Московские квартиры стали дешевле?

Каким видят рынок столичного жилья чиновники и международные эксперты? А что он представляет собой в глазах среднестатистической российской семьи, задумывающейся о покупке жилья в главном мегаполисе России? Поговорим о разнице во взглядах.

Две реальности одной «первички»

Как заявил в ходе Московского урбанистического форума мэр столицы Сергей Собянин, Первопрестольная заняла первое место в списке наиболее динамично развивающихся городов мира, обойдя в этом многолетнем соревновании Пекин. При этом, уточнил глава департамента градостроительной политики мегаполиса Сергей Левкин, за последние 6 лет индекс доступности столичного жилья, рассчитанный по методике американских риелторов, увеличился на 34%. Основой для таких оптимистичных высказываний чиновников послужил свежий рейтинг развивающихся мегаполисов мира, составителем которого выступила консалтинговая компания PricewaterhouseCoopers (PwC).

Эксперты отечественного «РИА Рейтинг», входящего в медиагруппу «Россия сегодня», также отмечают: столичное жилье стало доступнее для наших сограждан. Теперь, по заверениям аналитиков, среднестатистическая российская семья (двое взрослых и один ребенок) сможет накопить необходимую для покупки типовой московской квартиры площадью 54 квадратных метра сумму (немногим более 8 миллионов рублей) всего лишь за 6,2 года (что ровно на год меньше аналогичных показателей 12-месячной давности).

Интересно, что в 2010 году, по подсчетам «СП», та же среднестатистическая семья из трех человек должна была копить на ту же типовую квартиру (правда, площадь ее 6 лет назад была чуть больше, 70 «квадратов») немногим более 17 лет. И при этом в течение всего срока не выходить за рамки прожиточного минимума (при условии, что цены и зарплаты в этот же период останутся неизменными).

Неужели всего за 6 лет настолько заметно улучшилось материальное положение россиян? Или экономический кризис вынудил продавцов недвижимости так сильно снизить цены (но при этом, опять же, не повлиял на финансовую состоятельность граждан)?

К сожалению, едва ли не каждый первый житель России прекрасно знает, что ответы на оба этих вопроса отрицательные.

Чем же тогда объясняется такой фантастический разрыв в сроках накопления за сравнительно короткий промежуток времени? Оказывается, методикой подсчета. Инициаторы рейтинга предупреждают: усредненная стоимость квартиры вычислена на основе данных Росстата (о том, что нередко реальные цены на недвижимость заметно отличаются в большую сторону от тех, что указываются в документах, пожалуй, говорить излишне), а в качестве накоплений учитывался не только доход семьи за минусом минимальных расходов в пределах прожиточного минимума (порядка 82 тысяч рублей в чистом остатке), но еще и ее возможные сбережения на банковских счетах, вернее, его среднее значение на душу населения.

Учитывая, что сейчас далеко не у каждого жителя региона денег просто хватает от зарплаты до зарплаты, не говоря уже об открытии депозитов, подобные расчеты едва ли можно принимать всерьез.

Гораздо более соответствующим действительности выглядит, например, заявление компании «Метриум Групп» о том, что москвич, имеющий стабильный доход на среднем для региона уровне (на конец I квартала 2016 года это, по данным Мосгорстата, 70,5 тысячи рублей), ежемесячно откладывая по 25% своего заработка, может накопить за 5 лет 1 миллион рублей. И использовать эти деньги в качестве первоначального взноса по ипотеке.

Правда, здесь тоже есть свои нюансы.

В частности, на минимальный ежемесячный платеж и небольшой срок кредитования можно рассчитывать только в том случае, если этот миллион рублей будет покрывать как минимум 30% стоимости объекта. Подобные варианты, констатируют риелторы, в границах «старой» Москвы сосредоточены в основном в районах за пределами МКАД (таковые до присоединения новых территорий называли в народе «выселками»). При этом жилая площадь квартиры также будет минимальной — не более 25 квадратных метров. Понятно, что семья из трех человек нормально жить в таком помещении попросту не сможет.

В случае острой необходимости двое взрослых и ребенок могут худо-бедно разместиться в помещении, площадь которого колеблется в пределах 33,5 кв. метров. Стоимость подобных объектов в столице стартует от отметки в 4,99 миллиона рублей, следовательно, условно накопленный миллион покроет максимум 20% их стоимости. В этом случае ежемесячный взнос составит порядка 40 тысяч рублей при условии, что оформлен он будет сроком на 15 лет, а годовая ставка не превысит 9%.

Комфортно среднестатистическая семья сможет почувствовать себя в квартире площадью более 60 квадратных метров. Но ценник на такую составляет в Москве порядка 10 миллионов рублей. При первоначальном десятипроцентном взносе в 1 миллион рублей (и такой вариант еще придется поискать, а если он все же и отыщется, констатируют аналитики «Метриум Групп», то не исключено, что объект будет находиться в стадии строительства с перспективой ввода в строй где-то в районе четвертого квартала следующего года) на приемлемый ипотечный платеж рассчитывать не придется. Общий срок кредитования, возможно, и останется в диапазоне от 10 до 15 лет, однако годовая ставка, скорее всего, уже поднимется до уровня 14,5%, а ежемесячный взнос по кредиту составит порядка 123 тысяч рублей.

Сомнительно, что на такие, мягко говоря, непростые условия найдется большое количество желающих. Тем более что, по данным Национального агентства финансовых исследований (НАФИ) среди наших соотечественников усиливаются негативные тренды. Так, например, по информации пресс-службы агентства, если в декабре 2015 года уверенность в том, что в случае увольнения найти новую работу будет легко, выражало 23% опрошенных в 42 регионах страны россиян, то в мае 2016 так считало всего лишь 9%. Вариант «найду новую работу с большим трудом» выбирало в эти периоды, соответственно, 32% и 39% опрошенных, а ответить «найти новую работу будет практически невозможно» предпочло зимой 17%, а весной — 20% от всех принимавших участие в опросе россиян.

Итог, увы, пока получается печальным. Как ни крути, а доступным для большей части горожан жилье получается только в бумажных отчетах чиновников и рейтингах. На деле же разрыв между желаниями и возможностями покупателей по-прежнему велик.