Американские санкции убивают российский рынок жилья

Население резко перестало приобретать жилье, а кредиты становятся очень дорогими

6313
Американские санкции убивают российский рынок жилья
Фото: Дмитрий Феоктистов/ТАСС

С самого начала 2018 года до наступления середины лета каждый прошедший месяц демонстрировал прирост спроса по сравнению с аналогичным периодом 2017 года колебался в диапазоне от 5 до 20 процентов. Однако в середине лета эта позитивная тенденция резко оборвалась. Как свидетельствуют наблюдения столичных экспертов, по числу внесенных авансов итоги июля-2018 и июля-2017 оказались одинаковыми. Не спасло ситуацию даже то, что экспертами по продаже недвижимости в последнюю неделю нынешнего июля на экспозицию было выведено в два раза больше объектов, чем было зафиксировано годом ранее. Правда, говорить, что это стало неожиданностью, не приходится: на излете летнего «экватора» вполне предсказуемо на рынок вышли собственники, пытавшиеся заработать на сдаче жилья в ходе Чемпионата мира по футболу.

Впрочем, тот же самый мундиаль, а вернее, его финальная часть, и стал той ложкой дегтя, которая подпортила всю бочку рыночного «меда»: участники рынка расхолодились, взяли отпуска и отправились кто на футбольные стадионы, а кто в фан-зоны. Однако главной причиной «затормаживания» динамики роста спроса в сегменте подержанных квартир стала ипотека, точнее, завершение ипотечного бума, плавно набиравшего обороты с новогодних праздников. Самый пик этого явления пришелся на май 2018. Тогда доля сделок с привлечением заемного капитала достигла небывалых для столичной «вторички» высот — 38,2% в общей массе операций купли-продажи. Более того, результаты первого полугодия на столичном рынке подержанных квартир по подобным сделкам превзошли дынные первых шести месяцев 2017 года почти на треть (+27,6%). Но спустя всего лишь считанные недели количество сделок с ипотекой сократилось до 33,3%. По мнению экспертов в сфере подержанного жилья, это свидетельствует о том, что энергия ипотечного всплеска иссякла. Причины падения предельно прозаичны: те покупатели, для которых сложившийся к середине лета размер ипотечных ставок выглядел психологически комфортным, возможностью приобрести недвижимость уже воспользовались.

Читайте по теме

Повторения успеха, полагают эксперты, по всей видимости, рынку подержанных квартир в столичном регионе ждать не придется. Потому что в обозримой перспективе процентные ставки по ипотечным кредитам не только не будут опускаться, но и, напротив, станут расти. Потому что Центробанк, учитывая начавшееся скачкообразное ослабление рубля и ожидаемый разгон темпов и уровня инфляции, с большой долей вероятности будет вынужден поднять усердно снижаемую последнее время в угоду политической стабильности ключевую ставку.

Оценивая вероятные итоги августа, эксперт рынка допускают продолжение тенденции к уменьшению спроса на вторичное жилье. Так, в профильном департаменте компании «ИНКОМ-Недвижимость» полагают, что сокращение количества договоров о предоплате по отношению к августу прошлого года оставит 5−10%, принимая во внимание прогнозы СМИ относительно дальнейшего ухудшения экономической обстановки России.

Естественно, безоговорочно верить в худшее и заблаговременно бить в колокола риелторы не хотят. Например, руководитель того же «инкомовского» департамента вторичного рынка Сергей Шлома придерживается мнения, что новые санкции и падение курса национальной валюты — не более, чем страшилки, которыми большинство потенциальных покупателей и продавцов жилья уже не напугать. Это в 2014 году, когда подобное произошло впервые, российский рынок ответил небывалым ажиотажем, констатирует он. Но потом новости об очередных финансово-экономических катаклизмах стали повторяться, и некоторые из них оказывались банальным фейком, развивает он мысль. Такой поворот событий привел к выработке определенного иммунитета у игроков рынка подержанной недвижимости, так что на все подобные заявления они стали реагировать не в пример спокойнее. Так что никакое потенциальное осложнение экономической конъюнктуры в принципе не могло предотвратить выхода заинтересованных лиц на сделки, хотя небольшие паузы, чтобы «вздохнуть и осмотреться» никто не отменял.

