26 марта 2019 08:08

Как сейчас мухлюют с домиками в деревне

На что обращать внимание при сделках с загородной недвижимостью

8554

В каком бы направлении ни двигалась экономика, сделки по покупке или продаже загородной недвижимости все равно будут происходить. Вот и сейчас кто-то будет от нее избавляться, чтобы поправить свое пошатнувшееся финансовое положение, а кто-то, наоборот, будет ее приобретать, защищая свои средства от разгоняющейся инфляции. И тем, и другим не помешают советы, которыми поделились с «СП» профессионалы рынка недвижимости.

На заметку продавцам

Согласно имеющейся в распоряжении риелторов столичного региона статистике, в среднем порядка 10% продавцов недвижимости с юридической точки зрения не могут являться таковыми. Ситуации, констатируют эксперты, бывают разные, но, как правило, граждане либо не оформляют надлежащим образом в установленные законом сроки свои права на отчуждаемый объект, либо неожиданно на горизонте появляются другие собственники, которые по тем или иным причинам возражают против продажи. Поэтому перед тем, как вывести недвижимость на экспозицию, специалисты настоятельно рекомендуют лишний раз проверить наличие всех необходимых официальных документов и убедиться, что в этом вопросе наведен полный порядок.

Также потенциальным продавцам нужно четко понять, какова конечная цель готовящейся сделки. По словам руководителя департамента загородной недвижимости компании «ИНКОМ-Недвижимость» Антона Архипова, 20% продавцов выходят на вторичный загородный рынок с весьма расплывчатыми представлениями о своих дальнейших шагах, абсолютно ничего не зная о реальной ситуации на рынке жилья и ожидая, что кто-то из покупателей сам предложит им самые выгодные условия. Однако, подчеркивает эксперт, за продавцами никто из покупателей уже давным-давно не бегает. Следовательно, реализатору нужно самому озаботиться тем, чтобы выставить свой товар в наиболее привлекательном свете.

Главным условием, повышающим конкурентоспособность объекта недвижимости на рынке, является, конечно же, его цена. Для того, чтобы определить ее оптимальную величину, эксперты рекомендуют найти около двух десятков предложений со схожими техническими характеристиками и сопоставить их стоимость со сроками продажи.

При этом стоит взять на заметку, что за прошедший год средняя цена загородных объектов недвижимости во всех категориях заметно опустилась. Например, к настоящему моменту в пределах Московской области качественные коттеджи в среднем торгуются на уровне 10 миллионов рублей (-24% к весенним показателям 2018 года), классические дачи — на уровне 4,5 миллиона рублей (-14%), таунхаусы «уходят» в среднем по 12,8 миллиона рублей за штуку (-21%), а земельные участки оцениваются на уровне 1,8 миллиона рублей (-11%).

Быстрее всего, констатируют знатоки вопроса, расходятся таунхаусы классов «эконом» и «комфорт», их срок экспозиции в среднем не превышает трех месяцев. Дома и участки аналогичной ценовой категории, как правило, ждут своих новых хозяев чуть дольше — до полугода, а реализация предложений бизнес-класса может и вовсе растянуться на целый год.

Если недвижимость нужно продать как можно быстрее, то, добавляют риелторы, в случае с таунхаусом снижение первоначальной цены на 3-%% способно сократить время поиска нового владельца примерно на треть. А вот коттедж или «голую» землю нередко удается продать в полтора-два раза быстрее при условии предоставления дисконта в диапазоне 15−20%. При необходимости продажи объекта в более сжатые сроки — за пару-тройку недель — придется предоставит скидку уже от 30 до 50 процентов.

Впрочем, сама по себе скидка отнюдь не гарантирует факта быстрой продажи объекта недвижимости. Дополнительно придется потрудиться и над товарным видом лота, потому что даже мелкие неисправности, на которые в более благополучные времена никто в принципе внимания не обращал, теперь способны поставить сделку под угрозу. Так что продавцу придется не только убрать мусор и скосить траву на участке, но и привести имеющиеся строения в приличный вид как снаружи, так и внутри.

Вниманию покупателей

На загородном рынке недвижимости широко распространена практика продажи объектов по доверенности. Несмотря на то, что это вполне законно, эксперты компании «Метриум» тем не менее настоятельно рекомендуют не только проверять подобные документы через независимого нотариуса, но и приложить максимум усилий для того, чтобы увидеть владельца лота своими глазами. Причина проста — при современном уровне развития техники даже в условиях ужесточенного законодательства подделать такой документ настоящим мошенникам не составит труда, в то время как реальный собственник может ни сном ни духом не ведать о том, что с его имуществом проводятся какие-либо операции.

Если продавец упорно настаивает на внесении излишне большого задатка, это серьезный повод проявить бдительность, которая отнюдь не будет лишней, ведь случаев, когда продавец скрывается с полученными деньгами в неизвестном направлении, меньше не становится. Общераспространенной практикой, напоминают специалисты по продажам, является авансирование грядущей сделки в размере около 5% от заявленной стоимости объекта.

Со здоровой долей подозрения нужно также относиться и к тем сделкам, в ходе которых продавец является активно продвигает классическую мошенническую схему «утром — деньги, вечером — стулья». Попытка получить от покупателя денежные средства в полном объеме до официальной регистрации факта перехода права собственности скорее всего свидетельствует о том, что продавец сбывает с рук либо неликвидный, либо вообще не принадлежащий ему товар.

Аналогичную настороженность потенциальному покупателю следует проявить и в том случае, если за последние несколько лет объект недвижимости многократно менял владельца. Хорошие лоты, подчеркивают эксперты, «по рукам» не гуляют. А если гуляют, то здесь с очень большой долей вероятности имеются ощутимые проблемы либо с техническим состоянием объекта, либо с его правовым статусом. Особенно если при этом продавец акцентирует внимание на большой скидке «из личного расположения» или ввиду срочности сделки.

Кстати, само по себе наличие на объекте каких-либо технических средств вроде газовой плиты, водопроводного крана или светильников не гарантирует того факта, что эти коммуникации действительно к нему подключены. Само собой, проверить наличие ресурса не составит никакого труда, однако иногда продавцы ссылаются на некие временные трудности, из-за которых тот или иной ресурс временно недоступен, и это уже повод насторожиться. Снять все вопросы поможет наличие договоров с ресурсоснабжающими организациями или наличие свежеоплаченных квитанций.

Проблемы недвижимости: Реновация по-московски: Из «хрущоб» людей загоняют в трущобы-новостройки