Недвижимость / Ипотека

У правительства нет денег на серьезную поддержку ипотеки

К концу года инфляция лишит россиян последней возможности купить жилье

3581
У правительства нет денег на серьезную поддержку ипотеки
Фото: Анвар Галеев/ТАСС

С начала 2019 года основные игроки российского кредитно-финансового рынка — Сбербанк и ВТБ, уже подняли ставки по ипотеке. Первый теперь предлагает кредитный продукт от 10,8% годовых (+1 п.п.), а второй — в среднем по 10,1% годовых (+0.6 п.п.). Таким же образом собирается поступить в самом ближайшем будущем и «Газпромбанк»: намерение уже анонсировано, хотя конкретное решение пока не принято.

Эта ситуация не может не волновать людей, провоцируя слухи и разговоры об очередном крахе российского рынка недвижимости. «СП» поинтересовалась у аналитиков, чего можно ожидать в 2019 году от этого сегмента экономики.

— На самом деле, банки еще с августа начали аккуратно «играть на повышение», когда стало понятно, что в сентябре Центробанк перейдет к повышению ключевой ставки, — отметил аналитик ГК ФИНАМ Алексей Коренев, — Так что ставки, получается, растут уже не первый день. К счастью, темпы роста пока невелики, оснований поднимать ставки высоко пока не видится.

«СП»: — Однако в принципе для повышения ставок основания все-таки есть?

— Да. Во-первых, понятно, что увеличение ключевой ставки ЦБ РФ тянет за собой ставки по любым кредитным продуктам, в том числе и ипотечным. Во-вторых, ставки идут наверх еще и потому, что банки включают в ипотечные продукты риски, связанные как с валютными колебаниями, так и вообще с внешнеполитическими и макроэкономическими рисками вроде санкций. В-третьих, свое слово сказало и заметное ужесточение закона о долевом строительстве № 214-ФЗ, которое существенно ограничивает не только права застройщика, но и их заработок. К тому же, при переходе к эскроу-счетам недвижимость на этапе котлована, на стадии строительства, будет дорожать абсолютно точно, и по итогам года весьма существенно.

Читайте также
Власть превратила Москву в Древний Рим накануне падения Власть превратила Москву в Древний Рим накануне падения Половина России получает зарплату, которая обрекает людей на хлеб и воду

«СП»: — Разъясните, пожалуйста, еще раз, почему?

— Потому что счета эскроу в принципе предполагают наличие посредника, который тоже возьмет себе какую-то комиссию за свои услуги.

«СП»: — Но ведь посредником в данном случае будет сам банк!

— Ну, он же не будет работать за бесплатно. Ему нужно привлекать ресурсы. Задействовать специалистов, которые будут сидеть и оценивать сделки, качество строительства и возможные риски. К тому же большинству застройщиков придется брать кредиты в банках. Естественно, они тоже стоят денег. Само собой, размер ипотечного кредита также возрастет. А подавляющая часть квартир на первичном рынке покупается именно в ипотеку гражданами, у которых нет возможности сразу приобрести уже построенное жилье.

«СП»: — Что же будет с покупательским спросом при таких раскладах?

— Какая-то его часть сместится в сегменты готовой первичной недвижимости и на «вторичку», которые, к слову, тоже немного подорожают. Конечно, в меньшей степени, но тем не менее. Я думаю, что если по итогам года квартиры на этапе котлована вырастут на 8−10%, то в двух других сегментах будет плюс 4−5%. Что касается активности покупателей, то будет не то чтобы ожидаемая стагнация, но абсолютно точное снижение темпов ипотечного кредитования и темпов застройки. Для этого есть две причины. Первая — большое количество застройщиков, предвидя проблемы при переходе от долевого строительства к проектному финансированию, постаралось построить жилье с большим запасом, и этот переизбыток на рынке однозначно скажется. Вторая причина — исчерпание покупательского спроса.

«СП»: — Но ведь правительство полно радужных надежд и ожидает наоборот роста спроса в той же ипотеке.

— Я не знаю, откуда в правительстве мечты о росте в 6 триллионов рублей по ипотеке ежегодно и выходе на рубеж в 20 триллионов. Это невозможно хотя бы просто потому, чтобы этого достичь, жилье в ипотеку должна взять каждая российская семья. А большинство семей как раз не может себе позволить взять ипотеку даже при нулевой ставке, не говоря уже о ставке в 10%. Они даже первоначальный взнос не потянут. Пик платежеспособного спроса пришелся на 2018 год, те, кто ловил момент, когда станет подешевле, его поймали. А в наступившем году покупать квартиры будут только те, кто прозевал, или те, у кого действительно есть в этом острая нужда.

