На вторичном рынке ждут падения

Что произошло с московской «вторичкой» в начале осени? Какие тенденции преобладают сейчас в этом сегменте недвижимости? Чего ожидает каждый третий покупатель? Ищем ответы у экспертов.

Оценивая результаты своей деятельности в прошедшем месяце, аналитики компании «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости» обнаружили, что впервые за минувшие три года доля сделок купли-продажи подержанных квартир с бюджетом до 6 миллионов рублей достигла отметки в 37% от общего количества операций с недвижимостью на вторичном рынке столичного региона.

Эксперты компании заявляют, что такой рекордный прирост активности покупателей в малобюджетном сегменте объясняется, прежде всего, не снижением стоимости квартир, а исключительно покупательскими предпочтениями. Чаще всего, свидетельствуют специалисты по продажам, граждане останавливали свой выбор на двух типах объектов подобного класса, приобретая либо «однушки», либо двухкомнатные квартиры с маленькими кухнями в домах панельного типа.

Как считает управляющий партнер компании, Мария Толстик, подобные покупательские предпочтения сформировались на московской «вторичке» под влиянием уменьшения доходов населения. В связи с этим границы позволительного для рядовых россиян бюджета покупки значительно сузились. Пытаясь уложиться в его рамки, определенная их часть, возлагая надежды на классическое летнее понижение стоимости объектов, потратила этот сезон на поиски наиболее подходящего предложения, воплотив чаяния в жизнь в первый месяц осени.

Можно предположить, что и более дорогие объекты на московской «вторичке» раскупались бы активнее, и доля сделок с низкобюджетными вариантами была бы выше, но картину несколько портит отложенный ипотечный спрос.

Из-за него, констатируют представители компании «ИНКОМ-Недвижимость», в текущем осеннем сезоне рынок подержанных объектов потерял как минимум 15% покупателей.

По оценке директора «инкомовского» департамента вторичного рынка Сергея Шломы, фактически каждый третий человек из тех, кто может себе позволить в ближайшее время взять ипотечный кредит и выйти на сделку, чтобы решить наболевший жилищный вопрос, предпочитает этого не делать. А поступает он так потому, что ожидает дальнейшего падения ключевой ставки, и, как следствие, уменьшения ставок ведущих банков страны по кредитным продуктам, ориентированным конкретно на вторичное жилье.

Если в прошлом году потенциальные покупатели ориентировались на средневзвешенную докризисную ставку в 12,45%, то проявившаеся в этом году тенденция на смягчение кредитно-денежной политики вкупе с активностью банкиров и соответствующей политикой Центробанка сформировала у них более низкий «порог ожидания». Так что теперь они предполагают, что совсем скоро средняя ставка опустится до 10% годовых.

И, на первый взгляд, у них есть для этого все основания.

Так, к настоящему моменту ведущие кредитно-финансовые организации уже понизили средние годовые ставки по своим базовым программам в диапазоне от 0,5 до 4,05 процента (по сравнению с действовавшими в 2015 году). Одновременно в ряде случаев уменьшился и размер первоначального взноса (15% вместо 20%). Плюс к этому впервые за два последних года на рынке ипотеки для «вторички» можно найти предложения, которые не предусматривают привлечение собственных средств заемщика. Кроме того, можно говорить и о восстановлении системы преференций и маркетинговых акций, которые устанавливают отдельные банки для клиентов конкретных риелторских компаний. В итоге иногда ипотечные ставки для подержанных квартир не только приближаются вплотную, но иногда даже и оказываются ниже тех, которые устанавливаются для «первички» в рамках программы государственного субсидирования. Таким образом, согласно данным Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, средневзвешенная ставка для целевых займов на покупку подержанного жилья на текущий момент колеблется от 12,9% при сумме первоначального взноса в размере 50% стоимости жилья до 13,37%, если таковой покрывает максимум 30%.

Также на столичной «вторичке» наметилась еще одна вдохновляющая тенденция: уменьшение «тела» жилищного кредита. Если еще год назад его размер составлял в среднем 4,1 миллиона рублей, то в настоящее время это уже 3,5 миллиона рублей. Это обусловлено спецификой нынешних покупок на рынке подержанной недвижимости. По сути дела, разъясняют аналитики, нынешняя ипотека выступает скорее как доплата при проведении альтернативных сделок, когда новое жилье приобретают на средства, вырученные при продаже имевшейся недвижимости. Естественно, не стоит сбрасывать со счетов и заметной по сравнению с прошлым годом коррекцией реальных продажных цен на подержанные объекты, а также переход актуального потребительского спроса в сегмент так называемого бюджетного (читай — дешевого) жилья.

Гипотетически рассчитывать на дальнейшее снижение ставок по подобным кредитам, считают в «ИНКОМЕ», вроде бы позволяет и сокращение расходов на их обслуживание. Например, поясняют эксперты компании, если внести в качестве первоначального взноса сразу половину стоимости выбранного на вторичном рынке жилья, а оставшуюся сумму оформить в ипотеку под ту самую усредненную ставку 12,9% на те же средневзвешенные 20 лет, то при типовом размере кредита в размере 3,5 миллиона рублей необходимо будет вносить по графику ежемесячно примерно 40,8 тысячи рублей. А вот если процентная ставка понизится до 10%, то при условии сохранения на прежнем уровне всех остальных параметров ежемесячный платеж будет ниже более чем на 17%(в среднем около 33,8 тысячи рублей). Однако необходимо понимать, что если в этих условиях образовавшийся на рынке отложенный спрос начнет одномоментно реализовываться, то в сегменте неизбежно случится сокращение объема самых выгодных предложений. Тогда условия торга по ним, само собой, будут серьезно ужесточены.