Где цены на новостройки упали наполовину

Сколько стоили в сентябре самые дорогие и самые дешевые квартиры столичного рынка первичной недвижимости? Почему в одних районах города жилье подешевело, а в других — подорожало? Чего можно ожидать от «первички» в ближайшей перспективе?

По данным аналитиков столичного рынка новостроек, в проектах, не выходящих за пределы «старой» Москвы, за последний год общий объем предложения увеличился на 18,4%. В пересчете на конкретные лоты этот показатель, кстати, выглядит еще более «увесисто» — 21,6% прироста. При этом, подчеркивают аналитики компании Est-a-tet, если рассматривать это явление в контексте отдельных сегментов, то получается, что бизнес-класс столицы потерял к настоящему времени 3,2% своего объема, комфорт-класс прибавил всего 8,8%, а сектора элитного и премиального жилья «поправились» аж в два с половиной раза. Но ощутимее всех «располнел» сегмент бюджетного жилья, где объем готового предложения продемонстрировал практически десятикратный рост.

Но это еще не предел. По словам Владимира Богданюка, руководящего в «Est-a-tet» центром аналитики и консалтинга, к концу 2016 года эксперты ожидают дальнейшего роста объемов первичного жилья. И в первую очередь — в секторе жилья комфорт-класса, поскольку совсем скоро в эксплуатацию будут сдаваться проекты так называемой «первой волны» реновации столичных промзон, стартовавшей в 2014 году.

Вместе с тем стоимость квадратного метра все это время шла вниз. Ее среднестатистическое значение в настоящее время колеблется на отметке в 435,5 тысячи рублей за «квадрат».

Но это — с учетом расценок на объекты высокого ценового сегмента. В которых средневзвешенное падение стоимости квадратного метра составило 5%. Таким образом, вместо 685,8 тысячи рублей в минувшем сентябре в настоящее время квадратный метр жилой площади в них оценивается в 653,2 тысячи рублей. Как можно догадаться по приведенной «вилке цен», все эти объекты не выходят за пределы Центрального административного округа. Наибольшее их количество сосредоточено в границах Пресненского района (35,6%) и Хамовников (17,7%), а наименьшее — в Таганском (3,5%), Красносельком (4%) и Мещанском (0.3%) районах.

Однако среди той массы среднестатистических покупателей столичных квартир, которая в сложившихся условиях позволяет рынку недвижимости худо-бедно демонстрировать не самые плачевные результаты (да и те в основном за счет ипотечных кредитов), такое ценовое понижение, пожалуй, не сыграет никакой роли. Хотя бы просто потому, что в подавляющем большинстве «первичка» в этих районах Москвы представлена объектами бизнес-класса (23% от всего объема предложения в указанных границах), а также новостройками премиального (47%) и элитного (30%) сегментов. Не принимая во внимание апартаменты, самая дешевая квартира в ЦАО — «однушка» площадью 43,8 квадратного метра — оценивается к настоящему моменту в 13,8 миллиона рублей, что явно не по карману подавляющему большинству соискателей ипотечных кредитов.

К тому же, вряд ли такое снижение можно считать долговременным трендом. Как говорит Владимир Богданюк, такая годовая динамика цен в ЦАО связана прежде всего с тем, что прайсы по объектам отражены в инвалютных эквивалентах, поэтому здесь сыграло свою роль изменение биржевого курса доллара и евро. Вряд ли имеет смысл отдельно упоминать о том, что его вектор легко может практически в любой момент смениться на противоположный.

Если же рассматривать конкретно эконом-класс, то здесь удешевление стало особо заметным: к сегодняшнему дню квадратный метр в этом сегменте потерял сразу 43%, достигнув уровня в 120,1 тысячи рублей за штуку. Таким образом самое дешевое первичное жилье подобного уровня в столице в настоящий момент продается за 3,84 миллиона рублей и представляет собой квартиру-студию площадью 31,8 квадратного метра.

Недавнее открытие движения наземного транспорта по Московскому центральному кольцу, вопреки ожиданиям, в обозримом будущем не сможет стать фактором, способным поднять стоимость квадратного метра жилья в проектах, расположенных от него в непосредственной близости.

Значительного улучшения транспортной доступности примыкающих к МЦК локаций, объясняют знатоки рынка, не произойдет по одной простой причине: дорога пролегает вдоль действующих веток метрополитена, просто-напросто дублируя их.

Для покупателей проектов бизнес-класса (а жилье именно такого типа активнее всего строится вблизи МЦК) просто повышенная вариативность выбора городского транспорта не играет абсолютно никакой роли. А покупатели квартир элитного сегмента могут даже снизить свою активность в отношении «прикольцевых» объектов, поскольку видовые характеристики и, что более важно, приватность последних могут ощутимо пострадать из-за приближенности к большим пассажиропотокам.

Пожалуй, выгоду получить тут могут разве что продавцы объектов массового сегмента. Но рост цен в этом случае, уточняют аналитики рынка, будет практически незаметным, максимум около 3%.

Несмотря на то, что риелторы не отрицают факта увеличения общего объема предложения в столице за последние 12 месяцев, они же свидетельствуют: новые объекты на ранней стадии строительства на реализацию за этот же период времени не выводились. Этот нюанс, в сочетании с неизбежным повышением расценок на квартиры по мере роста строительной готовности объектов привел к тому, что за указанное время во многих районах Москвы было зафиксировано увеличение средневзвешенной стоимости квадратного метра. Два десятка из них этот процесс затронул сильнее, чем остальные.

Так, на наибольшую высоту стоимость «первички» поднялась в Мещанском районе — сразу на 107,3%. Также в число лидеров по этому показателю вошли (правда, с куда более скромными показателями) районы Бибирево (+40,2%), Останкинский (+35,8%) и Левобережный (+32,1%). Замкнули список Орехово-Борисово Северное (+11,8%), Крюково (+11,6%) и Алексеевский (+10%).

Столь заметный взлет цен, по мнению аналитиков рынка, объясняется также и тем, что в структуре предложения произошли структурные изменения. Все дешевые варианты с экспозиции вымываются, параллельно им на смену выводятся более дорогие лоты.