В новостройках начали дорожать квартиры

Подводя итоги предпоследнего квартала 2018 года, аналитики рынка недвижимости столичного региона обнаружили интересный факт: количество квартир, выводимых на продажу на нулевом уровне строительных работ (так называемой «стадии котлована») выросло с января более чем в два раза — с 2,5 до 5,4 тысячи объектов. В последний раз подобное увеличение объемов предложения фиксировалось в четвертом квартале 2015 года. Тогда, по данным специалистов компании «Метриум», доля квартир на стадии котлована составляла 48% от общего числа первичных объектов на экспозиции (сейчас это 37%). Правда, потом данные предложения вначале плавно, а потом — скачкообразно пошли на спад, достигнув окончательного «дна» в 12% на излете III квартала 2017 года.

В тот момент, по словам управляющего партнера «Метриума», участника партнерской сети CBRE Марии Литинецкой, девелоперы ждали вступления в силу более жестких «правил игры» в строительном бизнесе. Впрочем, имея определенный временной лаг для маневра (новые требования должны были предъявляться к новостройкам, возводящимся по разрешениям на строительство, выданным после 1 июля 2018 года), застройщики форсировали процесс получения необходимой разрешительной документации, чтобы обойти грядущие ужесточения. Теперь, развивает мысль эксперт, держа в голове очередную «точку невозврата» (1 июля 2019 года, когда все проекты, в которых не были начаты продажи жилья, должны будут реализовываться исключительно с помощью банковских эксроу-счетов), девелоперы еще и ускоряют старты продаж жилья в новых комплексах: если в течение первых 6 месяцев 2018 года состоялось только 7 подобных мероприятий, то в период с июля по сентябрь таковых случилось целых 16.

Соответственно, отмечают эксперты первичного рынка, готовых к продаже первичных квартир (по крайней мере, в сегменте комфорт-класса), стало заметно меньше как в числовом выражении, так и в процентном соотношении. Например, объектов на стадии отделочных работ теперь насчитывается в столичном регионе 3,7 тысячи штук или 25% от общего объема (против 5,5 тысячи штук и 38% в общей доли ранее). Квартир в домах на стадии монтажа этажей сейчас в экспозиции 3,6 тысячи единиц вместо прежних 4,4 тысячи (падение с 30% до 25%). Наконец, меньше всего сейчас квартир в сданных в эксплуатацию зданиях — 2 тысячи объектов или 13% от объема против 2,3 тысячи и 15% ранее.

Казалось бы, при существующем раскладе и с учетом перспективы (пусть и непродолжительной) усиления новой тенденции на первичном рынке логично было бы ожидать снижения средней стоимости нового предложения. Но ничего подобного в этом сегменте рынка недвижимости не происходит. Наоборот, средневзвешенная цена квадратного метра продолжает неуклонно ползти вверх. В течение того же третьего квартала «квадрат» подорожал на 3,3 тысячи рублей (157,7 тысячи рублей сейчас против 154,4 тысячи в июле, +2,2%). Само собой разумеется, что и в целом средний ценник на первичные квартиры за это же время поднялся и к началу октября составлял уже 9,6 миллиона рублей вместо июльских 9,3 миллиона (+3,6%).

Генеральный директор Level Group Кирилл Игнахин склонен объяснять этот парадокс высоким покупательским спросом. Текущие темпы роста числа сделок, считает он. позволили застройщикам очень быстро повышать цены даже в тех проектах, где продажи начались не позднее 1−2 месяцев назад. Конечно, весомый вклад в рост цен внесли и старые проекты, продолжающие пополняться новыми корпусами и очередями. Определенную роль, естественно, играет и внутренний фактор роста капитализации проектов на фоне его известности.

Конечно, дисконт на рынке первичного жилья пока еще никуда не делся, но, кажется, ключевое слово здесь — пока. Потому что, по данным аналитиков из «ИНКОМ-Недвижимости», вместо прежнего средневзвешенного значения в 25% от первоначальной стоимости он теперь колеблется в диапазоне 5−16%, понемногу дрейфуя в сторону уменьшения. Последний раз настолько маленькие скидки, по утверждению знатоков вопроса, существовали на рынке нового жилья пять лет назад, в 2013 году.

