Метаморфозы рынка ипотеки

По сложившейся в последние два года традиции очередной чиновник высшего эшелона в который уже раз призвал россиян поторопиться с покупкой жилья, пока его стоимость со дня на день не начала расти. Но статистика риелторских агентств свидетельствует — если россияне и покупают сейчас недвижимость, то делают это в подавляющем большинстве случаев только с помощью жилищных кредитов. Между тем в последний год на рынке ипотеки появились новые тенденции, и отнюдь не все из них однозначно можно трактовать как благоприятные для покупателей.

Немного о хорошем, хотя хорошего как раз и не много

Четкий тренд на снижение ставок по ипотечным кредитам наметился еще в апреле 2016 года. Финансовые организации, пусть и не сильно, но последовательно стали снижать размеры годовых процентов по таким кредитам вне зависимости от того, вписывалось ли это предложение в рамки программы господдержки или было собственным независимым банковским продуктом. Например, по итогам марта, когда стало известно о продлении программы господдержки ипотечного кредитования, ставки разом опустились до отметки в 12%. В ходе дальнейшего пересмотра в некоторых кредитно-финансовых организациях есть продукты, годовая комиссия по которым на превышает и 10,7%.

На этом фоне вполне убедительно прозвучали слова главы «Сбербанка» Германа Грефа (именно он 13 сентября посоветовал нашим согражданам воспользоваться моментом стабилизации цен и улучшить свои жилищные условия) о том, что всеобщее снижение ставок по ипотеке ниже 11% годовых может случиться уже в 2017 году, но непосредственно рост востребованности ипотечных продуктов начнется уже в октябре-ноябре.

Подтверждением предположения эксперта стало последовавшее буквально через три дня после его заявления решение Центробанка о снижении ключевой ставки на до уровня в 10%. Следовательно, главные игроки рынка ипотеки получили дополнительную возможность снизить проценты по выдаваемым кредитам. И этот факт действительно может стать катализатором прогнозируемого потребительского спроса.

Правда, директор финансового департамента и член правления ВТБ24 Александр Меленкин, не отрицая того, что решение мегарегулятора очевидно затронет кредитный портфель банка, считает, что существенного уменьшения процентной ставки все-таки не произойдет, а значит, реакция рынка будет слабой. И вообще, в вопросе снижения процентов по ипотеке, пояснил эксперт, ВТБ24 будет ориентироваться на других игроков, а вот ставки по депозитам точно понизит. По крайней мере, для юрлиц точно (на 0,5 процентного пункта), а что касается физлиц — то сначала надо посмотреть за реакцией рынка.

Между тем за последние несколько месяцев средний размер ипотечного кредита продемонстрировал тенденции к увеличению. Так, к концу декабря прошлого года в столичном регионе он колебался на уровне в 4,3 миллиона рублей. А по итогам только первых шести месяцев года нынешнего планка поднялась более чем на пятьсот тысяч рублей, до 4,9 миллиона.

Некоторые аналитики (в том числе и директор ипотечного центра компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Татьяна Гусева) склонны объяснять этот факт в позитивном ключе. Во-первых, отмечают они, рост размера кредита отмечается прежде всего потому, что в прошлом году он резко снизился из-за того, что доходы населения также покатились вниз, и люди, не уверенные в завтрашнем дне, просто предпочли не рисковать и не связываться с большими суммами. Сегодня же, когда новые реалии стали восприниматься как привычное положение вещей, а на рынке налицо проявление стабилизирующих начал, граждане гораздо проще и спокойнее относятся к займу более высоких сумм.

И вот эта тенденция, отмечают знатоки, в будущем году будет только укрепляться. Только вот о какой именно из двух тенденций идет речь — о росте ли размера кредита или об уверенности в завтрашнем дне и стабилизации — не уточняют. Но что-то подсказывает (возможно, один из последних опросов теперь уже скандально известного «Левада-центра», посвященного тревожащим рядовых россиян факторам), что «держать в уме» стоит все же именно первую. Не зря же его результаты свидетельствуют: обывателей продолжает волновать больше всего непрекращающееся падение доходов населения, а также рост цен и безработицы.

Размер первоначального взноса по жилищным кредитам также постепенно увеличивается. До января 2016 года условному держателю ипотеки необходимо было за счет собственных средств покрыть в среднем 33% от стоимости выбранного жилья на первичном рынке. А уже к сентябрю стало ясно, что заемщики должны быть готовы покрыть из собственного кармана уже 38%.

И вновь представители риелторского сообщества объясняют такую тенденцию всего лишь конъюнктурой рынка первичной недвижимости. В период кризиса, поясняет Татьяна Гусева, на реализацию было выведено заметное количество проектов бюджетного сегмента. И если в прошлом году многие из них находились на стадиях невысокой готовности, а настороженные нестабильным развитием экономики граждане относились к ним с известной степенью осторожности, то в нынешнем ситуация поменялась: интерес вместе с уровнем готовности возрос. При этом как таковой бюджет покупки в целом снизился, а реально вносимая покупателем сумма осталась прежней.

Но, пожалуй, с точки зрения гражданина, собирающегося нести на своих плечах ипотечный груз как минимум пару-тройку ближайших пятилеток, в течение которых и с экономикой, и с ним самим может произойти все, что угодно, подобные конъюнктурные соотношения являются слабым утешением.

Еще одна заметная тенденция московской «первички» — сокращение доли москвичей в общем потоке покупателей квартир в новостройках (39,5% сейчас против 48% в 2014 году). На их место приходят выходцы из регионов. Это вторичная московская недвижимость больше их не прельщает, с «первичкой» же ситуация иная. Всего два года назад находилось всего 23% желающих купить новое жилье в мегаполисе, тогда как сегодня «провинциалов», мечтающих за счет заемных средств разжиться столичной квартиркой (по большей части двухкомнатной), насчитывается уже 31%. Но будет ли этот показатель расти и дальше, если положение в регионах продолжает ухудшаться день ото дня — большой вопрос.