«На квартиры скидывайтесь сами»

В настоящее время порядка 23 миллионов семей по всей России нуждается в улучшении своих жилищных условий. Для этого вполне подходит механизм ЖСК (жилищно-строительной кооперации), все риски которого так наглядно иллюстрирует история с компанией СУ-155 и ее недостроенными объектами.

По крайней мере, так считает Надежда Косарева, руководитель комиссии Общественного совета в сфере жилищной политики при Министерстве строительства. О том, что подобную систему «необходимо реинкарнировать», она заявила в процессе рассмотрения вопросов совершенствования реализации программ жилищного строительства в регионах 27 июля.

И действительно, с одной стороны может показаться, что система жилищно-строительных кооперативов нуждается в дополнительном симулировании. В той же Москве в течение 5 последних лет по подобной схеме стабильно реализуется только 10% бюджетной недвижимости и 7,3% объектов бизнес-класса, тогда как в рамках договора долевого участия (ДДУ) и в том, и в другом сегменте продается примерно одинаковое количество квартир (64% и 65% соответственно).

Но, с другой стороны, спешить с выводами не стоит.

Да, система ЖСК, как ее трактует Жилищный кодекс (объединение граждан с целью строительства или приобретения жилья), в принципе, хорошо знакома россиянам еще со времен Советского Союза. Такой схемы, как известно, придерживались многие крупные предприятия, располагающие мощным собственным финансовым ресурсом (или щедро дотируемые из госбюджета), чтобы дать возможность своим сотрудникам приобрести жилую недвижимость по себестоимости ее строительства.

Сегодня же, подчеркивают аналитики рынка недвижимости, никакому, даже самому многочисленному добровольному объединению обеспеченных пайщиков, не по карману возведение какого-либо крупного объекта. Расходы начального этапа (а это, в частности, и покупка земли под строительство, и проектно-сметные работы) не покроются в полном объеме только членскими либо паевыми взносами, утверждает, в частности, управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая. Так что если сегодня ЖСК и создаются, то, во-первых, силами самих застройщиков.

Во-вторых, делается это никак не в интересах покупателей. Ведь если дом строится по системе ДДУ, то законно привлечь к процессу деньги покупателей застройщик не сможет раньше, чем надлежащим образом зарегистрирует право собственности или договор аренды на земельный участок, получит разрешение на строительство и опубликует проектную документацию. Все это он, само собой, будет оплачивать из собственных средств. А вот система ЖСК в этом плане выгоднее, поскольку позволяет вовлекать в процесс деньги покупателей на самых ранних этапах. И выглядит все это таким образом, что строительные кооперативы заключают договор с застройщиками как непосредственные инвесторы проекта.

Конечно, сторонники идеи ЖСК могут вполне резонно привести пару аргументов в защиту данной схемы в сравнении с договором долевого участия. Например, скажут они, в этой системе возможна рассрочка платежа на более длительный, чем в системе ДДУ, период (максимум 5 лет в последнем случае против 7 в первом, да к тому же еще и после ввода дома в эксплуатацию). Плюс к этому в случае с ДДУ право выбора управляющей компании изначально принадлежит застройщику. Насколько добросовестной она окажется на практике — большой вопрос, а сменить ее возможно только путем проведения общего собрания собственников квартир. В то же время по системе ЖСК право управления недвижимостью «автоматом» переходит к кооперативу, а коль скоро управляющая компания формируется из его же членов, то вероятность качественного обслуживания существенно выше.

Однако на этом все достоинства жилищно-строительных кооперативов по сути, и заканчиваются, тогда как список их недостатков выглядит гораздо внушительнее. Попробуем посчитать.

Прежде всего стоит обратить внимание на тот факт, что отношения заинтересованных сторон в системе ЖСК регулируются не федеральными законами (как в случае с ДДУ — известным ФЗ № 214 и Законом «О защите прав потребителей»), а исключительно Уставом и Договором участия. И поскольку это внутренние акты, то как будет участник подобного добровольного объединения получать обратно свои кровные, если качество строительства его не удовлетворило, или застройщик оказался недобросовестным, с юридической точки зрения — его личные проблемы. Это раз.

