Американские санкции убивают российский рынок жилья

С самого начала 2018 года до наступления середины лета каждый прошедший месяц демонстрировал прирост спроса по сравнению с аналогичным периодом 2017 года колебался в диапазоне от 5 до 20 процентов. Однако в середине лета эта позитивная тенденция резко оборвалась. Как свидетельствуют наблюдения столичных экспертов, по числу внесенных авансов итоги июля-2018 и июля-2017 оказались одинаковыми. Не спасло ситуацию даже то, что экспертами по продаже недвижимости в последнюю неделю нынешнего июля на экспозицию было выведено в два раза больше объектов, чем было зафиксировано годом ранее. Правда, говорить, что это стало неожиданностью, не приходится: на излете летнего «экватора» вполне предсказуемо на рынок вышли собственники, пытавшиеся заработать на сдаче жилья в ходе Чемпионата мира по футболу.

Впрочем, тот же самый мундиаль, а вернее, его финальная часть, и стал той ложкой дегтя, которая подпортила всю бочку рыночного «меда»: участники рынка расхолодились, взяли отпуска и отправились кто на футбольные стадионы, а кто в фан-зоны. Однако главной причиной «затормаживания» динамики роста спроса в сегменте подержанных квартир стала ипотека, точнее, завершение ипотечного бума, плавно набиравшего обороты с новогодних праздников. Самый пик этого явления пришелся на май 2018. Тогда доля сделок с привлечением заемного капитала достигла небывалых для столичной «вторички» высот — 38,2% в общей массе операций купли-продажи. Более того, результаты первого полугодия на столичном рынке подержанных квартир по подобным сделкам превзошли дынные первых шести месяцев 2017 года почти на треть (+27,6%). Но спустя всего лишь считанные недели количество сделок с ипотекой сократилось до 33,3%. По мнению экспертов в сфере подержанного жилья, это свидетельствует о том, что энергия ипотечного всплеска иссякла. Причины падения предельно прозаичны: те покупатели, для которых сложившийся к середине лета размер ипотечных ставок выглядел психологически комфортным, возможностью приобрести недвижимость уже воспользовались.

Повторения успеха, полагают эксперты, по всей видимости, рынку подержанных квартир в столичном регионе ждать не придется. Потому что в обозримой перспективе процентные ставки по ипотечным кредитам не только не будут опускаться, но и, напротив, станут расти. Потому что Центробанк, учитывая начавшееся скачкообразное ослабление рубля и ожидаемый разгон темпов и уровня инфляции, с большой долей вероятности будет вынужден поднять усердно снижаемую последнее время в угоду политической стабильности ключевую ставку.

Оценивая вероятные итоги августа, эксперт рынка допускают продолжение тенденции к уменьшению спроса на вторичное жилье. Так, в профильном департаменте компании «ИНКОМ-Недвижимость» полагают, что сокращение количества договоров о предоплате по отношению к августу прошлого года оставит 5−10%, принимая во внимание прогнозы СМИ относительно дальнейшего ухудшения экономической обстановки России.

Естественно, безоговорочно верить в худшее и заблаговременно бить в колокола риелторы не хотят. Например, руководитель того же «инкомовского» департамента вторичного рынка Сергей Шлома придерживается мнения, что новые санкции и падение курса национальной валюты — не более, чем страшилки, которыми большинство потенциальных покупателей и продавцов жилья уже не напугать. Это в 2014 году, когда подобное произошло впервые, российский рынок ответил небывалым ажиотажем, констатирует он. Но потом новости об очередных финансово-экономических катаклизмах стали повторяться, и некоторые из них оказывались банальным фейком, развивает он мысль. Такой поворот событий привел к выработке определенного иммунитета у игроков рынка подержанной недвижимости, так что на все подобные заявления они стали реагировать не в пример спокойнее. Так что никакое потенциальное осложнение экономической конъюнктуры в принципе не могло предотвратить выхода заинтересованных лиц на сделки, хотя небольшие паузы, чтобы «вздохнуть и осмотреться» никто не отменял.

Наибольший урон рынок подержанного жилья столице может нанести, соглашается Сергей Шлома, санкционный удар по толпам банковского дела в России — Сбербанку, ВТБ и ещё нескольким организациям. Тогда, как уже говорилось выше, мегарегулятор в лице Банка России будет вынужден поднять размер ключевой ставки, а это, в свою очередь, потащить вверх и ипотечные проценты. К тому же как только займодатели почувствуют, что с ликвидностью наступает напряженка, то они предсказуемо отреагируют на это очередным ужесточением условий к заемщикам.

Это, вполне естественно, приведет к потере рынком части потенциальных покупателей. Интересно, что с большой долей вероятности наиболее пострадавшей стороной окажется, по мнению эксперта, первичный рынок, а ещё точнее — непосредственно застройщики. Для них в этой ситуации существует два серьезных риска. Первый — уменьшение числа дольщиков с ипотекой спровоцирует затормаживание стройки и срыв сроков завершения объекта. Второй — банки повысят ставки по кредитам для девелоперов, что вынудит последних повысить цены на свои объекты.

Однако тем временем внешнеполитические игры уже вносят серьезные коррективы в прогнозы относительно активности покупателей на рынке вторичной недвижимости. Так, вдохновлённые последовавшим в начале года увеличением активности эксперты ожидали, что по итогам 2018 года число закрытых сделок с жильем превысит показатели прошлого года в среднем наполовину. Теперь же они поумерили оптимизм и осторожно предсказывают прирост максимум в районе 15−20%.

Находятся и такие, кто допускает новый виток падения стоимости столичных квартир до очередного дна. Хотя, на первый взгляд, никаких серьезных поводов для подобного беспокойства вроде бы и нет. Это с декабря 2014 года до декабря 2017 года средневзвешенная стоимость свежепостроенного квадратного метра поступательно сокращалась со 195,1 до 177,6 тысячи рублей. К нынешнему же июлю она, наоборот, подросла до 180,6 тысячи рублей. То же произошло и в сегменте вторичного жилья: подержанный «квадрат» подрос с Нового года со 154,4 до 163,5 тысячи рублей. Плюс к этому на «вторичке» аж на целых 300% по сравнению с тем же 2017 годом выросла армия так называемых «консервативных» инвесторов — граждан, приобретающих недвижимость с целью сохранения накоплений. Благодарить за это стоит все тех же российских банкиров, снизивших ставки по депозитам, а также девелоперов, продолжающих активно банкротиться, несмотря на заверения властей о полном контроле ситуации.

Пессимисты (а, скорее, реалисты) от недвижимости не исключают того факта, что последующее обострение социально-экономической обстановки в стране может привести к снижению активности продавцов и возрождению тенденции к переводу рублевых ценников в долларовый эквивалент. Греет душу только мнение экспертов, что при завышенной таким образом стоимости здравомыслящие люди вряд ли будут интересоваться объектом.

Справка «СП»

Пока материал готовился к публикации, стало известно: эксперты Банка России пришли к выводу, что банковские кредиты скоро перестанут дешеветь, а в некоторых случаях могут начать дорожать. Это значит, что ставка кредитования поползет вверх. Связано это с тем, что финансовые организации в среднесрочной перспективе исчерпают потенциал для снижения ставок.

---

Новости недвижимости: Пенсионерку отдают под суд за попытку рассказать СМИ об отключении горячей воды

Пролемы недвижимости: Как выглядит московская «мафия»