Кто из застройщиков не переживет кризис

В недавней беседе с представителями СМИ зампред правительства Подмосковья Герман Елянюшкин заявил, что в нынешней ситуации любой застройщик рискует легко оказаться на месте скандально известного «СУ-155». «СП» обратилась к девелоперам региона с просьбой разъяснить ситуацию, ответив на три главных вопроса.

1. Действительно ли складывающаяся на рынке ситуация является высокорисковой для застройщиков?

— Конечно, ни одна компания, и речь здесь идет не только о строительной отрасли, не может быть уверена в своем безоблачном профессиональном будущем ни на 101%, ни на 100%, — говорит директор по стратегическому развитию ФСК «Лидер» Павел Брызгалов. — Всегда есть внешние риски, на которые компания повлиять не в силах, но которые могут внести серьезные корректировки в ее работу. При этом, если сравнивать сценарии развития ситуации в 2008—2009 годах и сейчас, то очевидно, что большинство застройщиков извлекли из прошлого кризиса верные уроки и сегодняшнее экономическое положение им переносить легче.

Кстати, у «СУ-155», отмечает он, проблемы возникли не из-за обострения ситуации в экономике, там были структурные ошибки, ошибки в управлении финансовыми потоками, которые накапливались не одним днем, плюс свою лепту внесла работа компании по ЖСК, а в этой схеме, в принципе, больше всего «темных пятен».

А сегодня главное условие выживаемости девелоперского бизнеса — это гибкость, подчеркивает исполнительный директор компании «ФЦСР» Павел Телушкин:

— Начиная проект продолжительностью, скажем, в пять лет, нельзя рассчитывать на то, что он будет работать как часовой механизм на протяжении всего периода реализации. Нужно быть готовым к резким колебаниям спроса и изменениям покупательских предпочтений.

Конкретно в Московском регионе, уточняет руководитель аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet Юлия Сапор, ситуация для девелоперов достаточно рискованная:

— К застройщикам повысились требования со стороны властей: страхование ответственности, требования к уставному капиталу, перспектива налога на непроданные квартиры и создание компенсационного фонда приведут к тому, что на рынке смогут комфортно существовать в основном крупные компании. Многие застройщики выпускают новые корпуса и проекты по более низким ценам, часть из них работает на границе рентабельности.

Однако все это, по ее словам, не трагично. И излишне драматизировать ситуацию, добавляет управляющий партнер ГК «ВекторСтройФинанс» Андрей Колочинский, не следует. Начиная с весны 2016 года, отмечает он, наблюдается устойчивый рост покупательского спроса, снижение стоимости ипотечного кредита и стабилизация экономической ситуации, которые позволяют смотреть в будущее с осторожным оптимизмом.

2. Какие трудности сейчас являются основными для застройщиков и можно ли их как-то избежать?

Перечисляя проблемные моменты, Юлия Сапор выделяет пять основных: увеличение себестоимости строительства, рост требований со стороны властей, высокий уровень конкуренции, более разборчивый покупатель и снижение платежеспособности населения. В таких условиях, поясняет Павел Брызгалов, сложнее остальных приходится, безусловно, небольшим и начинающим компаниям, ведь они не могут ни предоставить покупателю отчет о прошлом опыте, ни опереться на свой авторитет, который крупные организации нарабатывают годами ежедневной работы.

Управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая отмечает: проблем у застройщиков много. Это и труднодоступность проектного финансирования, и административные барьеры, и нехватка квалифицированных рабочих рук, и многое другое. Однако, на ее взгляд, наиболее важным вопросом сегодня остается обязанность девелоперов возводить социальную инфраструктуру:

— Если размеры проекта достигают определенной нормы, застройщик все равно должен строить социальные объекты, даже если в локации предостаточно детских садов, школ или поликлиник. Кроме того, по-прежнему с большим трудом город принимает на свой баланс построенные социальные объекты. Нередко новоселы не могут воспользоваться социальной инфраструктурой только потому, что затягивается процесс передачи ее городу, и застройщик никак не может на это повлиять. Считаю, властям необходимо разработать четкие регламенты передачи «социалки» городу.

