Рынок недвижимости вступает в голодный год

Пожалуй, вряд ли кто-то возьмется всерьез оспаривать тот факт, что Москва и Подмосковье являются не только одним из немногих локомотивов всего российского рынка недвижимости, но и «лакмусовой бумажкой» его состояния. В этом свете весьма показательно выглядят тенденции, которые выявили эксперты по продаже жилья в этом регионе за последний месяц. Похоже, что разговоры об очередном витке кризиса этого сектора отечественной экономики — отнюдь не пустые «страшилки». Судите сами.

Во-первых, в самой столице действительно хороших квартир не сыскать днем с огнем. Об этом, имея в виду сегмент подержанного жилья, говорят многие аналитики. Так, соответствующее подразделение компании «ИНКОМ-Недвижимость» отмечает, что если на излете лета прошлого года общий объем экспозиции в столице составлял свыше 33 тысяч подобных объектов, то в начале нынешнего октября их осталось немногим более 26 тысяч (-21,1%). Собственная база компании за этот же период времени «похудела» более чем на 22% (7,96 тысячи объектов в августе 2017 года против 6,17 тысячи на начало октября 2018), причем в течение сентября «инкомовская» база пополнилась всего на 806 лотов. В последний раз такое бедное обновление компания переживала в декабре 2005 года и в январе 2006 года (+818 и +789 лотов соответственно).

Как утверждает руководитель «инкомовского» департамента вторичного рынка Сергей Шлома, наиболее весомым фактором, приведшим рынок вторичного жилья в столице к его теперешнему состоянию, является пик так называемого «синдрома разочарованного продавца». Именно сейчас, поясняет эксперт, рынок окончательно покидают собственники, которые еще 3−4 года назад выводили на продажу свои квартиры. К сожалению для них, кризисные пертурбации напрочь убили надежду получить за эти объекты запрашиваемую изначально цену, снижать которую владельцы жилья по разным причинам отказывались.

Этот тренд, по словам Сергея Шломы, приобрел эффект «сарафанного радио», так что новые потенциальные продавцы недвижимости (особенно обладающей схожими техническими характеристиками) в настоящее время предпочитают вовсе не выводить свою собственность на продажу — а вдруг тоже придется сделки ждать, как говорится, до посинения.

В числе прочих причин, вызвавших столь заметное «обеднение» предложения подержанного жилья в столице, эксперты выделяют:

а) перевод долго не раскупающихся квартир в сегмент аренды (в том числе и под впечатлением рассказов «наварившихся» на ЧМ-2018 по футболу);

б) надежды на полную успешную реализацию программы реновации столичного жилья (сработала магия клятвенных обещаний властей);

в) нестабильность экономической ситуации в стране («качели» валютных курсов и постоянное ожидание введения новых антироссийских санкций).

Кроме того, знатоки вопроса не сбрасывают со счетов и замедление товарооборота в связи с заметным увеличением объема ипотечных сделок с подержанными квартирами (порядка 39% к началу сентября 2018 года против 27,3% в то же время двумя годами ранее). Безусловно, рост этого показателя многими проправительственными экспертами подается как однозначно позитивный экономический показатель.

Однако, утверждают «инкомовские» аналитики, у медали есть и обратная сторона — приблизительно четверть потенциальных продавцов вторичного жилья не смогла выйти на рынок из-за того, что оказалась на длительный период времени обремененной как раз таким кредитом, причем даже острая необходимость в изменении условий проживания оказалась не способна переломить эту тенденцию. Конечно, теоретически свою ипотечную квартиру они могли бы продать довольно быстро хоть сейчас. Но, во-первых, это реально только при условии весомой уступки возможному покупателю, на что в сложившихся экономических граждане соглашаются крайне редко, а, во-вторых, процедура реализации таких объектов (при условии согласия банка-кредитора) достаточно сложна.

При условии сохранения этих тенденций, в ближайшем будущем, резюмируют эксперты, столичный рынок подержанных квартир может столкнуться с серьезным дефицитом не только качественных, но еще и самых дешевых объектов, что, в свою очередь, способно спровоцировать рост цен на всю «вторичку» целиком.

Рынок Подмосковья, где коренные (и не очень) москвичи традиционно подыскивали себе дачку по карману, также «подсел на голодный паек» в плане выбора приличных объектов. Например, из десяти поселков, выведенных на продажу в течение всего третьего квартала этого года, застройкой могут похвастаться только два. Для сравнения — за этот же период в 2017 году «встало в строй» 26 загородных проектов, из которых с застройкой было 5.

Объяснять настолько гигантское сокращение предложение (-62% за год) эксперты склонны экономической целесообразностью и циничным расчетом. Как отмечает руководитель «инкомовского» аналитического центра Дмитрий Таганов, кризис не пощадил даже такой, казалось бы, «неубиваемый» сегмент как участки без подряда. В настоящий момент, подчеркивает он, цена реализации УБП вплотную приблизилась к границе его себестоимости, так что заниматься им стало попросту невыгодно. К тому же низкокачественные поселки, дополняет коллегу директор департамента загородной недвижимости «ИНКОМа» Антон Архипов, оказались больше не в состоянии приносить девелоперам прибыль, а на создание принципиально более качественного предложения у последних в большинстве своем не имеется ни кадровых, ни финансовых ресурсов. На это, по оценке специалиста, способно максимум 10% игроков в регионе.

Поэтому сейчас типичный поселок с участками без подряда зачастую не имеет центральных коммуникаций с подземной разводкой, асфальтированных тротуаров и зон отдыха, а может похвастаться максимум разводкой электричества по столбам да отсыпными дорогами из песчано-гравийной смеси. Ни о центральном водопроводе, ни о тем более центральной канализации речи не идет.

Но если УБП хоть в таком формате, но кое-как продолжают жить, то поселкам таунхаусов не повезло гораздо больше — в 2018 году на рынке Подмосковья не было выведено ни одного, а за первых три квартала 2017 года их появилось всего 5 штук. Коттеджам повезло чуть больше, с начала этого года до настоящего времени в регионе появилось 6 таких поселков. И вообще, в процентном соотношении ко всему объему предложения «загородки» в Подмосковье (58,8 тысячи объектов) на долю коттеджей, таунхаусов и дуплексов приходится в совокупности только 13%, малоэтажные дома оттягивают на себя еще 15%, а остальные 72% (рекорд за последние 10 лет!) достается все тем же участкам без подряда.

При этом с точки зрения «классности» на долю элитных объектов приходится 4%, а на долю бизнес-класса и того меньше — лишь 3%. «Комфорт» за год потерял 4 процентных пункта своей востребованности, но его доля сравнительно высока — порядка 12%. Лидерство же безоговорочно удерживает эконом-класс (81% от всего объема предложения, + 3 п.п.).

Однако даже такой непритязательный сегмент загородной недвижимости (УБП), изначально рассчитанный на не самый толстый кошелек, почти не продается. А все потому, что рынок, констатирует Дмитрий Таганов, перенасыщен подобным предложением, особенно если учесть, что более 80% таких проектов, мягко говоря, приемлемым качеством не блещет: коммуникаций нет, инфраструктура отсутствует.

Из-за этого 70% приобретенной «первички» практически нетронутым плавно переплывает на «вторичку», где и подвисает на долгие годы. Единственное, что остается экспертам — надеяться на то, что рынок загородной недвижимости где-то как-то уже развернулся в нужную сторону, и хотя бы через пару лет здесь увеличится доля проектов с какой-никакой застройкой, а не окончательно захлебнется под гнетом «пустой» земли.

---

Проблемы недвижимости: Россияне больше не смогут приобретать недвижимость