Да, в столичном регионе, соглашаются эксперты, все еще можно встретить скидки в размере 25%, вот только случаи эти становятся единичными — раз, и случаются только в сегменте высокобюджетного жилья в пределах самой столицы — два. В Подмосковье же, которое на данный момент похвастаться премиальными новостройками не может, максимум, на что здесь можно рассчитывать покупателю, так это на скидку в 15%, однако чаще всего продавцы соглашаются скинуть только 7%. На присоединенных территориях дисконтная вилка лишь немногим шире, 4−8%. И это при том, что не далее как в августе-сентябре прошлого года, рассказывает руководитель «инкомовского» аналитического центра Дмитрий Таганов, в среднем продавцы новых квартир скидывали при торге порядка 15% от стоимости, а в некоторых случаях готовы были даже скостить без малого целую треть (31%).

Столь серьезная корректировка размера скидок, уверен эксперт, произошла из-за роста покупательской активности (так, согласно «инкомовской» статистике, общее число покупок первичного жилья за год в старой Москве увеличилось к середине октября на 26%, в Подмосковье прирост составил 12%, а на присоединенных территориях — 18%). А на нее, в свою очередь, повлияли два следующих фактора: снижение Центробанком осенью 2017 года ключевой ставки (и, как следствие, снижение ставок по ипотечным кредитам), а также падение доходности банковских депозитов. И коль скоро спрос на недвижимость на текущий момент стабильно высок, то застройщики вполне оправдано не видят особого резона в удешевлении своих проектов в процессе их реализации. Хотя, резюмирует эксперт, по факту тот или иной дисконт все же предоставляется покупателям в семи из каждых десяти столичных новостроек, и практически в четырех из каждых пяти проектов на территории области.

Примечательно, что между покупательским спросом и инвестиционными сделками в настоящее время вполне сложилась обратная связь — чем выше первый показатель, тем ниже второй. И эта тенденция отнюдь не скороспелая: доля инвесторов в общем числе покупателей поступательно снижалась с 40% до 10% в течение целых пяти лет. С одной стороны, объясняют этот сценарий эксперты, застройщики уже не горят желанием привлекать в свои проекты инвесторов, они нацеливаются на более высокую прибыль, так как уверены в том, что возросший покупательский спрос позволит им реализовать все свои проекты и без помощи сторонних игроков. С другой стороны, и сами инвесторы отнюдь не выстраиваются в очередь за приобретениями, поскольку разница в стоимости объектов на стадии котлована и на этапе ввода в строй сократилась сейчас до минимума. Так, если раньше, закупив оптом определенный объем квартир на нулевом уровне, можно было «поднять» на каждой из них от 20 до 30 процентов прибыли, то теперь это в лучшем случае 5−10%.

Однако, похоже, надеждам застройщиков на стабилизацию ситуации с продажами сбыться все же не суждено. Этот благостный, на первый взгляд, период оживления спроса вполне может оказаться предсмертным улучшением. Во-первых, недавно даже Сбербанк впервые за четыре года поднял ставки по кредитам. Пока повышение невелико и составляет всего 0,4 процентного пункта, но эксперты всерьез рассуждают о том, что уже к концу 2018 года ставки по подобным кредитам имеют все шансы вырасти до 10% годовых. Во-вторых, хотя глава Москомстройинвеста Константин Тимофеев и заявил, что «по старым правилам» жилье в столице будет продаваться еще лет 5, то его же коллега, начальник Управления по контролю и надзору в области долевого строительства Москомстройинвеста Александр Семенов спрогнозировал, что с июля 2019 года рынок столицы покинет порядка 100 девелоперов. Пожалуй, оставшиеся «в строю» вряд ли упустят возможность поднять стоимость своих продуктов (по аналогии с московскими таксистами в случае критических ситуаций). И что тогда будет со спросом — предугадать не сложно. А вот какие ресурсы и поправки к законодательным инициативам придется тогда задействовать государству, чтобы спасти столь значимую для нашей экономики сферу — большой вопрос.

---

Проблемы недвижимости: Рынок недвижимости вступает в голодный год