Кроме того, она полагает, что в будущем году самые большие риски будут связаны со вступлением в силу изменений в Закон № 214-ФЗ, которое пройдет в два этапа (часть поправок начнет применяться с 1 января, а другая — с 1 июля). Конечно, констатирует специалист, в большинстве своем эта реформа направлена на усиление контроля над девелоперским бизнесом и повышение защищенности дольщиков, и старание властей обезопасить покупателя, как более уязвимого участника долевого рынка, нельзя не поддержать. Но в то же время поправки, касающиеся повышения уставного капитала, введения компенсационного фонда и появления государственного списка девелоперов могут заметно осложнить жизнь малых фирм-застройщиков.

На взгляд же Андрея Колочинского, главная проблема для девелоперов сегодня — это подключение коммуникаций.

— Около 60% всех бюрократических процедур, через которые проходит застройщик, чтобы реализовать проект, связаны именно с этой задачей. Как правило, на разного рода согласования уходят месяцы, что серьезно задерживает реализацию проекта и, в конечном счете, способствует его удорожанию как для застройщика, так и для покупателя.

Тем не менее, считает эксперт, прогресс в области подключения коммуникаций уже виден. Например, утверждаются единые регламенты присоединения к коммуникациям «МОЭК» и «Мособлгаза». Также была отменена выдача разрешений Мосгорстройнадзора на строительство небольших объектов коммунальной инфраструктуры.

Павел Телушкин уверен, что самая главная нынешняя «беда» всех девелоперов — отсутствие долгосрочного и доступного кредитования:

— Сегодня ставки по кредитам для застройщиков колеблются в диапазоне 15−20% годовых. При этом строительство жилого комплекса — это мероприятие длиной в 3−5 лет, и не стоит забывать об инфляции, которая в реальности составляет около 20% в год. В таких условиях кредит становится скорее фактором обременения для проекта. Более того, проектное финансировании зачастую получить непросто, ведь банки выдвигают очень жесткие требования. Если бы девелоперы могли рассчитывать на «длинные» и дешевые деньги, то в принципе можно было отменить долевое строительство. Кредитная финансовая подушка позволяла бы сначала построить здание, и только затем реализовывать его на рынке. Проблема обманутых дольщиков и долгостроев решилась бы сама собой.

В то же время, оговаривается спикер, доступность кредитования является, скорее, не отраслевой проблемой, а трудностью для всей экономики в целом. И здесь необходимо корректировать всю кредитно-денежную политику.

3. По какому сценарию может пойти строительный рынок в России в ближайшие полгода-год, и насколько высока вероятность возникновения в этой сфере критических ситуаций?

Непредсказуемость общей экономической и политической конъюнктуры, считает Юлия Сапор, затрудняет возможности для прогнозирования развития рынка.

— Но если говорить о тенденциях внутри рынка, то основной вектор развития при сохранении в общих чертах текущий экономической платформы — это сокращение бюджетов покупки и оптимизация предложения для удовлетворения спроса с более низкой покупательской способностью плюс ужесточение требований к застройщикам и укрупнение девелоперских компаний под давлением этих факторов.

И Андрей Колочинский, и Павел Телушкин не считают, что рынок ожидают каких-либо крупные катаклизмы.

Макроэкономические показатели, уверяет Колочинский, постепенно улучшаются, цены на нефть стабилизировались, а рубль укрепляется. И все эти факторы, полагает эксперт, будут способствовать восстановлению экономики в 2017 году:

— По базовому прогнозу Минэкономики в следующем году ожидается рост ВВП на 0,7%. Если экономика будет расти, то и клиентский поток не исчезнет. Допускаю, что в случае ухудшения экономического положения власти выработают новые меры поддержки, но уже девелоперов. К примеру, снижение стоимости проектного финансирования и упрощение процедуры подключения к городским коммуникациям позволят снизить стоимость жилья, что привлечет новых покупателей.

— Сейчас, — резюмирует Павел Телушкин, — необходимо понаблюдать за развитием политической ситуации. С приходом к власти в США нового президента отношения между Россией и Западом начнут налаживаться, увеличится вероятность отмены санкций. Тогда все рынки, включая и жилищный, получат дополнительный импульс к восстановлению.