиянину четыре кухни в панельных «хрущевках». Ну, максимум пять, если речь идет о комфорт-классе. Как можно даже с минимальными удобствами существовать в подобном объеме семье из двух-трех человек, учитывая, что определенную долю такого пространства «съедает» кухонная зона, я представляю себе очень слабо.

Однако пока, если верить данным статистики продаж крупнейших игроков на региональном рынке новой недвижимости, среди покупателей как в городе, так и в области более востребованы двухкомнатные квартиры-«евродвушки» (+30% к уровню спроса на «однушки»), в которых одна комната объединяется в единое пространство с кухонной зоной, а вторая изолирована.

Такое планировочное решение непосредственно отражается на стоимости объектов. В среднем по рынку, отмечаю эксперты, они на 20% дешевле, чем их «полноформатные» классические двухкомнатные аналоги. Но если принять во внимание и дисконты, на которые готовы пойти застройщики, чтобы быстрее реализовать товар, то можно говорить о том, что бюджеты на покупку «евродвушек» и классических однокомнатных квартир (с отдельной кухней) в принципе сопоставимы между собой.

На сделки с «евродвушками» в настоящее время приходится порядка 10% ото всех операций купли-продажи жилья эконом- и комфорт-класса в Москве и Московской области. Но знатоки рынка, учитывая популярность такого формата жилья среди молодых семей в возрасте до 35 лет, предполагают, что в ближайшей перспективе спрос на такие квартиры станет более высоким.

Вероятно, по мнению экспертов, этому будут способствовать два фактора. Первый — увеличение дисконта от продавцов в отдельных проектах и на определенные объекты (правда, за существующие максимальные рамки в 25%, застройщики не могут позволить себе выйти, поскольку это может спровоцировать тотальный недострой объектов). Второй — пока еще действующая программа господдержки ипотечного кредитования. Но если после ее окончания никаких мер с аналогичной эффективностью предложено не будет, специалисты ожидают значительного сокращения покупательской активности в самых востребованных сегментах первичной жилой недвижимости.

— Вполне возможно, что те самые молодые семьи, о которых говорят представители больших риелторских компаний, покупают «евродвушки» тоже не от хорошей жизни, а отталкиваясь от своих финансовых реалий, — комментирует ситуацию еще один независимый риелтор Николай Авесян. — Но если в семье хотя бы один маленький ребенок уже есть или появится в скором времени, то здесь в полный рост встает вопрос комфорта. Те, кто живет в проходных двухкомнатных «хрущевках» (а именно они больше всего схожи с «евродвушками»), не понаслышке знают, о чем идет речь. Выделить младшему члену семьи необходимую личную безопасную зону без ущерба для остальных в этом формате жилья практически невозможно, ведь он изначально разрабатывался в семидесятых годах прошлого века специально для одиноких людей и студентов.