«Смешные квартиры» как суровая реальность

Чиновники высшего эшелона недоумевают, почему маленькие квартиры пользуются спросом у россиян. А между тем доступность нормального жилья для рядовых граждан снижается катастрофическими темпами.

Первичный рынок штампует «скворечники»

Российское Правительство продолжает радовать граждан поводами для злободневного юмора. Не успела еще улечься широкий общественный резонанс по поводу высказывания Дмитрия Медведева, посвященного отсутствию денег, как ему, похоже, подоспела достойная смена. В этот раз «крестным отцом» новой волны интернет-мемов стал вице-премьер Игорь Шувалов.

Во время недавнего визита в Казань чиновник осмотрел дома, возводимые в регионе в рамках программы расселения ветхого жилья. В завершение визита Игорь Шувалов отметил: ему кажется смешным, что на рынке недвижимости не только существуют, но еще и весьма популярны у покупателей квартиры площадью всего 20 квадратных метров.

Возможно, для обеспеченных соотечественников, имеющих в собственности несколько многометровых дорогих квартир внутри страны и позволяющих себе арендовать подобную недвижимость за рубежом, это действительно выглядит так. Однако отрицать, что минимализм стал главенствующим мотивом практически во всех секторах российского рынка не только в регионах, но даже и в столице, было бы бессмысленно.

Так, недавно аналитики главного мегаполиса страны провели интересное исследования, попытались выяснить, что на фоне продолжающегося сокращения доходов могут позволить себе приобрести на городском рынке первичного жилья рядовые граждане. О результатах стоит поговорить более подробно.

В различного рода статотчетах о состоянии дел в сегменте недвижимости принято оперировать средней стоимостью квадратного метра (которая к началу лета в локациях «старой» и «новой» Москвы колебалась на уровне 79 и 47 тысяч рублей соответственно). Но эта величина, подчеркивают, в частности, специалисты «Метриум Групп», довольно коварный показатель, который не позволяет составить ясную картину о реальной доступности квартир в новостройках для населения, гораздо информативней в этом плане публикуемые данные о минимальной стоимости квартир в проектах. Однако, как показывает практика, далеко не всегда заявляемый в рекламе нижний порог стоимости становится гарантией того, что все остальные объекты также будут дешевыми.

Например, самая дешевая квартира в московской новостройке на территории Северо-Восточного АО в конце весны стоила 2,65 миллиона рублей. Также в ТОП-3 квартир с наиболее низкой стоимостью вошли объекты за 3,16 (ЮВАО) и 3,27 (СЗАО) миллиона рублей.

Но все дело в том, что за эти деньги реализуются по-настоящему небольшие объекты. В первом случае общая площадь объекта составляет 25,5, а во втором и третьем — 22,3 и 26,3 квадратного метра. Подобные «клетушечки» едва ли отвечают современным представлениям об элементарном комфорте, если, конечно, речь не идет о студентах-холостяках. Для более или менее сносного существования двух человек (не говоря уже о семьях хотя бы с одним ребенком) нужны квартиры метров по 40. А на них в тех же проектах установлены совсем другие ценники: от 4,07 миллиона рублей в СЗАО (40,1 «квадрата») до 4,47 миллиона в ЮВАО (без малого 39 «квадратов») и 4,56 миллиона в СВАО (42,5 «квадрата»).

Конечно, констатирует управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая, тот факт, что на столичном рынке дешевые объекты есть, можно только поприветствовать. Но все-таки более дальновидным шагом девелоперов в сложившейся экономической ситуации будет не продолжение производства малогабаритных студийных «скворечников», а понижение цен на полноценные квартиры в 40−50 «квадратов», что будет только способствовать расширению целевой покупательской аудитории.

Бросовая «вторичка» под соусом суперликвида

На столичном рынке подержанных квартир, сообщают представители «ИНКОМ-Недвижимости», заметно вырос объем предложения квартир, стоимость которых не превышает 3,5 миллиона рублей.

Однако стоит отметить, что в эту ценовую категорию входят объекты, которые в тучные для «вторички» годы фактически расценивались как неликвид, а именно:

• «малогабаритки» (как со стандартным расположением на лестничной клетке, так и коридорного типа);
• стандартные квартиры в границах МКАД, но с обременениями или в рамках срочной продажи;
• квартиры с типовыми или улучшенными потребительскими характеристиками, но в удаленных локациях (Новая Москва).

При этом наибольшее количество лотов входит в первую из вышеуказанных категорий. Наиболее типичный объект данной группы выглядит следующим образом: малогабаритная «копейка» в доме гостиничного типа (более известном как «малосемейка» с коридорной системой), общая площадь которой не превышает 20 квадратных метров (из которых 3 приходится на кухню, если она вообще имеется).

Примечательно, что продолжительные понижательные тенденции рынка недвижимости привели к тому, что в настоящее время полноценные однокомнатные «хрущевки» в спальных районах Москвы сейчас стоят всего лишь на 20% дороже «малогабариток» (средневзвешенные цены колеблются в диапазоне от 4 до 4,2 миллиона рублей). А ведь каких-нибудь полтора года ценника на подобные объекты ниже 5 миллионов рублей было не сыскать днем с огнем.

Казалось бы — добавить всего полмиллиона рублей, и вместо квартиры, по которой даже боком передвигаться проблематично, легко можно переехать в более просторное жилье.

Но, говорят «инкомовцы», опираясь на собственную практику, нередко после просмотра ряда «малогабариток» клиент останавливает выбор вообще на комнате в коммунальной квартире. При этом его рассуждения выглядят примерно так: «пусть это и отдельная квартира, но в один коридор выходят двери сразу 4−5 десятков квартир, как в общежитии, так что я буду у всех на виду, а мне этого не хочется, пусть уж лучше будет коммуналка, там посторонних глаз все-таки меньше». Правда, такое решение принимают, как правило, люди, перешагнувшие определенный возрастной рубеж и обладающие «психологией советского человека». Клиенты же, не достигшие 35 лет, подчеркивает директор «инкомовского» департамента вторичного рынка Сергей Шлома, так поступать не склонны. По наблюдению эксперта, они предпочитают жить на съемной квартире ровно до того момента, пока не накопят достаточную сумму денег для покупки отдельной квартиры, чьи потребительские характеристики будут в полной мере отвечать их представлениям о комфорте.