Наибольший урон рынок подержанного жилья столице может нанести, соглашается Сергей Шлома, санкционный удар по толпам банковского дела в России — Сбербанку, ВТБ и ещё нескольким организациям. Тогда, как уже говорилось выше, мегарегулятор в лице Банка России будет вынужден поднять размер ключевой ставки, а это, в свою очередь, потащить вверх и ипотечные проценты. К тому же как только займодатели почувствуют, что с ликвидностью наступает напряженка, то они предсказуемо отреагируют на это очередным ужесточением условий к заемщикам.

Это, вполне естественно, приведет к потере рынком части потенциальных покупателей. Интересно, что с большой долей вероятности наиболее пострадавшей стороной окажется, по мнению эксперта, первичный рынок, а ещё точнее — непосредственно застройщики. Для них в этой ситуации существует два серьезных риска. Первый — уменьшение числа дольщиков с ипотекой спровоцирует затормаживание стройки и срыв сроков завершения объекта. Второй — банки повысят ставки по кредитам для девелоперов, что вынудит последних повысить цены на свои объекты.

Однако тем временем внешнеполитические игры уже вносят серьезные коррективы в прогнозы относительно активности покупателей на рынке вторичной недвижимости. Так, вдохновлённые последовавшим в начале года увеличением активности эксперты ожидали, что по итогам 2018 года число закрытых сделок с жильем превысит показатели прошлого года в среднем наполовину. Теперь же они поумерили оптимизм и осторожно предсказывают прирост максимум в районе 15−20%.

Читайте по теме

Находятся и такие, кто допускает новый виток падения стоимости столичных квартир до очередного дна. Хотя, на первый взгляд, никаких серьезных поводов для подобного беспокойства вроде бы и нет. Это с декабря 2014 года до декабря 2017 года средневзвешенная стоимость свежепостроенного квадратного метра поступательно сокращалась со 195,1 до 177,6 тысячи рублей. К нынешнему же июлю она, наоборот, подросла до 180,6 тысячи рублей. То же произошло и в сегменте вторичного жилья: подержанный «квадрат» подрос с Нового года со 154,4 до 163,5 тысячи рублей. Плюс к этому на «вторичке» аж на целых 300% по сравнению с тем же 2017 годом выросла армия так называемых «консервативных» инвесторов — граждан, приобретающих недвижимость с целью сохранения накоплений. Благодарить за это стоит все тех же российских банкиров, снизивших ставки по депозитам, а также девелоперов, продолжающих активно банкротиться, несмотря на заверения властей о полном контроле ситуации.

Пессимисты (а, скорее, реалисты) от недвижимости не исключают того факта, что последующее обострение социально-экономической обстановки в стране может привести к снижению активности продавцов и возрождению тенденции к переводу рублевых ценников в долларовый эквивалент. Греет душу только мнение экспертов, что при завышенной таким образом стоимости здравомыслящие люди вряд ли будут интересоваться объектом.

Справка «СП»

Пока материал готовился к публикации, стало известно: эксперты Банка России пришли к выводу, что банковские кредиты скоро перестанут дешеветь, а в некоторых случаях могут начать дорожать. Это значит, что ставка кредитования поползет вверх. Связано это с тем, что финансовые организации в среднесрочной перспективе исчерпают потенциал для снижения ставок.


Новости недвижимости: Пенсионерку отдают под суд за попытку рассказать СМИ об отключении горячей воды

Пролемы недвижимости: Как выглядит московская «мафия»

Новости СМИ2
Новости 24СМИ
Новости Лентаинформ
Последние новости
Цитаты
Валентин Катасонов

Экономист, профессор МГИМО

Сергей Пикин

Директор Фонда энергетического развития

Комментарии
Новости партнеров
Фоторепортаж дня
Новости 24СМИ
Новости Лентаинформ
Новости НСН
Новости Финам
Новости Жэньминь Жибао
В эфире СП-ТВ
Фото
Цифры дня