Как заставить застройщика сдержать свои обещания

Согласно данным аналитиков рынка недвижимости, в настоящий момент спрос на квартиры в новостройках по сравнению с аналогичным периодом докризисного 2014 года вырос более чем на 70%. За один лишь февраль 2018 года было заключено 5,57 тысячи договоров долевого участия (ДДУ), что с лихвой перекрывает показатели практически любого месяца 2017 года (исключение составляют только ноябрь и декабрь). Если подобная тенденция сохранится, то к концу этого года, полагают эксперты, общее число ДДУ вполне может превысить отметку в 60 тысяч.

Но не стоит забывать, что одновременно в столице, как и по всей стране в целом, растет и число обманутых дольщиков. Согласно официальной информации Минстроя России, к началу марта в соответствующий реестр внесено 36,6 тысячи человек. Правда, некоторые представители общественных объединений в защиту прав граждан с подобным статусом утверждают, что эта статистика сильно занижена, и на самом деле армия обманутых дольщиков в России насчитывает более трех миллионов.

Да, Владимир Путин уже распорядился разработать «дорожную карту» по отказу от использования схему ДДУ при строительстве жилых многоэтажек, однако девелоперов лишат права принимать деньги от людей не ранее 1 июля 2019 года (и не факт, что лоббистам не удастся каким-либо образом отодвинуть «час икс» на еще более поздний срок). До этого же времени (а, скорее всего, еще в течение пары-тройки ближайших лет) у большинства россиян иной возможности решить свои жилищные проблемы, кроме как заключить ДДУ с использованием ипотечных средств, пожалуй, не появится.

В этой ситуации одним из способов хоть как-то застраховать себя от произвола со стороны застройщика, по мнению экспертов рынка, является правильно составленный договор долевого участия. Однако загвоздка здесь в том, что единой универсальной формы этого документа в природе не существует, и каждый девелопер вправе самостоятельно разрабатывать его положения.

Само собой, любой ДДУ должен в обязательном порядке содержать ряд обязательных пунктов, без которых он легко может быть признан недействительным со всеми вытекающими отсюда последствиями. Что же именно должно в них отражаться?

Во-первых, это детальное описание самого объекта строительства. В обязательном порядке должен присутствовать его графический план, схема расположения внутри здания (с указанием этажа и порядкового номера), а также информация о типе помещения (квартира, апартаменты и так далее) и размерах общей и жилой площади. Кроме того, здесь же должны приводиться и характеристики самого многоэтажного дома (как минимум точный адрес, этажность, материал стен и перекрытий, общая площадь, категория сейсмостойкости и энергоэффективности).

Во-вторых, это сроки передачи объекта дольщику: конкретная дата или определенное время с момента подписания ДДУ. Также в качестве точки отсчета может фигурировать и иное неизбежное событие, которое произойдет вне зависимости от воли сторон. Вместе с тем стоит обратить внимание, что указание в качестве временного ориентира получение разрешения на ввод в здания в эксплуатацию (РВЭ) или завершение строительства является недопустимым, так как в силу определенных причин данные события могут и не наступить.

В-третьих, в ДДУ должна быть прописана итоговая цена объекта. Речь может идти либо о фиксированной сумме, которую покупатель должен уплатить застройщику по факту регистрации ДДУ в Росреестре, либо о расчете по определенной формуле (например, помноженная на общую площадь объекта стоимость одного квадратного метра). Порядок оплаты также документально оговаривается. Дольщику предоставляется возможность как внести всю сумму единовременно, так и сделать это в течение определенного периода времени.

В-четвертых, это гарантийный срок, в течение которого покупатель имеет право предъявить девелоперу требование об устранении тех или иных недочетов здания и инженерного оборудования, проявившихся в течение определенного срока после начала эксплуатации жилого помещения. Как правило, в течение 5 лет за счет подрядчика должны исправляться дефекты стен, несущих конструкций и фасадов. По работе лифтового оборудования, водопровода, вентиляции, электро- и теплосетей гарантийный минимум составляет 3 года.

В-пятых, застройщик должен указать способ обеспечения собственных обязательств. При невозможности их выполнения эти функции должны передаваться страховым компаниям или поручителю. В таковом качестве с недавнего времени выступает Фонд защиты прав дольщиков. Согласно новым законодательным требованиям, девелопер обязан до момента заключения первого ДДУ перечислить туда взнос в размере 1,2% от строительной себестоимости объекта. Несмотря на то, что данная организация функционирует с октября 2017 года, гарантами по львиной доле новостроек пока еще остаются страховщики.

В-шестых, в грамотном договоре долевого участия должны быть описаны социально значимые объекты, которые в ходе строительства должен возвести девелопер. Правда, стоит особо отметить, что присутствие в ДДУ детсадов, школ, больниц, бассейнов и так далее отнюдь не является гарантией их появления в реальности. За примером далеко ходить не надо, достаточно вспомнить историю борьбы за строительство обещанного девелопером дольщиков красногорского «Мортонграда».

По просьбе покупателей в договор могут быть внесены и дополнительные пункты, хотя девелоперы идут на это крайне неохотно. Но шанс на разрешение этой дилеммы в пользу гражданина заметно возрастает на фоне обострения конкуренции на рынке первичного жилья.

Так, при заключении ДДУ дольщику стоит отдельно оговорить вероятность изменения площади готового объекта. Дело в том, что на практике нередко получается так, что в процессе строительства квартира прирастает лишними «квадратами». Застройщики нередко используют эту ситуацию, чтобы получить с покупателя дополнительную плату за это. Чтобы исключить такую вероятность, следует настоять на внесении в договор долевого участия следующей фразы — «конечная стоимость объекта не зависит от незначительных изменений его площади», тем более что законом допускается отклонение от нормы в пределах 5%. Только следует помнить, что это условие работает в обе стороны, следовательно, требование к застройщику вернуть излишне уплаченное при уменьшении итоговой площади квартиры не всегда уместно.

Когда рекламные материалы о строящемся объекте содержат упоминания о бесплатных машиноместах или отделке под ключ, то подобные опции лучше всего тоже внести в договор. Иначе если у девелопера изменятся планы, и обещанного он в жизнь не воплотит, предъявлять к нему претензии в отсутствие соответствующей строки в документе будет бессмысленно.

В некоторых случаях планы могут измениться не у застройщика, а у покупателя, который под влиянием обстоятельств будет вынужден продать еще не построенную квартиру по схеме переуступки прав требования. Сделать это он сможет только в том случае, если застройщик разрешит. А последние нередко используют это право в корыстных целях, стремясь «раскрутить» гражданина на выплату некоей неустойки за свое согласие. Так что в интересах покупателя настоять на внесении в ДДУ пункта о том, что в случае продажи строящейся квартиры застройщика достаточно будет об этом только уведомить.

Кстати, среди девелоперов частенько находятся любители включить в договор условие об оплате коммунальных платежей покупателем прямо с момента получения РВЭ, особенно если управляющая компания аффилирована ими же. Но вот с точки зрения законодательства собственником дольщик становится после подписания акта приемки-передачи помещения, а до этого платить за «коммуналку» вовсе не обязан. Этот момент также должен присутствовать в договоре.

Еще один девелоперский приемчик «на дурачка» — указание стоимости продаваемой квартиры в неких «условных единицах», не привязанных к обменному курсу конкретных валют. Само собой разумеется, что в текущих экономических условиях покупатель должен пристально следить, чтобы в ДДУ фигурировали исключительно российские рубли.