Цены растаяли в январе

Аналитики рынка недвижимости зафиксировали заметный всплеск покупательской активности в сегменте вторичного жилья в первом месяце наступившего года. Чем он был спровоцирован и какие последствия для этого сегмента жилья будет иметь?

Предложение растет вместе со скидками

Специалисты аналитического центра «ИНКОМ-Недвижимости», как и ряд других игроков рынка, отметили повышение деловой активности покупателей в сегменте подержанного жилья, начавшееся сразу после окончания новогодних каникул. Основываясь на данных собственного анализа ситуации, они утверждают, что число заавансированных сделок по сравнению с декабрем выросло на 8,2%. Естественно, в целом увеличилось и количество клиентских обращений по вопросам приобретения жилья (итог января 2016 года составил +16,2% к итогам предыдущего месяца). Правда, по сравнению с данными первого месяца 2015 года динамика обращений имеет все же отрицательный вектор (-28%), однако с марта 2015 года это все равно самый высокий показатель заинтересованности потенциальных покупателей.

Подобный рост стал возможен в результате совокупного воздействия нескольких факторов. В эту категорию, в частности, следует занести окончание срока действия ряда банковских депозитов именно к этому периоду. В связи с тем, что ставки по вкладам в течение минувшего года существенно изменились (средневзвешенный уровень — 8% годовых в настоящее время в ведущих банках страны против 12,43% годовых в тех же финансовых организациях в декабре 2014 года), многие граждане сочли пролонгацию договоров не выгодной для себя в сложившихся условиях и начали поиск более «конверсионных» вложений.

Но ключевым катализатором подобного явления на «вторичке» директор соответствующего департамента «ИНКОМ-Недвижимости» Сергей Шлома считает усиление тенденции к ослаблению рубля на мировых биржах. Именно резкий скачок девальвации национальной валюты побудил граждан заявить о себе на рынке недвижимости. При этом эксперт отмечает: ни о каком повторении потребительского ажиотажа на стыке 2014−2015 годов, равно как и о массовом явлении возврата покупателей в этот сегмент рынка, рассуждать не приходится. В первом случае налицо явная несопоставимость масштабов, а верность второго предположения подтверждается фактом снижения активности клиентов сразу после начала некоторого укрепления рубля.

Следовательно, подмечают специалисты по недвижимости, говорить можно лишь о том, что люди, обладающие достаточными в нынешних условиях денежными средствами для покупки жилья, сочли январскую конъюнктуру вторичного рынка наиболее удачной для воплощения в жизнь краткосрочных планов по покупке недвижимости и постарались ей воспользоваться. На роль более-менее примечательной детали этого времени претендует лишь один момент: доля инвестиционных покупок, совершенных в течение января, крайне мала, в подавляющем большинстве случаев объекты приобретались с целью личного использования.

При этом выбор вариантов для покупки, развивают мысль знатоки рынка, был довольно разнообразен. Так, сообщают они, в первые 30 дней нового года на московском рынке подержанной недвижимости в экспозиции находилось без малого 44,5 тысячи лотов. Это на 2% больше, чем на стыке декабря и января. Если же сравнивать итоги первых двух месяцев текущего и прошедшего года, то преимущество в пользу первого будет гораздо заметнее (+13,5%).

Вместе с тем, рост предложения не привел к увеличению цены объектов. Наоборот, к итогам декабря средневзвешенная стоимость вторичного жилья в рублевом выражении, пусть и незначительно, но все же упала на 0,4% (до отметки в 185,9 тысячи за «квадрат»). А уж в сравнении с прошлым январем разница в пользу последнего оказалось более весомой — 6,2%. К слову, в долларовом выражении стоимость объектов также упала (-25,7% за год) до среднего уровня в 2,38 тысячи за «квадрат» (это минимальный показатель за последние 11 лет).

Если рассматривать «проседание» цен отдельно по автономным округам столицы, то нетронутыми ценники остались только Западном АО (209,39 тысячи рублей за квадратный метр). В четырех округах — Северо-Восточном, Северо-Западном, Юго-Восточном и Восточном — падение составило 0.2% (стоимость квадратного метра «вторички» здесь колеблется в диапазоне от 158,54 тысячи рублей в ЮВАО до 185,22 тысячи в СЗАО). Южный административный округ потерял 0,3% от своих предыдущих позиций (165,54 тысячи рублей за «квадрат»), Центральный — 0,5%, Юго-Западный — 0., 7%, а Северный — 0,9%. При этом в последних трех округах стоимость квадратного метра по-прежнему является одной из самых высоких («разбег» от 185,88 до 383,42 тысячи рублей). Счастливым исключением стал только Зеленоградский АО, где «квадрат» прибавил сразу 3,1%, оставшись, впрочем, самым доступным из всех — по 109,99 тысячи рублей за штуку.

Также «просели» средневзвешенные цены на «вторичке» в зависимости и от типа строений, и от «сегментной принадлежности».

К примеру, объекты в блочных домах потеряли 0,3% (в среднем 179,15 тысячи рублей за квадратный метр), в монолитных — 1,5% (241,44 тысячи), в кирпичных — 2% (204,32 тысячи). Панельные многоквартирники «отделались легким испугом» — минус одна десятая процента, 165,10 тысячи рублей за квадратный метр, а «сталинки», наоборот, прибавили шесть десятых процента (226,9 тысячи рублей за метр).

С точки зрения «категорийности» цена квадратного метра понизилась на 0,2% в «экономе» (в среднем 163,73 тысячи рублей) и на 0,3% — в «комфорте» (до 181,99 тысячи). Заметнее всего падение было в премиальном сегменте: минус два процента до 258,83 тысячи рублей.

При этом только 9% объектов, отмечают эксперты, было реализовано в январе по цене выше первоначального предложения. Еще столько же «ушло» в этот период без торга. А вот оставшиеся 82% были разобраны исключительно с дисконтом (кстати, его средний размер увеличился вдвое по сравнению с первым месяцем 2015 года и составил 9,2% от стартовой цены). И этот показатель является абсолютным, если можно так выразиться, «историческим максимумом» с момента начала кризиса рынка, увеличившись за истекший год на 22%.