Недвижимость-2018: Доходы населения упадут, а цены на жилье не вырастут

По словам специалистов Национального агентства финансовых исследований (НАФИ), за минувший год представления отечественного бизнеса о текущем состоянии дел не претерпели никаких изменений. Результаты всероссийского опроса глав предприятий свидетельствуют: 40% предпринимателей оценивают финансовую ситуацию как «хорошую» и даже «очень хорошую». Еще 43% полагают, что она «средняя», и лишь 16% респондентов видит все в негативном свете. При этом чаще всего оптимистичные оценки дают представители малых предприятий, в то время как средние довольно осторожны в высказываниях. Таким образом, отмечают аналитики НАФИ, практически «в ноль» повторяются итоги аналогичного опроса, проведенного ими годом ранее.

И действительно, как минимум представителям девелоперского бизнеса жаловаться на уходящий год вроде бы не приходится. Например, в 2017 году Банком России 5 раз принимались решения о понижении ключевой ставки. В результате, согласно данным ЦБ РФ, привело к тому, что среднее значение ставки по ипотечным жилищным кредитам для готовых домов снизилось с 11,54% до 10,05%, а в секторе долевого строительства — с 10,77% до 9,88%. Это, полагают, в частности, аналитики «Метриум Групп», повысило доступность займов на приобретение жилья среди россиян.

Так, в одной только Москве, уверяют они, с января по октябрь 2017 года число сделок с привлечением ипотечного капитала выросло до 41,4 тысячи против 35 тысяч в аналогичном периоде прошлого года. В оющем и целом на рынке недвижимости доля ипотеки достигла 42% (+7% к прошлогоднему уровню), а в отдельных проектах так и вовсе перевалила за 50%.

Конкретно на рынке первичного жилья, согласно информации Росреестра, за этот же период было заключено без малого 42 тысячи договоров долевого участия (в 2016 году таковых было зафиксировано зметно меньше — 26,9 тысячи). Повышение интереса к столичным новостройкам, свидетельствуют «метриумовцы», в относительном выражении составил 56%. По сравнению с другими крупнейшими региональными рынками это самый высокий показатель.

Однако текущие прогнозы на ближайшее будущее в отличие от результатов 2016 года все больше наполняются пессимизмом. Так, пару лет назад ухудшения после новогодних каникул ожидали 8% бизнесменов, теперь же их число увеличилось более чем в два раза. В 2015 году на улучшение делового климата надеялись 45% респондентов, а никаких изменений не ожидало 18% опрошенных, а на излете 2017 года эти показатели изменились, соответственно, до 36% и 30%. Как и впредыдущем случае, негативные сценарии будущего звучали из уст руководителей среднего бизнеса, а к позитиву были склонны представители малого.

По словам руководителя направления корпоративных исследований Аналитического центра НАФИ Ольги Стасевич, степень пессимизма в сфере малого и среднего предпринимательства упала до уровня активной фазы финансового кризиса 2014 года. Этот факт является доказательством того, что отечественная экономика до сих пор пребывает в состоянии рецессии, выход из которой, увы, пока так и не удался. В том числе и потому, что принятые государством программы поддержки не смогли в корне перелдомить тревожную ситуацию.

В наиболее негативном свете, подчеркивает эксперт, видят ближайшее будущее предприниматели, занятые в сфере обработки и в строительном секторе. Бизнесмены демонстрируют пассивность, не желают развивать и масштабировать собственное дело производство, повышать его конкурентоспособность.

И, надо сказать, такие настроения возникают отнюдь не на пустом месте.

В той же Москве, по утверждению аналитиков «Метриум Групп», суммарная площадь находящихся в продаже объектов в течение 2017 года увеличилась на 21% и достигла отметки в 3,5 миллионов «квадратов». Само собой, количество самих объектов также выросло, и теперь на экспозиции их насчитывается 49,95 тысячи (+23% к итогам 2016 года). При этом 30% совокупного покупательского спроса в столичном регионе, подчеркивает участник партнерской сети CBRE, гендиректор «Метриум Групп» Наталья Круглова, приходится всего лишь на 12 новостроев из имеющихся 305, причем 50% самых продаваемых домов располагаются на периферии мегаполиса, за пределами МКАДа. В таких условиях ни о каком повышении среднерыночных цен, естественно, разговоров быть не может. Несмотря на незначительное увеличение номинальной стоимости квартир в отдельных классах, к концу нынешнего года в целом по сегменту квартир расценки упали еще на 2%.

В число усугублящих положение дел бизнес-сообщества, отмечают в НАФИ, предприниматели называют возрастание налоговой нагрузки, а также увеличение числа неналоговых платежей, рост так называемых «кассовых разрывов», потерю средств в связи с отзывом банковсикх лицензий у кредитно-финансовых организаций, а также ужесточение требований федерального закона «О противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма».

Что же касается конкретно рынка недвижимости, то первостепенным сдерживающим фактором его развития, полагают в «Метриум Групп», остается снижение реальных располагаемых доходов граждан. Например, согласно данным Мосгорстата, только за первые шесть месяцев 2017 года доходы москвичей упали в среднем на 4,3%, а в июле и августе — еще на 5% и 4,3% соответственно. Нетрудно представить, что присходит с этим показателем в других, не таких экономически благополучных регионах страны. И даже если в первой половине 2018 года в сегменте новостроек будет наблюдаться рост девелоперской активности, то уже во втором полугодии он, скорее всего, под давлением вступающих в силу новых жестких мер и требований в сегменте, сменит вектор движения на противоположный. Соответственно, расстановка сил в девелоперском бизнесе при этом может серьезно поменяться.

Конечно, и рынок недвижимости, и вся строительная отрасль в целом имеют свои внутренние проблемы, резюмирует управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая. Однако ключ к преодолению рецессии, по ее мнению, только один — рост экономики. К настоящему моменту впервые за три последних года, обращает внимание эксперт, наблюдалась положительная динамика ВВП. Но, к сожалению, она не сопровождалась ни ростом инфляции, ни увеличением доходов россиян, хотя подобная ситуация с точки зрения экономики является парадоксальной, особенно если принять во внимание тот факт, что инфляция не только не выросла, но еще и пробила планку целевого показателя, установленного Центробанком. Следовательно, развивает мысль эксперт, имеющийся экономический рост по большей части связан лишь со внушительными госзаказами в «оборонке» и инфраструктурных проектах, а они мультипликационного эффекта на все оставшиеся отрасли не дают.