А ведь вероятность и того, и другого варианта развития событий весьма велика. Потому что, в отличие от системы ДДУ, кооператив не обязан публиковать проектную документацию. Так что итоговые технические параметры строения могут в конечном счете кардинально отличаться от обещанных. Это два. А недочеты и дефекты, возникшие в процессе возведения дома, ЖСК не обязан. Это три.

Точно также кооператив не обязан устанавливать фиксированную конечную стоимость продаваемых квартир. В любую минуту он может ее увеличить или потребовать от своих участников каких-нибудь дополнительных взносов. Это четыре. Пять — можно забыть о таком параметре, как точное время передачи объекта покупателю. Это по ДДУ застройщик обязан уплачивать штрафы и неустойки за срыв сроков, а по ЖСК — только в том случае, если это прописано в договоре. Но обычно, свидетельствуют риелторы, в документах кооперативов фиксируется минимум информации.

Далее, шесть и семь: на договор с кооперативом не распространяется требование об обязательной госрегистрации (что существенно увеличивает риск двойных продаж), а банки крайне неохотно одобряют ипотечный кредит на подобные объекты (причем программа господдержки на них не распространяется).

И, наконец, с точки зрения элементарной экономии система ЖСК не дает покупателю абсолютно никаких преимуществ. Это в прошлом веке члены кооперативов могли получить ключи о квартир по себестоимости их строительства, а сейчас что ДДУ, что ЖСК, все равно цена объекта рыночная. Да и первоначальные расходы покупателей в обоих случаях соразмерны, только называются по-разному. В ЖСК это членский взнос, а в ДДУ — агентская комиссия и госпошлина.

Но, так или иначе, идею Косаревой о дальнейшем развитии именно системы жилищно-строительных кооперативов поддержал замминистра строительства Олег Бетин (об этом сообщает пресс-служба Минстроя). При этом чиновник ссылается на поручение Владимира Путина развитию различных форм кооперации для строительства жилья о разработке комплекса мер по.

Тот факт, что у системы ЖСК слишком много слабых, скользких и откровенно опасных мест, чиновника, по-видимому, не пугает и не смущает. Тем более, что Наталья Косарева уже пообещала: к осени пакет соответствующих законодательных норм, направленных на совершенствование жилищной кооперации, будет подготовлен. И в результате доступность жилья для граждан (в том числе и «льготников» с «очередниками») повысится, вероятность непродаж построенных объектов минимизируется, риски для вкладчиков снизятся, а в вопросах содержания и обслуживания «многоквартирников» наступит порядок, так как ЖСК будет способствовать созданию единого центра управления домом.

Правда, у некоторых специалистов имеется иное мнение на этот счет. В частности, доктор экономических наук, независимый бизнес-консультант Наталья Чернова, уверена, что обсуждать систему ЖСК чиновники взялись не просто так, а с «дальним прицелом»:

— У меня есть стойкое ощущение, что и разговоры о жилкооперации, и предлагаемые изменения пенсионной системы — звенья одной цепи. Я не знаю, как именно будут выглядеть упомянутые законодательные поправки, но рискну предположить, что после их гипотетического пока внедрения льготным категориям граждан и тем, кто стоит в очереди на жилье, будет сказано примерно следующее — если вам нужны новые квартиры, скидывайтесь на них сами и не требуйте уже ничего от государства, которое и так создало вам все условия. Этот вариант развития событий мне кажется тем вероятнее, что глава нашего правительства Дмитрий Медведев 29 июля заявил о том, что оптимизация социальных расходов федерального бюджета на ближайшие 3 года неизбежна. Не исключено, что таким образом государство снимет с себя часть ответственности за обеспечение граждан жильем в свете возможного исчерпания средств Резервного фонда уже в 2017 году и продолжающегося падения цен на нефть.