Небогатые украинцы скупают квартиры под Москвой

Любой специалист по продаже недвижимости центрального региона знает как «Отче наш», что все Подмосковье делится на «ближнее», которое слывет более престижным, и «дальнее», куда, как известно, стоящего клиента и днем с огнем не заманишь. Деление это происходит по следующему принципу: все, что находится внутри так называемой «Малой бетонки» (Малое московское кольцо, на автомобильных картах отображаемое как шоссе А-107), считается «ближним», а все, что находится за ее пределами, соответственно, уже является «дальним» со всеми вытекающими отсюда последствиями в виде пониженного спроса и едва ли не демпинговых (по сравнению, естественно, со столицей) цен на жилье.

В настоящее время, по данным крупнейших риелторских агентств региона, на непосредственно соседствующем с самой Первопрестольной рынке подержанного жилья находится в экспозиции порядка 34,4 тысячи объектов недвижимости со средневзвешенной ценой квадратного метра на уровне 83 тысяч рублей с копейками. Примыкающая же к соседним областям часть Подмосковья практически в два раза беднее по количеству готовой к продаже вторичной недвижимости (около 16,9 тысячи лотов). Средняя стоимость жилого «квадрата» здесь, само собой разумеется, ниже (причем тоже довольно заметно — ни много ни мало в полтора раза) и незначительно колеблется на уровне 53,5 тысячи рублей.

При этом аналитики компании «ИНКОМ-Недвижимость», проанализировав статистику сделок купли-продажи за последние четыре года, пришли к очень интересному выводу: за этот срок покупательский спрос на подержанные квартиры в ближнем Подмосковье упал в общей сложности более чем на четверть (-26%), а интерес граждан к аналогичным объектам на окраинах области, напротив, возрос целых 15%.

Объясняя причины столь сильного перепада покупательских предпочтений, руководитель «инкомовского» аналитического центра Дмитрий Таганов считает, что бизнес по продаже жилья в ближнем Подмосковье «подкосили» ровно те же самые факторы, что и в столице. Во-первых, уточняет эксперт, это неуверенность россиян в стабильности своего текущего материального положения, а, во-вторых, значительно упавший с 2014 года уровень их платежеспособности. Кстати, интересный пример последнего приводит исследовательский холдинг Ромир. В 2014 году, констатируют его специалисты, среднестатистическое российское домохозяйство в городе с населением свыше 100 тысяч человек, имея ежегодно порядка 17 тысяч рублей свободных денег, могло купить на эту сумму 281 двухлитровую бутылку напитка Coca-Cola. А уже в ноябре-декабре 2017 года, располагая свободными деньгами в размере 18,4 тысячи рублей, то же домохозяйство могло приобрести на них всего 233 таких емкости с газировкой.

Не стоит забывать еще и о том, что в приближенных к Москве локациях к настоящему моменту сосредоточено фактически четыре пятых всего объема подмосковных новостроек, тогда как на все удаленные остается не более 20%. В связи с этим порядка 35% покупателей предпочитают в последнее время останавливать свой выбор именно на новых, а не подержанных квартирах. Тем более что «классовую принадлежность» недвижимости не стоит сбрасывать со счетов. Если в мегаполисе на бюджетное жилье приходится всего 10%, а квартиры уровня «бизнес» и «комфорт», соответственно, оттягивают на себя 29% и 56%, то в области расклад совершенно иной. Эконом-классу принадлежат тут рекордные 59% новостроек, «комфорт» довольствуется 30%, а на долю дорогого жилья приходится каких-то 11%.

Да и ценовая политика, которую проповедуют местные девелоперы, не в пример мягче той, что придерживаются столичные застройщики. Так, средневзвешенная стоимость одного квадратного метра жилья в новых проектах в ближнем Подмосковье достигает отметки в 81 тысячу рублей, а в дальнем — 51,2 тысячи рублей. Само собой разумеется, что столь мизерная разница в стоимости нового и подержанного «квадрата» не могла не спровоцировать переток покупателей со вторичного на первичный рынок.

Что касается роста спроса на подержанные квартиры в отдаленных районах Подмосковья, то его Дмитрий Таганов объясняет увеличением миграции людей из сопредельных областей. Кроме того, свою лепту в этот момент вносит и ощутимый поток переселенцев с Украины. Тот бюджет, которым они располагают, развивает мысль специалист, весьма и весьма ограничен, да и времени на «смотрины» у них особо нет. Для этой категории покупателей крайне важно как можно быстрее закрепиться на новом плацдарме, поэтому с их стороны интерес проявляется прежде всего к жилью, расположенному по соседству с московскими производствами. Однако если таковое оказывается не по карману, то ими безо всяких проблем приобретается любое другое, укладывающееся в смету, где бы оно ни располагалось.

По наблюдениям «инкомовских» аналитиков, в пределах ближнего Подмосковья наиболее востребовано жилье в таких поселениях как Балашиха, Химки, Мытищи, Красногорск, Люберцы, Одинцово и Раменки. В разряд фаворитов же дальнего Подмосковья, в принципе, попадают все крупные населенные пункты и сопредельные с ними территории, которые могут похвастаться удобным транспортным сообщением со столицей, но при этом некоторые города выглядят чуть более привлекательными, чем все остальные. В частности, на юге это граничащий с Калужской и Тульской областями (главными «поставщиками» внутренних мигрантов) Серпуховский район, а на севере лидерство пока удерживает Дмитров.

Тем более что размер дисконта, на который соглашаются в процессе торга продавцы недвижимости, также льет воду на мельницу продаж в дальнем Подмосковье. При том, что само количество сделок со скидками что в Москве, что в целом по области остается неизменным (на уровне 85%), то их размеры находятся в прямой зависимости от местоположения объекта.

Например, в столице средний размер дисконта составляет 8,3% от первоначальной стоимости. В ближнем Подмосковье продавцы «скидывают» чуть больше, порядка 10%. А вот уже в дальнем Подмосковье девять торговцев из десяти в готовы уступить явному покупателю сразу 15% (причем в отдельных случаях доходит даже и до 20%).