Ипотека только для счастливчиков

Программа ипотеки с господдержкой свернута. Действительно ли рынку недвижимости от этого не стало хуже? И верно ли то, что кредитные программы банков реально стали доступнее для населения?

Как утверждал в беседе с представителями СМИ директор Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) Михаил Гольдберг, в феврале прошлого года период падения выдачи ипотечных кредитов (начавшийся в 2015 году) сменился периодом роста их выдачи. На этом фоне АИЖК ожидает, что в 2017 году при выдаче займов на приобретение жилья будет не просто достигнут высокий показатель, а поставлен абсолютный за всю историю рекорд (минимум, который ожидается по итогам грядущего декабря — 1,7 триллиона рублей).

Интересно, что Гольдберг признал — столь высоких результатов 2016 года удалось достичь только благодаря активации программы государственного субсидирования ипотечных ставок. А ее, как заявил первый зампред российского правительства Игорь Шувалов, продлевать больше не планируется.

Почему — он популярно объяснил в своем докладе на недавнем совещании Владимира Путина с членами правительства. Коммерческие банки, подчеркнул он, уже предлагают ипотечные ставки от 12 и ниже процентов, а в рамках антикризисного плана правительство как раз и добивалось того, чтобы ставка для заемщика была не больше 12%. «Когда мы принимали это решение о субсидировании, — особо отметил Шувалов, — в этот период времени банки предлагали от 15 до 20% годовых. Было практически невозможно предлагать такой продукт на рынке». Также он выразил надежду, что в течение 2017 года будет понижена как ключевая ставка ЦБ РФ, так и проценты по ипотечным кредитам от «Сбербанка», ВТБ24 и других коммерческих банков, следовательно, ипотека станет еще доступнее для россиян.

Тем временем кредитно-финансовые организации в отсутствие программы господдержки, замечают аналитики компании «МИЭЛЬ», выводят на рынок довольно нестандартные продукты. И, пожалуй, назвать их безусловно доступными для населения можно только с определенной натяжкой, поскольку под них попадает очень мало число счастливчиков.

Так, например, «Уралсиб» продвигает собственную версию «ипотечных каникул», устанавливая для заемщиков пониженный платеж. Это предложение, по мнению ряда представителей экономического сообщества, по достоинству оценят молодые покупатели квартир в строящихся домах, вынужденные до момента сдачи их в эксплуатацию арендовать жилье. Стоит отметить, что срок подобных каникул ограничен всего 12−24 месяцами при условии, что держатели кредита внесут в качестве первоначального взноса как минимум 20% от стоимости объекта. Годовая ставка при этом варьируется в диапазоне от 12,75% до 13,25%.

Правда, конкретные размеры и сроки этого самого снижения не детализируются. Это, в свою очередь, ставит под сомнение заявления отдельных экспертов о том, что подобные «каникулы» позволят комфортно совмещать взносы по ипотеке с арендными платежами. Что особенно актуально на фоне сообщений о продолжающейся волне банкротств застройщиков и стремлении арендаторов к повышению ставок найма.

Банк «Возрождение» предлагает гражданам в довесок к ипотеке взять на себя еще один, теперь уже потребительский, кредит на ремонт купленной квартиры. Учитывая тот факт, что порядка 40% покупателей квартир эконом-класса сознательно выбирают «голые» стены, а 50% владельцев новых объектов с отделкой от застройщика переделывают ее в первый же год, риелторы полагают, что это предложение будет весьма востребовано на рынке. Потому что, во-первых, по словам исполнительного директора «МИЭЛЬ-Загородной недвижимости» Людмилы Цветковой, при сумме кредита в 1 миллион рублей на срок 7 лет программа позволяет сэкономить 117 тысяч рублей, а, во-вторых, годовая ставка этого продукта заметно занижена — 13,5% вместо общераспространенных 16%.

Впрочем, любители несложных математических вычислений наверняка могут заявить, что 117 тысяч рублей — крайне малоутешительная выгода для заемщика на таких условиях. Как ни крути, а в первые несколько лет ему придется «тянуть» сразу 2 кредита, что далеко не всякому было под силу и в более спокойные годы, что уж говорить о теперешнем уровне платежеспособности граждан. Кроме того, для получения данного кредита на ремонт в качестве залога обязательно должна выступать сама приобретаемая и ремонтируемая квартира. Кстати, по подобному пути идет также и банк ВТБ24. Полученные в этой кредитно-финансовой организации средства можно потратить не только на ремонт, но и на любые другие цели, от покупки мебели до приобретения автомобиля. Ставки, естественно, также снижены относительно среднерыночных по потребкредитам (до 15,5%).

Конечно, на рынке ипотечного кредитования представлены продукты и с гораздо более низкими годовыми ставками. Например, одна из программ банка «Абсолют» («Честная ставка») предполагает, что годовые в размере 8,7% будут действовать не в течение ограниченного времени, а устанавливаться на весь период кредитования, размер первоначального взноса при этом напрямую зависит от срока ипотечного займа. Схожие условия предлагает и «ВТБ Банк Москвы», предлагая ипотеку под 10,6% годовых на весь период действия договора с минимальным первоначальным взносом в размере 10% (для держателей зарплатных карт банка) или 15% (для всех остальных заемщиков). Есть и вовсе невиданная до сегодняшнего момента на отечественном кредитном рынке программа — ипотека с отрицательным взносом. Ее предлагает «СМП Банк». Согласно ее условиям, на счет покупателей квартир (без первоначального взноса) застройщик после регистрации ДДУ в Росреестре перечисляет оговоренные заранее денежные средства. Примечательно, что именно такие банковские продукты и стали одним из главных катализаторов катастрофического разрушения ипотечного рынка в США, трансформировавшегося потом в мировой финансовый кризис 2008 года.

Однако подавляющему большинству потенциальных заемщиков эта группа ипотечных программ недоступна, поскольку распространяется на крайне ограниченный пул квартир в определенных проектах от конкретных застройщиков. Им, как и прежде, только и остается, что в перспективе надеяться на улучшение своего финансового положения да уповать на анонсированное снижение ключевой ставки.

Однако и эти надежды вполне могут остаться несбыточными.

Во-первых, в ходе состоявшегося 3 февраля заседания совета директоров Центробанка было принято решение сохранить ключевую ставку на прежнем уровне (10%). Само собой, комментарий к данному решению позволяет надеяться, что уже в марте этот показатель будет снижен, так как к этому предрасполагают рекордно низкий уровень инфляции и устойчивость курса рубля. Возможно, в статистических отчетах темпы инфляции действительно выглядят невысокими, но, например, строителей Ярославской области очень интересует вопрос — на каком таком основании за последние 4 месяца отпускная стоимость кубометра пиломатериалов в регионе поднялась сразу на полторы тысячи рублей? Так что как в реальности сложится экономическая ситуация к очередному заседанию банковской «верхушки» — по-прежнему большой вопрос.

Во-вторых, некоторые независимые Бюро кредитных историй (БКИ) пришли к выводу, что за 2016 год (признанный, как уже отмечалось в начале материала, нашими властями весьма успешным) количество просрочек по ипотечным платежам в количественном выражении резко возросло. Так, объем просроченных более чем на 90 дней кредитов достиг 160 миллиардов рублей (+20% за минувший год). Правда, АИЖК, а также представители ТОП-5 крупнейших банков России поспешили заявить, что эта информация не соответствует действительности. Однако общение журналистов «СП» с рядовыми держателями ипотечных кредитов позволяет предположить, что позиция БКИ гораздо ближе к реальному положению вещей.