«СП»: — А как же программа льготной ипотеки для семей с детьми? Вернее, обновление ее параметров? Ведь, например, вице-премьер Татьяна Голикова на Гайдаровском форуме заявила, что период льготной процентной ставки будет увеличен, а то и вовсе будет действовать весь срок кредита. Кроме того, она же анонсировала предоставление субсидии по формуле «ключевая ставка Банка России + 4 процентных пункта» и другие ria.ru/20190115/1549360818.html новшества. Не поможет?

 — Все федеральные программы, вроде льготной ипотеки для семей с детьми или помощи отдельным категориям заемщиков, будь то военные или молодожены, сравнительно небольшие по объему. Он, конечно, оказывают влияние на ипотечный сегмент, но не глобальное, а очень локальное. Та же самая ситуация складывается и с аналогичными региональными ипотечными программами в силу их существенного ограничения. Так что льготные программы — это, конечно, хорошо, но, увы, большинство населения в них не попадает. Так что и объемы ипотеки, и темпы реализации жилья упадут.

«СП»: — Насколько сильно, можно предположить?

— Пока сказать трудно, это будет видно по итогам первого квартала. Но однозначно будет ниже, чем в прошлом году. Потому что застройщики цены снижать не будут, они и так работают на грани рентабельности. Это, конечно, не катастрофа, катастрофа была в 2015—2016 годах, просто результаты будут хуже прошлогодних.

«СП»: — А правительство никакими дополнительными программами вроде субсидирования ставки по кредитам уже вмешиваться не будет? Не будет вытягивать рынок?

— Правительство, может быть, и радо помочь, потому что на самом деле доля ипотеки в российском ВВП невелика, всего 6%. Для сравнения, в США это почти 80%, а в Европе 20−40%, там это во многом двигатель экономики, но под это и другие мощности задействованы, и платежеспособность другая. Но у российского правительства нет денег и ресурсов на серьезную помощь. И так уже собирают последние копейки в виде налогов, штрафов.

Читайте также
Дмитрий Медведев запретил интернету себя ругать Дмитрий Медведев запретил интернету себя ругать Теперь о российском правительстве можно говорить либо хорошо, либо ничего

«СП»: — Хорошо, если со спросом и предложением в ипотеке все относительно ясно, можно ли по каким-то признакам предположить, поднимется ли еще ключевая ставка ЦБ РФ уже в первом или во втором кварталах нынешнего года?

— Это будет видно по результатам января. Потому что ключевая ставка завязана на инфляционные риски. И если нынешние темпы инфляции сохранятся, то по итогам января инфляция может выйти на показатель в 1,3%, а то и в 1,5%. Последний уровень, к слову, является критическим и выше этого потолка Центробанк инфляцию не отпустит. Но для этого уже в феврале 2019 года он будет вынужден вновь поднять ключевую ставку. Этот вариант не такой уж и несбыточный, потому что начало января оказалось очень плохим. Бензин, например, вырос на 1,7% в регионах, чего никто не ожидал. Если же инфляция по итогам января составит процент с небольшим, то в этом случае, скорее всего, Центробанк будет очень аккуратно и взвешенно принимать такое решение. Потому что повышение ключевой ставки, конечно, снимает некоторые инфляционные риски. Но это сильно давит на бизнес — вырастает стоимость заемных денег и для предпринимателей, и для населения. Высокие ставки плохо сказываются на товарообороте, на объеме ВВП и так далее. И в этом случае Центробанк находится между двух огней.

«СП»: — Как сильно и как часто ее могут поднимать?

— Повторюсь, если инфляция в январе не дойдет до 1,3%, то вероятность повышения ключевой ставки будет низкой, в крайнем случае, 50 на 50. А вот если инфляция окажется в диапазоне 1,3−1,5%, то вероятность подъема ключевой ставки в феврале очень высока. Как сильно и как часто ее будут поднимать по итогам года — предсказать сложно, это будет зависеть от дальнейших темпов инфляции. Но я думаю, что к концу года мы абсолютно точно увидим 8%. А вот закончим ли мы 2019 год с ключевой ставкой на уровне 8,25% или на уровне 8,5%, будет зависеть уже от ситуации с нефтью, с инфляцией и с целой кучей параметров. На данный же момент, увы, это все пока непредсказуемо.


Проблемы недвижимости: Власть заставит нищих россиян покупать дорогое жилье

Новости СМИ2
Новости СМИ.ФМ
Новости 24СМИ
Новости Лентаинформ
Последние новости
Цитаты
Павел Грудинин

Директор ЗАО «Совхоз им. Ленина»

Владимир Лепехин

Директор Института ЕАЭС

Комментарии
Новости партнеров
Фоторепортаж дня
Новости 24СМИ
Новости НСН
Новости СМИ.ФМ
Новости Лентаинформ
Новости Финам
Новости Жэньминь Жибао
В эфире СП-ТВ
Фото
Цифры дня
article