Как продать квартиру и не попасть за решетку

Российское законодательство не запрещает несовершеннолетним гражданам становиться собственниками недвижимости или долей в ней. Однако права самостоятельно продавать или иным образом отчуждать от себя это имущество они не могут, проведение таких операций законом возлагается на их родителей, усыновителей, опекунов или других законных представителей.

Все подобные сделки также должны совершаться с одобрения органов опеки и попечительства (ООП), на которых при этом возлагается обязанность проследить, чтобы права детей-собственников не были ущемлены. Эксперты рынка недвижимости предупреждают — чтобы без проблем получить разрешение ООП на продажу объекта, полностью или частично принадлежащего ребенку, не достигшему совершеннолетия, необходимо соблюсти ряд правил, поскольку их нарушение или неполное соблюдение чревато расторжением сделки в судебном порядке.

Любая сделка купли-продажи, в которой фигурирует несовершеннолетний собственник просто по умолчанию является альтернативной, когда на вырученные от продажи одной недвижимости деньги сразу же покупается другая. Поэтому прежде всего необходимо найти покупателя на продаваемый объект, чтобы понимать, на какую сумму можно рассчитывать при подборе нового жилья. Как только этот кандидат будет определен, с ним необходимо заключить авансовый договор, срок действия которого будет четко определен. Рыночная практика показывает: в большинстве случаев одного месяца с момента получения аванса вполне достаточно, чтобы подобрать подходящий вариант нового жилья.

 — Продажа вторичной квартиры на рынке московского региона занимает в среднем около трех месяцев, тогда как поиск нового жилья — в три раза меньше по времени, — отмечает, в частности, управляющий партнер «Метриум», участник партнерской сети CBRE Мария Литинецкая. — Покупатель, который уже выбрал альтернативный вариант, не получив хотя бы одно реальное предложение по старой квартире, становится в своем роде «заложником» определенной стоимости, ниже которой он не может опуститься. Нередко это и является причиной развала всей цепочки, когда желающих купить старую квартиру по завышенной цене не находится. Поэтому придерживаемся правила: сначала ищем покупателя, затем определяемся с бюджетом и только потом выбираем новое жилье.

Основное правило поиска новой квартиры, напоминают эксперты рынка недвижимости, заключается в следующем: по факту сделки ребенок должен получить как минимум аналогичное, а в идеале — лучшее по качеству и/или большее по площади жилое помещение или долю в нем. Примечательно, что четкие критерии оценки этих параметров ни в одном законе пока не прописаны, поэтому решение об одобрении сделки или об отказе в ней сотрудник ООП принимает, фактически руководствуясь собственными представлениями об этих параметрах. Впрочем, существуют нюансы, способные склонить чашу весов в сторону одобрения.

Вариант первый: при переезде ребенок обязательно получает равное предыдущему или большее по площади жилье. Но если обстоятельства не сложились так удачно (а такое случается, увы, чаще всего), можно хотя бы выделить несовершеннолетнему самую большую долю в недвижимом имуществе.

Допустим, приводят образец расчета аналитики рынка недвижимости, до переезда семья из двух взрослых и одного ребенка занимали квартиру площадью 66 квадратных метров. Таким образом на каждого члена семьи приходилось по 22 квадратных метра (или по 1/3 доли). Если новая квартира будет иметь площадь 60 квадратных метров, то ее можно поделить на четыре равных доли по 15 квадратных метров, две из которых (30 квадратных метров) сразу закрепить за ребенком, а родителям оставить по ¼. В этом случае с точки зрения законодательства права несовершеннолетнего нарушены не будут.

Вариант второй: несовершеннолетний получает такое же или даже лучшее по качеству жилье, стоимость которого будет такой же или более высокой по сравнению с продаваемым объектом. То есть даже если семья переезжает из московской «однушки» в областную «двушку», разрешение опека может и не дать, поскольку площадь нового жилья хоть и будет больше, но рыночная стоимость его окажется ниже. Точно так же опека поступит, если есть намерение пустить вырученные от продажи средства на покупку не готовой квартиры на вторичном рынке, а строящейся «первички» (особенно на стадии котлована).

Даже если потенциальная квартира, предупреждают знатоки вопроса, находится в лучшем районе и имеет большую площадь, в 90% случаев проверяющие органы откажут заявителям, чтобы нивелировать риск нарушения прав несовершеннолетнего, если срок передачи вдруг сдвинется или, не дай бог, проект вообще «встанет».

Как только подходящий объект будет найдет, за него необходимо внести аванс. Это станет гарантией того, что продавец нового жилья не раздумает его продавать, пока органы опеки будут принимать решение.

Минимально необходимый пакет документов в ООП для получения разрешения на сделку купли-продажи должен включать в себя следующие бумаги (по необходимости этот перечень может быть дополнен):

заявление обоих родителей в свободной форме на получение разрешение по продаже недвижимости с аргументацией о необходимости сделки (в данном пункте необходимо указать планируемую долю ребенка в новой собственности); свидетельство о рождении ребенка, его согласие на проведение сделки (если несовершеннолетний старше 14 лет); свидетельство о праве собственности на квартиру или выписка из ЕГРН; оригиналы правоустанавливающих документов на продаваемую и приобретаемую квартиры; отчет об оценке продаваемой и приобретаемой недвижимости.

Рассмотрение не должно превышать 15-дневный срок, в случае положительного решения на руки заявителям выдается разрешение, где указываются адреса продаваемой и покупаемой недвижимости. Кроме того, ООП также устанавливают срок предоставления зарегистрированных документов на новое жилье, включая выписку из домовой книги с отметкой о регистрации несовершеннолетнего по новому месту жительства. Если опека все-таки дала «добро» на приобретение жилья в новостройке, оговаривается дата предоставления зарегистрированного договора долевого участия (ДДУ), в котором также должна быть прописана причитающаяся ребенку доля в недвижимом имуществе.

В процессе операций с недвижимостью, частично или полностью принадлежащей несовершеннолетнему, договоры на продажу старого и покупку нового жилья должны подписываться одновременно, а денежные средства — передаваться по цепочке от первого из покупателей последнему из продавцов.

В договоре тексте договора купли-продажи (который составляется и заверяется исключительно нотариусом), прописываются доли каждого члена семьи, согласованные с органами опеки. Затем пакет документов отправляется на регистрацию в либо непосредственно в Росреестр, либо через МФЦ. Соответственно, это могут сделать либо сами участники сделки, либо нотариус.

После регистрации сделки производится выписка проживающих. Как правило, это процедура должна укладываться в 14 дней, иначе покупатель может инициировать расторжение сделки. Но можно поступить и другим образом — снять проживающих с регистрационного учета до совершения сделки (не требует разрешения органов опеки). Для этого законные представители ребенка должны обратиться в паспортный стол по месту жительства и написать заявления о снятия с регистрации на себя и на ребенка (если ему уже исполнилось 14 лет, то он должен это сделать самостоятельно). При этом заполняется так называемый лист убытия, в котором указывается адрес приобретаемой квартиры. Для подтверждения перед покупателями факта снятия с регистрационного учета обычно заказывается выписка из домовой книги.

---

Проблемы городской недвижимости: Новые квартиры больше не будут продавать со скидками