Россиян учат не доверять застройщикам

Несмотря на все экономические трудности, объемы ввода в эксплуатацию нового жилья в целом по стране продолжают увеличиваться. Например, в Москве, как заявил мэр города Сергей Собянин, в границах одной только промзоны бывшего завода «ЗиЛ» в скором времени будет возведено более 6 миллионов квадратных метров недвижимости (400 тысяч — до конца этого года) и проложено порядка 30 километров автомобильных дорог.

При этом уровень «подкованности» граждан в вопросах покупки жилплощади даже в столице, отмечают представители риелторского сообщества, довольно низок и оставляет желать лучшего. Этот факт, отмечает, в частности, управляющий партнер компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая, очень часто выходит покупателями боком. И действительно, в том же Подмосковье на 1 мая 2017 года в реестр обманутых дольщиков было включено уже 4619 человек, тогда как еще в январе, по утверждению губернатора региона Андрея Воробьева, их оставалось (!) всего 3000.

Но даже если все проблемы разрешаются благополучно, то неприятный осадок от пережитого ощущается новоявленными собственниками еще очень долго, что в итоге может привести к абсолютному разочарованию от приобретения. Однако этого вполне можно избежать, если знать наперед, чего не нужно делать, еще на этапе выбора будущего места жительства.

Во-первых, риелторы настоятельно не рекомендуют гражданам переоценивать собственные финансовые возможности. На сегодняшний день ситуация такова, что и порог входа на «первичку» низок как никогда, и ставки по ипотечным кредитам за последние несколько месяцев ведущие игроки банковского сектора заметно снизили.

На этом фоне у людей вполне может сложиться мнение, что взять квартиру по ипотеке очень легко, и это доступно практически каждому. Но это ощущение обманчиво. Мало кто на волне такой «эйфории доступности» задумывается: а каким, собственно, образом, придется отдавать кредит, достаточно ли стабильна имеющаяся на момент подачи заявки в банк работа, хватит ли отложенной «на черный день» заначки (если таковая вообще есть), чтобы покрыть ежемесячные платежи на период возникновения форс-мажоров?

В ипотеку, считают, в частности, эксперты «Метриум Групп», стоит влезать только в том случае, если потенциальный заемщик сможет безболезненно отрывать от своего месячного бюджета половину в счет погашения займа, имея в загашнике некий «резервный фонд», размер которого не ниже шести систематических взносов.

Во-вторых, потенциальным владельцам квартир в новостройках не нужно быть слишком наивными и рассчитывать, что менеджер по продажам, каким бы честным человеком он ни казался на первый взгляд, добровольно расскажет не только о достоинствах, но еще и обо всех недостатках того или иного проекта (а в том, что они гарантированно имеются, сомневаться не приходится).

Поэтому даже самому непритязательному и доверчивому покупателю нужно учиться задавать в процессе беседы самые каверзные и неудобные вопросы. Например, такие:

Частным или муниципальным будет детский сад, который строится во дворе? На какое количество очередей рассчитан проект? Долго ли будет функционировать расположенная по соседству другая строительная площадка? Не появится ли в скором времени на живописном пустыре какая-нибудь унылая высотка, которая будет портить весь вид? А можно ли ознакомиться с утвержденными градостроительными планами по развитию прилегающих территорий?

Для получения наиболее исчерпывающей информации риелторы советуют не стесняться и заранее составлять развернутый опросный лист, чтобы в процессе беседы, вводить которую в выгодное для себя русло все менеджеры мастера, не упустить что-то важное.

В-третьих, граждане не должны быть слишком доверчивыми и принимать на веру слишком критичные или, наоборот, чересчур восторженные отзывы о том или ином проекте на «первичке». Мониторинг тематических форумов и групп в соцсетях — это, конечно, хорошо. Но не стоит забывать, что волну критики с использованием откровенно фейковых аккаунтов нередко поднимают ближайшие конкуренты, а нивелируют ее посредством экзальтированно-позитивных постов с использованием пользовательских эрзац-страничек либо непосредственно девелоперы проекта, либо нанятые им в специализированных контент-маркетинговых агентствах и на биржах копирайтинга специалисты.

Истина же, как справедливо замечают знатоки вопроса, всегда где-то посередине. А для ее поиска надо задавать прямые вопросы как критикам, так и защитникам проекта. Но лучше всего попытаться выяснить волнующий нюанс непосредственно с представителем застройщика и оценить его реакцию.

В-четвертых, никогда не стоит расслабляться, если застройку ведет девелопер с громкой репутацией. Ярким примером того, что даже самая маститая компания может в одночасье превратиться в банкрота и аутсайдера рынка, служит история со скандально известным СУ-155, чьи объекты теперь приходится достраивать едва ли не всем миром. В то же время не слишком раскрученные или вовсе малоизвестные застройщики, чтобы заработать себе репутацию или укрепиться на рынке, наоборот, не только могут предложить потенциальным покупателям свежие и интересные архитектурные решения, но еще и бывают в состоянии ввести проект в эксплуатацию даже раньше заявленного срока.

В-пятых, бездумно гоняться за внушительным метражом тоже не следует. Нет, конечно, габаритное жилье с оригинальной плнировкой — это, конечно, хорошо. Но исходить при подборе квартире следует не просто из ее размера, а из насущной необходимости. Потому что за каждый квадратный метр, не несущий какой-либо функциональной нагрузки, собственнику впоследствии придется заплатить немалую цену. Причем, вероятно, несколько раз. Сначала — в процессе сдачи квартиры заказчику в виде наценки за лишние «квадраты», а потом — в составе налога на имущество.

Гораздо логичней в нынешних условиях выбирать квартиры прямоугольной формы. Именно в них есть возможность спланировать максимально рациональное жилое пространство.

Наконец, простодушно рассчитывать на одновременную сдачу в эксплуатацию и жилья, и прилегающей инфраструктуры тоже в корне неверно. Естественно, сейчас практически каждый жилой комплекс анонсируется в привязке к ней. Однако реалии рынка таковы, что вся инфраструктура обустраивается в самую последнюю очередь (если до нее у девелопера вообще доходят руки). Получая ключи от новенькой квартиры, следует отдавать себе отчет, что повести детей в обещанный детский сад или школу уже на следующий день (или даже в следующем месяце) едва ли получится. Само собой, из этого правила бывают счастливые исключения, но они, к сожалению, довольно редки.

К слову, также со здоровой долей скептицизма нужно воспринимать и информацию от застройщика о времени, которое придется потратить на путь до ближайшей остановки общественного транспорта или какого-то иного условного ориентира вроде центра города. Все дело в том, что, доводя подобные данные до потенциального покупателя, застройщик не учитывает ряд субъективных факторов. Например, среднюю скорость ходьбы конкретного человека или его персональную манеру езды, вероятные дорожно-транспортные происшествия и заторы на дорогах, ремонтные работы и так далее. Следовательно, чтобы убедиться в том, насколько указанные сведения коррелируют с действительностью, лучше всего пару-другую раз совершить самостоятельное путешествие от выбранного жилого комплекса до приоритетных мест назначения.